北京上海“商改住”限購后 “商改租”迎來商機了？

核心提示： 政府對待商辦類項目轉(zhuǎn)住宅功能，有兩種截然不同的態(tài)度：一是針對商辦類項目改建后以住宅形式銷售的，也就是我們常說的“商改住”，是明令禁止的；另一方面，國家又出臺優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃用房，就是我們所說的“商改租”。

　　去年6月，國務院辦公廳發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃住房。

　　然而剛剛過去的3月，北京、上海等地對類住宅項目進行了集中整治，叫停了一切散售“商改住”的項目。而這些限購政策，能否讓“商改租”迎來商機？

　　萬億租房市場

　　 政府對待商辦類項目轉(zhuǎn)住宅功能，有兩種截然不同的態(tài)度：一是針對商辦類項目改建后以住宅形式銷售的，也就是我們常說的“商改住”，是明令禁止的；另一方面，國家又出臺優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃用房，就是我們所說的“商改租”。

　　雖然僅差一個字，但地位卻截然不同。比起銷售狀況熱火的“商改住”項目，“商改租”仍是比較邊緣，回款速度慢、投資回報率不高、市場不成熟、政策不明朗等原因，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不熱衷于此。

（圖源：鏈家研究院）

　　近日，鏈家研究院發(fā)布了一份《租賃市場系列研究報告》（以下簡稱“報告”）。報告顯示，目前中國租房人口達1.6億人，占總?cè)丝诒壤?1.64%，租賃房屋有4600萬套，占市場規(guī)模的18%；其中北京房屋存量大概有750萬套，進入租賃市場的有150萬套。由此可見，市場供應端與需求端供應不平衡。　　 

（圖源：鏈家研究院）

　　而在租金方面，2006年-2015年間中國租金整體增長了約40%，其中北京、上海漲幅均超過120%。《報告》稱，中國房屋租賃市場已經(jīng)進入快速通道，預計到2025年中國租金總額將接近3萬億元人民幣，租賃人口達2.3億；到2030年，租金總額將達到4.6萬億元，租賃人口達到2.7億。

（圖源：鏈家研究院）

　　面對“萬億蛋糕”，住宅類開發(fā)商早早嗅到了商機。據(jù)界面新聞報道，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長租公寓。其中萬科表示，長租公寓需求很大，今年會把它作為戰(zhàn)略業(yè)務，主要在核心城市發(fā)展。

　　而反觀商業(yè)地產(chǎn)領域，雖然國務院在2016年6月3日發(fā)布了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將商業(yè)用房改為租賃住房，但真正著手此項目的地產(chǎn)商并不多。 

　　尷尬的商改租

　　事實上，商辦類項目的高庫存量已是行業(yè)共識。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌曾公開表示，商業(yè)用房的庫存相較住宅用房更加嚴重。從待售和銷售情況來看，住宅遠遠優(yōu)于商業(yè)地產(chǎn)，但是庫存中35.7%是商業(yè)用房，這個比例很高。

（圖源：網(wǎng)絡）

　　一邊是商業(yè)地產(chǎn)高庫存，一邊是供不應求的租房市場，同時國家也出臺了相應優(yōu)惠政策，但開發(fā)商仍舊“沒什么動靜”，這其中最主要原因是缺乏利益驅(qū)動。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志曾在參加一次論壇時發(fā)言稱：“我從來不否認有大量的租賃需求存在，但問題的關鍵是，我們要找一個相對持續(xù)的、可以讓企業(yè)看到盈利的運行狀態(tài)，告訴他們這個地方可以賺錢，到時候你不用喊口號，他們就會趨之若鶩了。”

　　陳志解釋說，現(xiàn)在有不少長租公寓，是對小產(chǎn)權(quán)或者對國企手里的沉默資源進行改造，很多業(yè)主方在等待出售或者閑置的過程中，不去計算成本，因此以很低的價格出讓使用權(quán)。但如果需要計算的時候，那就沒市場了，這是不行的。我們都應該按照掙錢的邏輯去算賬，否則是不可持續(xù)的。　　

（圖源：網(wǎng)絡）

　　同時，政策不明朗也是讓開發(fā)商止步的重要原因。

　　 魔方公寓華北分公司副總經(jīng)理鄧方曾談到自己經(jīng)歷時說，他在魔方公寓管開發(fā)和運營門店時，遇到很多政策不明確的情況。比如在開增值稅發(fā)票時，必須有公對公的合同，但如果遇到類似中國銀行這樣的客戶，簽公對公合同很麻煩。

　　還比如，因為行業(yè)分類不清晰，如果魔方不想放入酒店行業(yè)，就開不了發(fā)票。但如果加入酒店行業(yè)，發(fā)票問題解決了，但消防又有問題，加上公安部門在對流動人口的嚴格管理，使得長租公寓在運營上困難重重。　

　 

（圖源：網(wǎng)絡）

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，商業(yè)用房本身庫存規(guī)模較大，而且很多時候?qū)儆谝?guī)劃失誤的結(jié)果，同時“商改租”項目需要一定的商業(yè)配套，這就導致最后消化起來比較困難。

　　他解釋說：“從市場前景來看，總體看好‘商改租’的發(fā)展，這是因為政策賦予了此類住房兩類屬性切換的便利性。但從實際情況看，此類商業(yè)項目轉(zhuǎn)變?yōu)榭勺赓U型的住宅項目，在一些大城市可能更有效果，因為這會緩解相應的租賃需求，同時租金收益等也可以得到保證。”



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