對于購物中心的現狀而言，冬天仍沒有過去。租金的增長有天花板，越漲越難，但是購物中心的成本居高不下，有望上漲的趨勢。因此購物中心的經營利潤率在下降，我們的資產價值評估也因此在下降。
麥肯錫全球董事合伙人唐蓓認為，這背后的原因要回到商業邏輯，即原有的購物中心體系提供的價值是場地，盈利點在于收取租金。在這個傳統的模式下，我們的價值和盈利點是非常匹配的。但是市場出現了變化，很多的消費者到購物中心來體驗，但是他的交易未必都是在購物中心里完成的，有可能去線上或者在當場在線上下單。租金、交易提成以及商店的盈利就都成為問題。
對此，麥肯錫在2016年做了兩份報告，一份報告會針對全國的消費者做入戶的調研，另外一份報告是中國的數字消費者，會做行為趨勢的分析。報告中顯示，目前的商業地產運營者仍存在幾個誤區。
唐蓓指出，第一個誤區是，運營商錯誤地認為電商平臺是我們最大的競爭對手。目前中國的消費者中只有3%的消費者是純線下消費者，有11%是純線上的消費者，剩下80%的是全渠道消費者，因此如果把線上線下消費者完全隔離開來，把電商作為完全的競爭對手，懼怕和回避他們這是非?？膳碌模瑧撚酶e極的心態，從商業地產的角度，怎么把我們對消費者的觸點進一步延展。
第二個誤區是認為消費者以客流為王，購物中心抓客流沒錯，但是只抓客流是不夠的。抓客流得抓客流帶來的有效關注，從而帶來有效的價值，這才是重要的。最新的消費者報告顯示，目前線上購物線下取貨以及線上購物線下替換的消費者比例超過30%。
“消費者他們越來越花心，不會在一個渠道里面停留很長的時間，你需要在碎片化的時間有效抓住，你光抓住人流是不夠的，你要抓住這些人流在你的店內形成有效關注。”唐蓓說。
第三個誤區是傳統的概念中，都認為消費者應該有主流人群，所以針對主流人群提供主流的產品和服務，就能夠搞定消費者。但其實不然，中國的消費者越來越追求個性化。未來對于購物中心的運營商來講，要把消費者進行區隔，對他們的需求進行深入洞察，只有把握先機，才能真正抓住他們。
“對購物中心來講，我們如何從現在走過去，盈利模式已經在其中發生了變化。”對此，唐蓓深入分析了購物中心未來可能存在的盈利模式。
第一個模式，服務變現。為店內的品牌商、零售商去提供一些新的服務，里面包括營銷服務、商鋪的貨品管理服務、供應鏈服務，包括數據服務等等。
第二盈利模式，流量變現。把我們吸引來的客流量去做有效的測算，對他們的有效性去做正確的評估，并且能夠有效地為商家帶來價值，這是里面的核心。
第三個方向，新價值鏈分成。購物中心我們集聚的人流進行引導，可以往產業鏈的上游、下游，可以把整個生態系統打開來看，引入一些新的商業。
“我認為商業地產的新格局，特別是購物中心的新格局，不是五年十年以后的事情，是近在眼前的事情，這個行業是個贏者通吃的行業，我們發現其實在整個行業面臨冬天的時候，有少數的購物中心大量的集聚客流，如何讓你自然變成這里面的贏者，這是最為關鍵的因素。” 唐蓓說。
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