大悅城想把三里屯“臟街”的胡同店鋪搬進shoppping mall，你是否愿意去購物中心里逛胡同店鋪？
“臟街”是位于三里屯太古里南北區之間的一條小巷，官方的名字是“北三里屯南街”，在拆遷以前，這條小街上充斥著小酒吧、美甲、紋身、DVD租賃、各色小餐館和臟攤兒，混亂和市井的煙火氣也使之成為三里屯太古里中間一幅另類的生態圖景。
然而4月底，這條街道卻因為北京整治“拆墻打洞”的行動而被拆除一邊的外墻，許多店鋪不得不停業或搬遷。拆除“臟街”只是一夜之間，緬懷“臟街往事”的人卻絡繹不絕。一位80后時裝編輯傷感地說：“我在這里買了大多數的碟片。”另一位90后占星師則說：“如果沒有‘臟街’，我會認為我根本沒有出生過。”
負責三里屯太古里設計的日本設計師隈研吾曾在一個相關主題的采訪中對《第一財經周刊》表示：他設計的街區式購物中心在最初的方案里有意結合了“臟街”的多元生態，而這種方式也為三里屯帶來了與其他購物中心所不同的活力。
“臟街”在年輕人和文藝青年們心中的地位，它將今年上半年針對北京城的這場街道整頓推向了高潮。事實上，早在今年年初，北京就在東城區、西城區、石景山區、朝陽區等區域開始了整頓“拆墻打洞”的行動，即將居民樓的一層“由居改商”的現象。這一現象從1980年代末1990年代初隨著改革開放和經濟發展開始，一些住戶把一層的居住用房改造成商鋪以獲利。
原本位于“臟街”上的紋身店、DVD店已被不同程度拆除，DVD店鋪目前仍在營業
作為北京朝陽大悅城的運營總監，三里屯“臟街”的商鋪成為了鄭錚近期關注的對象。早在2014年，鄭錚就和許多胡同小店的主理人們有過接觸，那時位于朝陽大悅城5層的主題街區悅界正在招商，同時任職悅界產品組負責人的他把目光投向了這些隱藏在胡同里的小店。
“胡同里的小店有著天然的生活氛圍和個性化的獨立態度，很多小店里的東西就是一個主理人或者老板多少年如一日的精耕細作，體現的是老板自己的風格，很難復制，相比連鎖品牌更容易體現出一家購物中心的差異化。”他和團隊認為，在胡同里尋找合適的店鋪會對整個街區生活方式氛圍的塑造起到重要作用。
“悅界的定位是從原來的shopping mall到現在的lifestyle center，我們不想在街區里面再賣一些品牌的餐飲或者服裝零售。”鄭錚對《第一財經周刊》說。正因如此，你可以在悅界里看到販售黑膠唱片的店鋪，以及北京第一家進入購物中心的繪畫館。
回到拆遷前的“臟街”，它在互聯網上被眾人懷念的最重要的理由，其實也在于它所提供的這種多樣化的生活服務、社交功能和城市生態效果。就這個意義而言，“臟街”也符合1960年代著名記者、城市規劃學者簡·雅各布斯對一條成功而受人喜愛的街道的定義：“將人們的出行時間分散在一天內的各個時間段里”，使之能夠在一天大部分時間里都有人在活動。而這也是街區具有混合的基本功用的前提。
在對1960年代美國大城市做了長期的研究后，雅各布斯從社會學角度得出結論，認為這種多元性將有助于人們的接觸、交往，增加城市的宜人氣氛和人們的安全感。同時，她還從經濟學角度做了分析，認為這將合理有效地利用城市的公共設施，而且能夠給那些需要顧客光臨的企業帶來更多的顧客，使之充分發揮功用。
朝陽大悅城對于這些店鋪的引進其實也是基于同樣的邏輯，他們相信在shopping mall里建造一個這樣的模擬街區將吸引更多人來到這里社交，能為其帶來更多的顧客。
但現在的問題是，相對城市多樣性，政府和社區居民顯然對干凈整潔有更大的訴求。“我很早就知道拆遷這個事情。”在“臟街”經營一家韓國餐館的陸少告訴《第一財經周刊》，正式的通知去年12月就已經下達，從三里屯派出所所在的那條街往外延伸的好多店鋪從去年11月至12月就開始陸續關門，但真正的拆除直到今年4月21日才開始，店主們有4個月的時間用來找新的店址或者做其他打算。
三里屯“臟街”路口的雜貨店和lugas越南餐廳被拆掉后
由于店鋪開在“臟街”的商用建筑里，陸少的店在此次行動中得以幸免，但這條街上的大多數小店都遭遇了整改。受到影響最大的是餐飲類店鋪，一多半還在營業的餐飲小店已經拆除了門面和臨街的入口，給食客的光顧帶來很大的不便，更重要的是失去了展示面。
“在‘臟街’的歷史上最著名的飯店應該是三里屯面館，這家店最初也沒有門面，食客需要從后院進去，還得穿過廚房才能抵達餐廳，但是店鋪外側還是有展示面寫著三里屯面館。”對“臟街”很熟悉的北京土著陸少說，“對餐飲店來說沒有展示面也沒有進出的門，影響還是比較大的。”
同樣的情況還發生在楊竹斜街、方家胡同、五道營和南鑼鼓巷這樣的胡同，一些餐飲店店主開始著急了。鄭錚所在的團隊近期收到了很多餐飲店店主的問詢。
