不得不說，肯德基和麥當勞的選址能力，是難以復制的。但隨著線下商業信息化程度的提升和移動支付的普及，所積累的線下數據也越來越豐富。相信會有越來越多的商家可以用極低的成本，獲得跟肯德基麥當勞一樣的選址能力。
在正式回答問題前，我們先來回顧一下肯德基和麥當勞各自在國內開的第一家店。
1987年11月12日，肯德基在中國的第一家餐廳在北京前門開業，盛況空前。
根據當時的媒體記錄：
天氣很冷，飄著雪花，等待人群太多，不得不求助公安人員來維持秩序。門口排隊的人繞了一圈，排隊近一個小時才能買到一塊原味雞，可是人們都興致盎然。
30年過去了，這家店至今仍然正常營業，并且將肯德基中國第一店作為賣點吸引顧客。
當我們打開地圖搜索這家店的位置，毫無意外地在旁邊發現了麥當勞的蹤影。
在討論麥當勞的動機前，先讓我們把地圖縮小，來看看肯德基選的位置到底有多好。
藍色標注位就是第一家店，而紅色的二號位則是另一家肯德基，幾乎正對著天安門廣場，可以說是北京客流量最大也是最繁華的地段之一。
選擇這個地方，耗費了當時肯德基遠東地區總裁王大東幾個月的時間。美籍華人王大東長得非常肯德基，當時43歲的他已經有著相當豐富的餐飲管理經驗。
簽下這個三層樓的絕佳鋪位，你知道肯德基花了多少錢嗎？
365萬，10年。
根據公開記錄，1987年中國的商品房均價是408元/平米，普通干部的月收入不過100元。30年前的吮指原味雞，只要2.5元/塊，2017年的價格是10元/塊。
可見精準的選址和穩定的商鋪對于一家餐廳來說，有著多么重要的意義，一旦看中了一塊“風水寶地”，砸下多大的成本也在所不惜。事實證明，王大東的策略非常正確，肯德基前門店開張以后，房租僅為營業額的1%。
其實一個商鋪租10年并非肯德基在中國首創的。1971年7月，第一家麥當勞連鎖店在日本開業的時候，也是一次性支付了10年租金。
再來看看麥當勞的第一家中國店。1990年10月8日開在深圳市羅湖區東門商業步行街，這是深圳形成時間最早、最成熟和最具規模的商業旺區。根據媒體報道：
這家餐廳擁有500個座位，是麥當勞(香港)有限公司的全資附屬公司，共投資4000萬港元。開業時無數深圳人舉家前往。人們滿腹新奇，隊伍從餐廳二樓排到一樓，再繞著整個光華樓轉了一圈。餐廳第一批員工僅有400多人。實在忙不過來了，公司不得不從香港臨時調來500多名員工幫忙。
這家店的租約簽了多久，我們無從考證。但是以4000萬的投資金額，對照當時的物價，想必也是一紙長約。
同肯德基前門店一樣，光華樓麥當勞也仍然健在。并且，旁邊(毫無意外的)開著一家肯德基。
從以上的考古文當中，我們可以得出什么結論？麥當勞肯德基好基友？
與其說是當勞和德姬互相追隨步伐，市場君更愿意認為：1、麥當勞和肯德基都非常善于選址(在30年后仍然是人流旺地);2、麥當勞和肯德基都非常有錢(幾乎可以拿下它們想要的任何鋪位)。就好像問：為什么有錢人都扎堆住在相同的小區?那是因為大家都知道那里環境好戶型好物業好，而他們買得起啊!
經營一家餐廳，最重要的指標是什么？上座率。什么決定上座率？客流多少。什么客觀因素決定客流？位置，位置，位置。
在肯德基中國和麥當勞中國這樣的大型餐飲企業里，都會有一個不小于百人的團隊，負責全國各地的選址工作。而選址工作的核心，可以說是對商圈的考察。
至于商圈是什么？我們可以參考百勝餐飲集團的定義：商圈是某些客觀存在的、延續的聚客元素，或特定區域內的自然出行動線。并由于聚客元素的中斷、或者某些主/客觀形成的便利性障礙，自然形成了某些特定范圍的客流活動區域或匯集區域。
因這些聚客因素的規模、屬性、動線的強/弱差異，吸引了來源范圍不同，消費目的/能力/習性各異的人群，并由此得以區分商圈類型。依此定義的商圈類型不會因為不同餐飲品牌的進入而改變。
有點復雜，但大致的意思就是說：商圈是客觀存在的、聚客的區域。在這里也明確反對一下“肯德基和麥當勞在一起構成了商圈”這種說法，商圈的存在肯定是先于餐廳的。
根據某餐廳選址從業人員的介紹，KFC和M記都有一套非常嚴格的計算模型，考察的點包括且不限于：
1、該商圈已有的快餐門店數量(至少要3～5萬人口才能支撐一家店，要根據政府的統計數據結合對未來人口的估算)。
2、該商圈的人口分布(目標選址可觸達的常住人口分布，通常要去居委會查詢)。
3、該商圈用戶的消費能力(可以看統計數據人均可支配收入，也會去打聽競對的交易數據)。
以上僅僅為選址工作(非常復雜的)第一步，很多時候就算找出了最優的位置，也不一定有空置的鋪位。選址人員要經常去觀察某一商圈房產變動的情況，一旦有鋪位出來，就去找業主溝通。
一家完整的餐廳至少需要500平米左右。當一個商圈中人流最密集的鋪位被肯德基搶走了，怎么辦？麥當勞想出了一個方法——甜品站引流。
通常是因為位置最好、面積合適的鋪位已經沒有了，甚至有可能被競對簽了長約，但又不愿意放棄整個商圈，所以想出了這種機智的改善方案。
再補充一種情況是商場新開業，對于肯德基和麥當勞都會定向招租并給出較為優惠的條件。如果商場的客流預期確實不錯，也會發生雙雙入駐的情況。
綜上，選址模型類似，面對的商圈狀況也通常類似，所以肯德基跟麥當勞經常開在一起，是可以預期的現象。
不得不說，肯德基和麥當勞的選址能力，是難以復制的。對于99.9%的線下商家而言，組建一個成熟的選址團隊或者雇專業的人來幫忙挑選門店的成本都太高了，市面上傳授選址技術的書籍五花八門、卷帙浩繁，經營者往往會一頭霧水，只能依賴經驗或者簡單的調研來做選擇。一旦判斷發生了偏差，就會付出非常慘痛的代價。
但隨著線下商業信息化程度的提升，移動支付的不斷普及，所積累的線下數據也越來越豐富。和選址相關的一些核心指標，如地段成熟度、區塊發展、項目匹配程度、業態分布、聚客能力，甚至這個區域的用戶畫像，都可以在通過數據模型來進行測算。
相信隨著類似產品的不斷完善，會有越來越多的商家，可以用極低的成本，獲得跟肯德基麥當勞一樣的選址能力。
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