“2020年建成20個大悅城”目標驅動下，大悅城的發展模式正在發生轉變，未來，“以售養持”或是重點之一。
觀點地產新媒體日前獲悉，杭州大悅城項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世，預計將于2017年下半年推出市場。此外，“項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤，2016年5月全部售罄，2017年4月底完成交付。”
杭州大悅城內部人士對觀點地產新媒體表示，按照規劃，杭州大悅城整個綜合體，除購物中心自持以外，其他物業將全部出售，包括酒店公寓、商業街、寫字樓都將于2017年下半年陸續推出市場。
在今年3月份舉行的大悅城2016年業績發布會上，公司執行董事曹榮根就透露，未來大悅城將加大對銷售業務的資產配置，通過綜合體模式，在購物中心之外配置更多銷售物業，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障長遠的發展。
這樣看來，杭州大悅城正是大悅城“綜合體模式”的踐行實體，通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業街等業態，用以銷售來更多地回籠資金，實現“以售養持”的資金平衡。
顯然，經過10年開7個大悅城的規模實踐之后，大悅城正通過輕資產、出售股權引入合伙基金、以售養持等方式為自己“減重”。
杭州三年沉浮
杭州大悅城作為大悅城目前唯一在建未開的重資產自建項目，自2014年10月正式落地以來，迄今已走過近三年的時光。
2014年10月8日，傳聞已久的河北天成“退地”事件最終落定，中糧宣布正式收購河北天成綜合體地塊，杭州大悅城項目落戶申花。
2015年2月3日，大悅城正式公告宣布，以25億元收購母公司中糧集團下屬公司杭州地塊，該項目中涵蓋大悅城品牌商業及部分住宅，正式了卻入杭夙愿。
2015年7月8日，“大有來頭，悅動杭城”杭州大悅城品牌發布會在杭州JW萬豪酒店舉行，正式宣告第八座大悅城落戶杭州。
但此后的近兩年時間里，杭州大悅城卻漸漸陷入沉寂，除了偶爾出現的住宅、公寓推售消息，再無更多有關購物中心的消息。
實際上，早在2014年杭州大悅城落地之際，就有業內人士指出，杭州大悅城坐落于杭州綜合體較為密集的申花板塊，周邊已開業和即將開業的購物中心包括古墩路印象城、城西銀泰城等，競爭較為激烈。
而今兩年半時間過去了，杭州大悅城所面臨的激烈競爭依然有增無減，不僅要在上述項目中搶占市場先機，還要面對已開業的綠地中央廣場、即將開業的遠洋樂堤港兩大“強敵”環繞。
在這種“四面楚歌”環境中，杭州大悅城選擇突出重圍的利器之一是“瞄準新的空白點”，在空間設計及產品規劃上，均以滿足年輕時尚人群的購物需求為出發點。
觀點地產新媒體查閱資料顯示，杭州大悅城“投資80億元，總建面50萬方”，涵蓋業態種類眾多，包含購物中心、住宅、酒店公寓、寫字樓、商業街，是集聚居住、購物、旅游、休閑、社交、辦公等各種功能的典型城市綜合體項目。其中，購物中心約為14萬方、街區商業約6萬方、住宅約2萬方。
觀點地產新媒體向杭州大悅城相關人士查詢項目進展，對方就表示，杭州大悅城項目正在按照既定計劃和業態屬性有節奏、有規劃地推出市場：其中項目住宅部分中糧天悅已于2015年8月開盤，2016年5月全部售罄，2017年4月底即將完成交付；項目酒店公寓樣板間已于2017年4月面世，酒店公寓、商業街、寫字樓將于2017年下半年陸續推出市場。
至于購物中心方面，已經完成建筑設計和室內設計方案，于2016年6月正式開工，預計2017年年中完成“正負零”，2018年年初完成建筑主體結構封頂。購物中心招商方面進展順暢，預計2017年6月召開全面招商啟動大會，2018年下半年開門迎客。
2017年初，杭州大悅城聯手英國BENOY、瑪莎施瓦茨、美國WET等國際大牌設計公司發布以“湖光山色”為概念的建筑構想，中糧紅購物中心設計形象也一同出爐。隨后又推出色界、杭庭、馬力印巷等6條室內主題街區，主打泛娛樂概念和一直以來大悅城所擅長的體驗經濟牌，希望在周圍激烈的競爭中脫穎而出。
重回租售并舉
按照規劃，杭州大悅城整個綜合體，除購物中心自持以外，其他物業將全部出售。
杭州大悅城內部人士表示，杭州大悅城作為十分典型的城市綜合體項目，堅持“銷售+持有”雙輪驅動，銷售型物業對于杭州大悅城項目完善功能、提升價值、振興商圈、回流現金都有十分重要的意義。
今年3月份舉行的2016年業績發布會上，大悅城執行董事曹榮根就透露，未來大悅城將加大對銷售業務的資產配置，通過綜合體模式，在購物中心之外配置更多銷售物業，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障長遠的發展。
這樣看來，杭州大悅城正是曹榮根口中“綜合體模式”的踐行實體，通過在自持購物中心以外配置住宅、公寓、寫字樓、商業街等業態，用以銷售來更多地回籠資金，實現“以售養持”的資金平衡。
觀點地產新媒體查閱資料顯示，2017年一季度，大悅城實現合同銷售總面積約為3.64萬平方米，合同銷售總金額約19.98億元，同比分別上漲74.59%和118.60%。
2016年，大悅城實現合同銷售總面積約9.39萬平方米，合同銷售總金額約45.67億元，同比別上漲47.18%和44.30%。
觀察大悅城近幾年來物業銷售收入與租金收入占比不難發現，與大悅城穩步上漲但漲勢逐漸趨緩的租金收入相比，物業銷售卻是經歷了過山車似的歷程。
大悅城歷年年報顯示，2013-2016年期間，大悅城租金收入分別為16.94億、20.09億、26.57億和31.23億；對應物業銷售收入分別為36.50億、20.21億、14.76億和27.52億。
僅以2016年為例，在大悅城投資物業租金收入構成中，除了中糧廣場寫字樓、香港中糧大廈、西單大悅城寫字樓為辦公物業，上海輝盛閣為酒店式公寓，環球大廈11層為商業物業，中糧廣場商城為零售物業外，其余項目均為大悅城購物中心。
銷售物業構成當中，包括上海海景壹號、海南龍溪悅墅和海南中糧·紅塘悅海為孤立在售住宅，剩下的包括成都大悅城·悅街、上海靜安大悅城·天悅壹號、杭州大悅城·天悅，都為購物中心業態組團，也都將銷售不做持有。
顯然，雖然在規模上無法與萬達“以售養持”相提并論，但在經過10年7個大悅城的規模實踐之后，大悅城亦開始有跡象轉變思路，試圖通過輕資產、出售股權引入合伙基金、以售養持等方式為自己“減重”。
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