不要把所有的雞蛋放進一個籃子，幾乎成為企業(yè)投資的共識。就在近幾年，不少中資企業(yè)迷戀上去海外淘金，雖然“出海”風景很美，但風險仍不容忽視。
萬達洽談“大馬城”？
5月9日，新加坡《海峽時報》報道稱，馬來西亞政府正與大連萬達集團洽談開發(fā)吉隆坡大型房地產項目“大馬城”。而就在5月3日，馬來西亞政府剛宣布撤換這個項目的原始合作伙伴依海控股及中國中鐵股份有限公司。
筆者就這此消息向萬達集團相關人士求證，對方表示這一信息還沒有確定落實。但上述報道稱，馬來西亞總理納吉布希望在5月14-15日訪問北京出席一帶一路國際合作高峰論壇期間，與萬達完成簽約。
這一被炒得沸沸揚揚的項目，到底有何前景？國內企業(yè)出海需要規(guī)避哪些風險？商業(yè)見地跟進了解。
根據(jù)馬來西亞政府規(guī)劃，“大馬城”項目將成為吉隆坡最重要的交通樞紐和集金融、商業(yè)、文化、旅游、高級住宅于一體的國際經濟中心。
大馬城項目面積達到200萬平方米，總建筑面積約840萬平方米。之前是一個閑置長達20年的空軍機場，位于馬來西亞首都吉隆坡市中心。此前，中國中鐵和馬來西亞依海控股集團聯(lián)手拿下了該項目的競標。
然而，5月3日，馬來西亞財政部下屬企業(yè)TRX City Bhd發(fā)表的聲明稱，包含中國中鐵在內的收購財團未能滿足2015年12月所達成協(xié)議項下的標準，因而無法完成交易。也就是說與中國中鐵和依海控股組成的聯(lián)營體（IWH-CREC）關于大馬城60% 股權股份銷售協(xié)議失效。
據(jù)澎湃新聞報道，《華爾街日報》此前引述一份馬來西亞財政部內部文件報道，雙方交易破裂的其中一個主要原因是，中國政府未批準中鐵進行該項投資。同時，IWH-CREC被給予12次延期，最后一次延期的截止日期是4月30日。
對于“大馬城”的投資前景，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴商業(yè)見地，對于馬來西亞市場來說，此前受航空事件的影響，投資環(huán)境惡化，所以萬達投資馬來西亞地產業(yè)務，很大程度上也和此類國家持續(xù)放寬投資門檻有關系。
而此類投資也是一種并購的模式，對于萬達來說有能力去消化此類項目。
而綠地、碧桂園、富力、雅居樂、新華聯(lián)等企業(yè)的前赴后繼，讓中國房企的面孔正在被馬來西亞人所熟悉。嚴躍進認為，從實際情況看，對于此類項目的投資，和地緣關系有關。
后續(xù)隨著一帶一路概念的推進、中國和東盟關系的強化，這都有利于此類國家的地產投資。另外國內市場的政策調控，也使得此類企業(yè)有強化海外市場投資的考慮。
萬達海外房產投資之路不平坦
事實上，此前商業(yè)見地曾報道，作為國內商業(yè)地產“一哥”，萬達在海外投資的重心其實并非商業(yè)地產。
據(jù)中商情報網數(shù)據(jù)顯示，在2012-2016年間，萬達海外并購投資超過150億美元，覆蓋電影、旅游、體育、地產等多個產業(yè)。其中，投資商業(yè)地產的金額達35億美元，而文娛板塊超過75億美元。
這一改變，事實上與萬達第四次轉型有很大關系。
董事長王健林曾在中國綠公司年會上演講是談到萬達的第四次轉型，他說從空間上看，萬達要從中國國內企業(yè)轉向跨國企業(yè)；從內容上看，萬達要從房地產為主的企業(yè)轉向服務業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個支柱產業(yè)。
他表示，萬達第四次轉型與前三次轉型有本質不同。一是企業(yè)性質發(fā)生根本變化；前三次轉型企業(yè)仍以房地產為主，這一次轉向以服務業(yè)為主。二是企業(yè)戰(zhàn)略目標發(fā)生本質變化，從中國一流企業(yè)轉向世界一流跨國企業(yè)，不滿足在中國發(fā)展，要走向世界。
但除了戰(zhàn)略轉型之外，萬達海外投資房地產之路也不太平坦。
2015年《中國對外直接投資統(tǒng)計公報》顯示，“中國對外直接投資邁向新的臺階，實現(xiàn)了連續(xù) 13 年的快速增長，創(chuàng)下約 1,457 億美元的歷史新高。”
據(jù)公開資料顯示，自2014年第一個海外地產項目起，萬達集團分別在西班牙馬德里，美國芝加哥、洛杉磯以及澳大利亞黃金海岸等四座城市，投資了四個集酒店和公寓為一體的地標性項目，共耗資35億美元。
其中在2016年，萬達由于政策原因，不得不將僅收購了2年的“西班牙大廈”項目以虧損2億元人民幣的價格拋售。
王健林在2016年5月份做客央視《對話》欄目時談到，由于西班牙大選，賣給萬達樓和簽協(xié)議的政府下臺了，反對黨上來了。而反對黨說不行，不可以，使得這個項目處境尷尬。
雖然王健林與反對黨協(xié)商很久，但仍舊行不通，于是他對海外中心的同事說，既然說不行，惹不起躲得起，那就賣掉走人。因此原本預定在西班牙更大的旅游項目，如今也搬到法國去了。
由此可見，海外房產投資存在高風險。東方證券首席經濟學家邵宇分析認為，中國房企投資海外房地產存在的風險這主要歸結于三個原因：
一是人才稀缺。目前在國內投行里的外海并購人才非常緊缺，因為市場稀缺，海外并購人才的身價也非常貴。
所以，企業(yè)自身要找到合適的海外并購人才相當難。而且即使找到，很多企業(yè)不見得能負擔得起。因此，大多數(shù)企業(yè)在海外投資，多數(shù)依靠投行協(xié)助。但依靠投行也有弊端，畢竟投行對企業(yè)的了解有限，企業(yè)的優(yōu)勢不見得能很好地發(fā)揮出來。
二是政策法規(guī)的巨大差異。邵宇表示，國外政府對勞工權益、社會保險等方面有嚴格的要求，像中國企業(yè)這樣粗放式的經營方式，在外國沒有什么優(yōu)勢可言。
三是政治色彩濃厚。隨著中國經濟的發(fā)展，“中國人買斷全世界”是很多國家擔憂的問題。因此，國外政府和企業(yè)對中國企業(yè)的投資動機存在懷疑。上述這種種因素，增加了企業(yè)在海外投資的風險。
但這些風險絲毫不影響王健林“買買買”的決心。他在牛津大學演講時說：“衡量一家企業(yè)是不是跨國企業(yè)，一項核心指標是海外收入有沒有超過30%。今年萬達海外收入將達到100億美元左右，距離2020年目標還有不小差距，還需要持續(xù)努力才能實現(xiàn)。
