隨著房地產市場調控逐漸深入，房企分化明顯。
據Wind資訊統計，2016年，A股136家上市房企負債合計超過4.92萬億元，同比增加10139億元，同比增長幅度達25.93%，平均每家上市房企負債達362億元；總資產總計為6.37萬億元，同比增長幅度達24.76%。這136家上市房企的平均資產負債率為77.26%，去年則為76.55%，同比增幅不足1個百分點。
從整體情況看，龍頭房企與中小型房企負債率表現差異化加大，多數標桿房企負債端風險看似可控，但負債規模攀上新高的現象仍難以改變。
記者統計發現，隨著市場調控深入，一些資金鏈緊張的中小房企已經逐漸退出房地產市場，出售轉讓旗下房地產項目。
標普分析師孔磊認為，大型開發商在獲取融資、競買大型開發地塊方面處于有利地位。另一個成本較低的土地收購渠道是那些迫于融資限制或資產負債表壓力而有意愿出售地塊的小型開發商。預計2017年中國分散的房地產市場將進一步整合。
房企分化明顯
不管是從銷售業績還是利潤及負債率方面，房地產行業分化愈發明顯。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月1日，合計有135家上市房企公布了2017年首季度業績。從整體上看，135家上市房企合計營業收入2420.6億，同比漲幅9.5%，漲幅有明顯放緩。135家上市房企一季度的業績環比4季度下調了64%。另外在2016年房企平均8.2%的凈利潤率下，2017年首季度房地產企業平均利潤率只有6.4%，部分標桿房企的利潤率只有5%以內。
其中大房企因為資金成本等優勢，加上布局合理，標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平，龍頭房企市場占有率上漲。2016年，具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力優勢的標桿企業通過兼并收購、買地產股來增加土地儲備，并布局多元化投資。而一些小房企正面臨償債壓力，甚至資不抵債情況發生。
據同花順統計數據測算，截至2016年底，資產負債率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之間占比為20.93%，60%-70%之間的占比為21%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學，高達98.7%。值得注意的是，一些標桿房企負債率小幅攀升。截至2016年底，萬科A資產負債率為80.54%，同比上漲不足3個百分點。
另外，據來自海通證券首席經濟學家姜超的研究顯示，地產行業有息負債攀升，2016年三季報顯示，132家A股上市房地產開發企業有息負債總額達到2.08萬億元，較2015年三季報增加了3234億元，同比增長18.5%。姜超認為，企業分化明顯，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負債率不高且多有下降，且本輪周期中貨幣資金有較快積累，資金充裕，而部分中小企業投資較為激進，負債率持續走高。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，從當前企業負債的層面看，去年下半年開始部分房企現金流相對充裕，償債壓力實際上在減少。從后續的負債壓力來看，關鍵是要警惕一些短期流動資金方面的風險。比如說項目銷售不如預期等，這樣會造成部分房企短期借債壓力增大。
中小房企轉讓并購頻現
記者統計發現，近半年來，中小房企轉讓并購現象發生頻率走高。這也給一些大房企帶來機會。
今年3月28日，紅豆股份（600400.SH）發布公告，擬以8.2億元的價格將旗下參股60%的房地產資產——無錫紅豆置業有限公司賣給公司控股股東紅豆集團。紅豆股份稱，此次交易后，公司將從原先的“房地產+服裝”的雙主業發展，回歸到服裝業務。
4月6日，處在暫停上市邊緣的區域房企*ST松江（600225.SH）拋出一份重大資產重組預案，擬以現金11.84億元收購關聯公司卓朗科技80%股權，跨界進軍IT業務。據了解，該公司長期債務承壓，資產負債率在90%左右徘徊。
近期，萬業企業也公告稱，繼2016年轉讓上海愛佳項目后，公司擬以15.98億整體轉讓湖南西沃項目100%股權，持續剝離地產業務凸顯公司轉型決心。本次轉讓完成后，公司將獲得一次性轉讓收益8.98億元，影響當期凈收益約7.4億，為公司2016年凈利潤的103%，將大幅提升公司2017年整體業績，同時為公司戰略轉型進一步夯實資金基礎。
嚴躍進認為，目前并購現象會有所增加，之所以會有類似的并購，關鍵在于并購雙方的不同經營策略或境遇。比如說對于一些房產公司來說，現金流出現了困難，急于轉手手下部分項目；而對于部分房企來說，直接去招拍掛市場拿地成本過高或風險過大，因此也會有并購現象。所以后續預計隨著房企資金面的改變，并購現象會有所增加。
在嚴躍進看來，調控是一個非常關鍵的因素，調控下重點城市銷售節奏勢必放緩，這會對部分房企的資金鏈形成較大壓力。大房企并購也是希望快速做大企業銷售規模，且并購發生的成本不高。同時，并購有助于降低爛尾樓等現象的出現。從實際情況看，并購本身也說明房地產行業集中度在進一步增強。
今年兩會期間，全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森曾表示，由于金融政策整體收緊，一些主要業務在三四線城市的中小開發商會面臨困難，2017年企業或項目收并購機會也會增加。
4月19日晚間泰禾集團便發布公告稱，公司全資子公司廈門泰禾擬以17.87億元受讓新華都集團所持全部新華都置業60%股權，間接拿下18宗漳州龍海市地塊，這是泰禾今年至今的最大筆土地收購。而3月初泰禾集團剛剛以25億完成三連購。
