“僵尸商場”涅槃重生？百貨轉(zhuǎn)型購物中心出路在哪？

核心提示：原無錫大洋百貨將于今年8月全線開業(yè)，變身國網(wǎng)智慧廣場，中山路與人民路相交匯的錫城商業(yè)最核心地帶終于補齊了西北角；東門保利廣場比鄰中央車站商務(wù)區(qū)，通過重新裝修，成為一座情景式公園版購物中心，將于明年初開業(yè)。

　　原無錫大洋百貨將于今年8月全線開業(yè)，變身國網(wǎng)智慧廣場，中山路與人民路相交匯的錫城商業(yè)最核心地帶終于補齊了西北角；東門保利廣場比鄰中央車站商務(wù)區(qū)，通過重新裝修，成為一座情景式公園版購物中心，將于明年初開業(yè)。

　　這兩塊商業(yè)地塊均在2013年陷入“僵尸”狀態(tài)，同樣有著數(shù)百名利益糾葛的業(yè)主，歷經(jīng)4年左右，同一企業(yè)接手，走出了一條可復(fù)制的分銷式產(chǎn)權(quán)商鋪的“重生”之路。其背后的紛繁復(fù)雜也宣告了一個時代的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式的修正與更新，這對投資者來說更是一堂跌宕起伏的風(fēng)險投資課。

　　昨天，天安大廈裙樓和保利廣場的外圍都已有彩鋼板圈地，改造處于進行時態(tài)，意味著兩處商業(yè)地產(chǎn)即將鳳凰涅槃。

　　黃金地段鉆石收益高期待，與市場租金形成反差

　　2013年上半年，大洋百貨租約到期。共同持有一至七層2.3萬平方米天安大廈裙樓的484名業(yè)主也期待著新一輪的租期開啟。按照歷年來工資上漲的原則，租金似乎也該漲一漲，然而談判卻破裂了。在眾多業(yè)主眼里，這里擁有無錫最核心商圈中的黃金地段，本該有著晶光四射的鉆石收益，這家不來接盤，總會有其他人來接盤，然而重啟這塊地產(chǎn)的道路卻走了4年之久。

　　2013年底至2014年初，崇安寺街道介入，搭建政府招商平臺。當(dāng)時有些企業(yè)看中這一地塊，有意接盤，但租金談不下來，不斷流產(chǎn)。崇安寺街道書記吳紅武介紹說，這一地塊原本不該由政府插手。但當(dāng)時有些業(yè)主出現(xiàn)了上訪等不穩(wěn)定的因素，政府這才開始從維穩(wěn)的角度出發(fā)，尋找多方共贏的局面。

　　遭遇同樣的問題還有保利廣場，8萬平方米的體量同樣因原運營公司債務(wù)等各種問題導(dǎo)致上百家商鋪逐漸關(guān)門停業(yè)，矛盾高發(fā)。這里共有397個小業(yè)主，屬于典型的產(chǎn)權(quán)分割銷售綜合體。出現(xiàn)經(jīng)營問題，矛盾的群體性、突發(fā)性和業(yè)主維權(quán)主張的不統(tǒng)一性等特點決定了處置的高難度。2013年，通江街道成立保利廣場協(xié)調(diào)處置專門工作組，有序開展信訪維穩(wěn)、重組盤活工作。

　　重組遭遇涉訴房產(chǎn)、消防難題，司法創(chuàng)新債權(quán)回收法則

　　據(jù)介紹，天安大廈和保利廣場都屬21世紀(jì)初期非常流行的分銷式產(chǎn)權(quán)商鋪。業(yè)主購買下商鋪后，一手簽銷售合同，一手簽十年甚至更長時間的包租合同，每年有7%-10%的租金回報，超過普通理財產(chǎn)品利率。許多人正是看中了其豐厚的回報，紛紛入手這類商鋪。然而天安裙樓除了其中一個大業(yè)主所有的房產(chǎn)外，許多都是一間房屋大小的樓面有10多位業(yè)主共有，業(yè)主持有面積彼此之間也沒有物理隔斷，只是一個虛擬的界限，根本無法單獨使用。保利廣場的情況稍好一些，但同樣業(yè)主眾多，僅廣場內(nèi)的家樂福所在位置，業(yè)主就有120個。