在此之前，和胡同店鋪之間的合作進展也很難稱之為迅速。“胡同里的品牌天然有點兒拒絕購物中心，覺得你那兒是不是很貴？我這兒的客群和你是不是匹配？我的產品放你那里是不是就沒有感覺了？大家都會有這樣那樣的擔心，而且之前沒有這種先例。所以溝通起來比較困難。”鄭錚說，過去和胡同店溝通的同事每次都隨身帶著公章，恨不得談妥之后趕緊現場蓋章把事情定下來。
為此，悅界在租金方面給了胡同店很多傾斜，大悅城高層對這片主題街區的要求是“把生活方式的氛圍做足”，并沒有對租金收益提出很高的要求。對于胡同店店主擔心的氛圍問題，鄭錚覺得是可以通過店鋪的篩選和空間的營造來達成的，在悅界最初招商的過程中，鄭錚團隊的人會把手繪的街區效果圖拿給對方看，以便對方理解“室內空間室外化”的具體樣態。
“至于客群的匹配度，這其實是我們最先考慮和看重的。”鄭錚說，“一定是它的客群和我們的客群匹配，才會招它們進場。事實也證明，我們從胡同里招的品牌和我們的核心客群是高度一致的。”
根據大悅城后臺獲取的到店客群大數據分析，悅界的客群一年在朝陽大悅城的消費是普通客群的1.8倍，而入駐的胡同店鋪的營業額也都超過了其場外的店。
主題街區對于客流的吸引和篩選功能增加了朝陽大悅城的信心，這家購物中心計劃在今年5月底和年底再分別開設兩個新的主題街區。這也是朝陽大悅城希望招募更多胡同店鋪進駐的動力之一。
“我們希望在整治開墻打洞的大環境下給一些獨立小店以棲身之所，或者說一個能夠落腳的地方，不希望它們被城市大更新整個兒泯滅掉。”鄭錚說。
但這同時也表明了朝陽大悅城對小店的調性有所要求。在鄭錚看來，一個生活方式類的店鋪應該是復合型業態，不是只買一樣東西，而是同時售賣若干種互相關聯的產品。其次是顏值要高，店鋪的整個陳列和裝飾要有調性和巧思，第三最好有一定體驗性，比如招商團隊一直在談的如故照相館，它不止是照相館，還是咖啡廳，會舉辦畫展，可以提供多元化的互動和體驗。
這家店位于安定門方家胡同，以堅持使用傳統攝影的銀鹽工藝而知名，每一次拍攝只拍一張照片，定價兩萬且不修圖。如今它也面臨搬遷的命運。但其創始人馬楠較為謹慎，在如何平衡自己的特色與僅僅成為shopping mall中一個店鋪之間，她還在猶豫。
朝陽大悅城沒有對小店的業態種類設限，但凡大致符合上述標準的店鋪都在考慮之內，不過對于餐飲業態，這家商場還是更偏向于能夠提供全時段服務的餐廳。
管理個性的胡同小店對于商場來說也不是一件容易的事情，習慣了自由生長的胡同店和一切都需要照章辦事的購物中心之間需要磨合和相互的妥協。
已經和朝陽大悅城即將開業的新街區“拾間”達成合作的胡同餐飲“食之六七”，在租金還沒談的時候就提出一個條件，要求在每周一歇業一天。理由是要給主廚團隊休息的時間。
“我們一開始也驚著了，因為購物中心里的所有店鋪都是早10點到晚10點全年無休，你怎么能跟我們提這樣的要求呢？”鄭錚說，“他說我這個大廚團隊行業內很有名，一年要做24份菜單，研發能力很強，我們很尊重他們，他們必須心情愉悅了才能呈現最好的產品，我一想也行，又有什么不可以的？那就休吧。”
不過，對于北京基數巨大的小店來說，能夠符合商場標準的還是少數。陸少一些同在“臟街”開店的朋友有不少已經萌生了退意。他自己也準備把在工體附近的另一家店轉讓出去。“說到底，很多人開店只是覺得有意思或者當成一種謀生的出路，并沒有做出品牌的志向。”陸少說。
位于三里屯北街，太古里后胡同里的網紅餐廳北27號搬遷
在三里屯開店并不是什么一本萬利的生意，這里的租金均價為每天15元/平方米，陸少每個月光租金就要支付10萬元，一個月下來收支僅能勉強持平。4月21日他曾在自己的個人公眾號上寫了一篇感懷“臟街”生態的文章，很快收獲了10萬+的點擊量。
“其實我個人還是支持拆掉的，不是因為我自己的店沒有被拆，而是這個東西確實造成了混亂。”他說，“好多店主朋友在一起的時候說，如果一早就說明這種情況不允許，他們也不會這么干。但過去的監管一直默許這種行為。”
陸少還聽說了一些三里屯太古里可能要拿下“臟街”的傳聞，“太古里南北區的地之前就是居民樓，附近的3.3大廈和同理大廈他們動不了，只有這一片有可能。”
但三里屯太古里方面向《第一財經周刊》做出的回應否定了這一說法。“畢竟‘臟街’不是我們的產業，開放式的街區設計是希望和整個三里屯有融合和互動，不僅是‘臟街’。”三里屯太古里的相關人士說。
盡管“臟街”的店鋪前途未卜，但可以確定的是，一夜之間，“臟街”變得前所未有的寬敞，個別知名的酒吧被完全拆除，這條街道顯得比從前冷清了許多。盡管有一些東西是無法“規范管理”的——當夜幕降臨，失去了門面的酒吧向窗外伸出了梯子，一些年輕人拾級而上，從窗口跳入熱情的人群當中，開始夜晚的生活。
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