截至目前，2017年的樓市對于開發商而言仍是充滿希望的一年。
前四月，包括萬科、碧桂園、恒大等在內的大型房企，仍然實現了超過去年同期的銷售，前十大房企銷售金額近萬億，如果不是3月份開始的新一輪調控，這個數字還會更高。
在市場多變、競爭激烈的情況下，房企的銷售排位也發生了變化。前4月，碧桂園超過了萬科和恒大，以超過2000億銷售位居第一。
不過，單就4月來看，不少房企的銷售出現了環比下滑，調控的影響已經有所顯現；更值得關注的是，大型房企與中小型房企的分化也更加劇烈，一季度一些中小房企營收和凈利已經出現了大幅下滑。
隨之而來的5月，將是傳統的樓市銷售旺季，房企能否在當月完成更多的銷售，對于上半年的業績而言至關重要。
從全年來看，在目前已有逾55城調控，且調控區域不斷擴大的高壓下，房企整體面臨的經營風險在加大，尤其前期拿了過多高價地的房企，2017年會很不好過。
房企分化加劇
萬科發布的最新公告顯示，1至4月份，公司累計實現銷售面積1278.1萬平方米，銷售金額1921.7億元。4月單月，公司實現銷售面積289.8萬平方米，銷售金額418.9億元。
根據克而瑞的統計，2017年1-4月房企銷售的流量金額前三甲為碧桂園、萬科、中國恒大。其中，碧桂園以2006.6億元坐穩了銷冠之位，也是前4月唯一一家銷售超過2000億的房企。
前三甲的競爭異常激烈。今年一季度，萬科銷售額為1502.7億元，碧桂園為1506.6億元，略高于萬科。但在4月份，萬科與碧桂園的差距拉大，相差約84億。
排名4、5的保利地產和綠地集團，銷售額分別為809.3億、801.8億，排名6、7的中海外、龍湖分別為662.5億、602.5億，銷售額都是非常接近。
上述榜單顯示，從金額門檻來看，TOP3和TOP30的房企今年前4月銷售額均已超出去年上半年水平。TOP3門檻達到1440億，超過去年上半年第三名的1221億；TOP30門檻已經達到178億，也超越去年上半年的174億。
火爆的銷售讓大型房企拿地也不手軟。中原地產研究中心統計數據顯示，前4月25家大房企拿地總金額超過5199.26億；其中，碧桂園拿地超過500億排名第一，保利地產和中海外拿地分別超過400億，恒大和首開股份分別超過300億。
克而瑞指出，主流房企在拿地補貨方面依然保持強勁的態勢，尤其是對于想要進一步擴大規模的房企來說，今年依然是備貨大年。
中原地產認為，前四月標桿房企的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平，龍頭房企的市場占有率仍在上漲。
另一邊廂，中小房企的狀況卻不樂觀。截至5月1日，A股135家上市房企公布了一季度業績，除了萬科等極少數房企，這100多家房企均為中小房企，一季度合計營業收入2420.6億，環比四季度下調了64%；平均利潤率繼續明顯下調，首季平均利潤率只有6.4%，低于去年全年的8.2%，部分房企的凈利率更跌破了5%。中航地產、世紀星源、沙河股份、綠景控股等房企的凈利潤更為負數。
觀察這135家房企可以發現，企業之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營業收入及利潤率同比去年出現了雙下調，如泰禾集團、陽光城等；特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對于這些企業來說，預計2017年全年市場很難樂觀。
中原地產認為，一些房企較高的業績目標可能很難完成，2017年一季度很多公司銷售業績數據更多是因為2016年的結轉，從目前市場看，二季度繼續沖高可能性已經不存在。
調控下的經營風險
雖然房企在2016年和2017年的一季度都頗為順利，但從2016年9·30開始的這一輪調控，已經越來越發揮出了它的威力，樓市在2017年將面臨明顯的降溫風險。
克而瑞研究報告稱，4月份，一二線城市房地產市場調控繼續收緊，熱門城市對項目定價、預售證發放的限制有增無減，導致新增供應盡管環比有所回升但仍處于低位，市場成交也回升乏力；未調控的三四線城市房地產市場持續向好，呈現量價齊升的走勢，但業內多對三四線城市行情的可持續性持懷疑態度。因此，多數房企2017年的銷售目標制定較為審慎。
事實上，4月份絕大多數房企業績都有所下滑。如碧桂園3月銷售634億，4月為500億；萬科3月銷售636億，4月下滑至419億。
中原地產首席分析師張大偉認為，今年首當其沖面臨風險的是那些在2016年拿了高價地的房企，他們對未來房價上漲預期非常高，而調控又導致房價上漲難度非常大；而一旦房價進入調整周期，這些房企將面臨巨大的銷售難題。
張大偉稱，對于溢價率超過100%的地王來說，其所在區域未來1-2年售價漲幅不到100%的話，入市的難度都非常大。
其次，樓市開啟調控，在調控城市內拿地多的企業，很可能面臨市場全面限價、限購的影響。
今年的房企拿地金額中有超過70%分布在調控城市中，如果這些城市調控政策繼續重壓，未來銷售壓力更大。
從行業整體來看，依然面臨很大的去庫存壓力。從庫存數據絕對值看，截至3月底6.88億平米的房地產庫存，只是庫存中的一部分，房地產潛在供應量大，房地產企業庫存的土地面積大，這些都可以導致庫存數據會出現反復。
并且，雖然全國庫存數據在過去一年半出現了下調，但事實上，主要降低在一二線城市，大部分三線四線城市庫存依然高位，甚至部分城市庫存并未降低。
更值得注意的是，住宅庫存少，而商辦庫存依然高。萬科總裁郁亮也指出，他最擔憂的是商辦物業的高庫存風險。
商辦類物業庫存過多的主要原因是之前數年，各地在城市規劃、人口疏導等方面出現的政策問題，特別是在2011年一二線城市住宅限購后，各地大量供應商業用地，遠超過了市場需求。
目前，相對優質的庫存已經在過去一年多的去庫存周期中去化，剩余的庫存基本都屬于壓力比較大的庫存，分布位置偏遠，或商辦比例過高，去庫存的難度依然很大。
業內預期，2017年整體三四線樓市政策將依然寬松，但一二線城市已經基本完成了去庫存任務，預計后續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。