　　在重組的中途，天安大廈裙樓有個較大的問題，一樓、六樓、七樓有地產(chǎn)被用作抵押貸款，成為涉訴房產(chǎn)。這些房產(chǎn)面積有些正在案件審理中，有些正在拍賣中，有些則成了抵押品。如果這樣，天安大廈這部分商產(chǎn)仍無法統(tǒng)一使用。對此，法院不斷和債權(quán)單位協(xié)商，希望他們不單遵循債務(wù)收回的原則，而且創(chuàng)新式地建議其視同業(yè)主待遇，遵守將來委托代管單位的整體代管，打通整幢裙樓，實現(xiàn)統(tǒng)一利用和利益最大化。

　　保利廣場改造的障礙在于消防，要通過內(nèi)部的一些分割設(shè)計，使之符合要求。這些也在后續(xù)過程中一一克服。

　　千余次業(yè)主協(xié)調(diào)會，90%以上業(yè)主通過達成共識

　　每個業(yè)主的產(chǎn)權(quán)所在樓層、位置不同，對各自租金的期許并不相同。江蘇國網(wǎng)集團董事長丁志剛表示，作為無錫最大的一家手機經(jīng)銷商，市中心的黃金商圈仍是手機銷售最佳商圈，他們有興趣進入到天安大廈裙樓的重組之中。不過，錫城呈現(xiàn)出由單核向多核商圈的轉(zhuǎn)變，再加上電商沖擊，人口紅利下降導(dǎo)致了銷售趨勢的下降，業(yè)主們一開始給出的價格太高，他們無法接受，從2014年介入談判，到2016年達成的租金，中間一度出現(xiàn)了8個月的“休克”狀態(tài)，談判無法繼續(xù)。

　　崇安寺街道綜治辦主任徐子辰介紹，這幾年，各方經(jīng)過220多輪的業(yè)主協(xié)商。街道工作人員幾乎都是“白加黑”的模式，晚上一吃完飯就直奔大樓，一層層和業(yè)主商談。2016年10月，共有356名業(yè)主參加業(yè)主大會，以97%的通過率產(chǎn)生了業(yè)主公約，選定了由江蘇國網(wǎng)集團下屬的筷樂公司成為接盤人，總改造資金達1.3個億。

　　丁志剛介紹，天安大廈的七層裙樓最終選擇“去百貨”化，更名為國網(wǎng)智慧廣場，與周邊激烈的百貨業(yè)態(tài)錯位發(fā)展，形成一個依托移動公司的智能終端銷售主題大樓。里面主打以物聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的智能家居、智能家電、智能健康和早教中心，其中一樓還將開出200平方米的物聯(lián)網(wǎng)體驗店，可以讓市民近身體驗物聯(lián)網(wǎng)在生活在運用。同時針對85后、90后這樣的年輕一代，新辟蘋果、華為等體驗店。2017年6月，國網(wǎng)智慧廣場80%的商鋪將開業(yè);8月，所有商鋪開業(yè)。這是丁志剛給出天安大廈裙樓“復(fù)活”的時間表。

　　保利廣場的重組則更加艱難，通江街道主任邵健表示，成立業(yè)主自治組織后，每個區(qū)域、樓層都有QQ群、微信群，每個群都把他加入其內(nèi)。大型業(yè)主會議一周開兩三次，小型業(yè)主會議有700起以上。2015年11月，業(yè)主們終于達成了合作意向，并經(jīng)過一年多的方案設(shè)計、磨合，才有了今年的結(jié)果。當(dāng)時，全體小業(yè)主簽訂了委托經(jīng)營協(xié)議，簽約率約94%(雙方約定簽約率超過90%即委托協(xié)議生效)。

　　保利廣場則更名為保利I-park mall”，由無錫威爾富商業(yè)管理有限公司(其背后的資本方仍為無錫國網(wǎng)集團)運作，力爭于2018年初開門迎客。威爾富的總經(jīng)理楊明介紹，項目改造總投入約1.5億元，全新的保利廣場計劃打造成一座情景式公園版購物中心，室內(nèi)將建無錫首個高層旋轉(zhuǎn)娛樂滑梯，擁有天空農(nóng)場等體驗式的購物環(huán)境，主打精品超市、餐飲。新的廣場內(nèi)將保留樂福超市，百姓關(guān)注的保利卡將依法處置。

　　分銷式商鋪時代暫告終結(jié)　也是一堂風(fēng)險提示課

　　天安大廈與保利廣場都是當(dāng)年無錫較早一批的分銷式產(chǎn)權(quán)商鋪。丁志剛認(rèn)為，這也是特定時期的一種歷史產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)過于分散，使得原本該統(tǒng)一的經(jīng)營遭遇了巨大的危機，這并不只在無錫上演。2015年前后，全國陸續(xù)叫停了這種商鋪的售賣模式，然而這種分銷帶來的負面影響，有人預(yù)計將需要10年左右的時間去消解。

　　“一鋪養(yǎng)三代”，曾是民間流傳的一條黃金投資法則，然而在新的時代面前，這一法則似乎也顯示出了其危機所在。兩處商業(yè)地產(chǎn)的許多業(yè)主放下了原有的高預(yù)期，從原來的租金價格上調(diào)，到現(xiàn)在租金低于原有價格。有人表示，這種業(yè)主心態(tài)的調(diào)整使得原本的顆粒無收變成了有所收成。當(dāng)然，目前有部分天安裙樓業(yè)主和保利業(yè)主對現(xiàn)狀仍不滿意，未肯現(xiàn)身簽約。

　　有關(guān)人士提醒說，這類商場的風(fēng)波與曲折，本身就是一堂風(fēng)險警示教育課，提醒人們注意市場瞬息萬變，沒有什么是包賺不賠的，投資和市場大環(huán)境密切相關(guān)，個體預(yù)期要符合市場規(guī)律。

　　成功摸索一套可復(fù)制經(jīng)驗　更多存量資產(chǎn)將獲盤活

　　在吳紅武看來，天安大廈裙樓成功重組，達到了促進社會穩(wěn)定、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、保障民生的目標(biāo)。而其中通過經(jīng)濟手段、自治手段、司法手段的運用，則是一套行之有效的經(jīng)驗。據(jù)介紹，在天安裙樓和保利廣場的“復(fù)活”過程中，市場經(jīng)濟起到了決定性的作用，合理的價格成為接盤方和業(yè)主們達成共識的關(guān)鍵。通過小業(yè)主自治組織成功搭建，成立業(yè)委會，業(yè)主們自我管理、教育、說服，是共識達成的基礎(chǔ)。另外，司法手段的創(chuàng)新運用，各級政府部門的溝通和協(xié)調(diào)，也是一支強心劑，使得“復(fù)活”之路能夠順利走下去。在丁志剛看來，正是天安大廈裙樓的成功重組，使得他對保利廣場這一“同類項”有了信心。

　　梁溪區(qū)分管商業(yè)的副區(qū)長顧偉介紹，盤活商業(yè)存量資產(chǎn)是在重振中心商務(wù)區(qū)實體商業(yè)的大背景下進行的，近年來，由于電商沖擊和城市空間格局拉大的外圍綜合體分流，中心商務(wù)區(qū)的商業(yè)資產(chǎn)出現(xiàn)多處閑置。為此，梁溪區(qū)在總規(guī)基礎(chǔ)上，專項制定文商旅融合發(fā)展規(guī)劃，鼓勵業(yè)態(tài)創(chuàng)新，引導(dǎo)城俚廂商業(yè)錯位經(jīng)營和特色發(fā)展。同時，加強招商引資，整合該區(qū)招商資源，有針對性地引進運營商，加快盤活存量步伐。在梁溪產(chǎn)業(yè)政策制定過程中，專門制定盤活存量相關(guān)扶持政策，針對盤活存量中涉及的特殊問題，采取一事一議方法，專題逐項解決。

　　目前，梁溪區(qū)已盤活開業(yè)的存量商業(yè)資產(chǎn)有德根酒店、東林大酒店、鴻運大廈、南禪寺地下商城等，今年年內(nèi)有望盤活紅豆萬花城、天安大廈、保利廣場等。市中心的東方巴黎、新世界及市中心某知名樓盤正洽談和盤活中。



本文來源于江南晚報作者黃孝萍，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！