自2月28日以來，已有23個城市（縣）出臺了新一輪調控措施，高效和密集堪比2016年10月那一輪調控，而出臺調控政策的城市數量則大于上一輪，且一二三四線城市均有覆蓋。而本輪調控密集“落地”的根本原因在于房價的反彈和投資需求的抬頭。
隨著樓市調控政策的收緊，樓市的虛火還能燒多久？
部分熱點城市
房價出現反彈
自“9·30新政”出臺以來，全國各地便紛紛出臺樓市調控政策。但在嚴格的調控政策下，2月仍有部分城市房價在上漲。
據國家統計局近日發布的2017年2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，從環比看，在70座城市中，多數城市新建商品住宅價格下降或漲幅在0.5%及以內。其中，新建商品住宅價格環比下降的城市有12個，持平的城市有2個，漲幅在0.5%及以內的城市有37個，漲幅在0.5%以上的城市有19個。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。
也就是說，2月份70個大中城市新建商品住宅價格環比上漲的城市有56個，較上月增加了11個。就漲幅而言，據易居研究院測算，2月份，70個大中城市新建商品住宅價格環比漲幅為0.3%，相比1月份0.2%的漲幅有所擴大。從同比數據來看，三線城市新建商品住宅價格同比漲幅略有擴大，2月份比1月份擴大了0.3個百分點。
此外，對比統計局對全國15個熱點一二線城市的監測數據發現，與1月份相比，部分熱點城市新房價格環比出現了反彈。
比如，天津2月份新房環比價格上漲0.4%，上海環比上漲0.2%，而在1月份這兩個城市房價環比都是下降的。此外，廣州新房價格環比漲幅也從1月份的0.6%擴大至2月份的0.9%。
盡管北京新房價格環比下降了0.1%，但作為二手房市場交易更為活躍的地區，2月份北京的二手房價格環比上漲了1.3%。
另外幾個出臺限購政策的城市二手房價格也均在上漲，其中，廣州二手房價格環比上漲2.7%，長沙上漲1.2%，鄭州上漲0.6%，石家莊上漲0.4%。
調控政策加碼
為樓市退燒
如今，新一輪限購升級正在加碼，細觀此次出臺或升級樓市調控政策的城市可以發現，限購范圍正在不斷擴大，并且朝著一線城市、環一線周邊城市、熱點二線城市以及三四線城市蔓延。有分析指出，此論調控風潮的背景依然是房價過快上漲，出臺調控政策是為了降下樓市的“虛火”。
據中原地產的最新報告顯示，樓市投資外溢的現象相當明顯，尤其是環一線城市的周邊三四線城市，市場出現了熱銷。一些樓盤的外來投資客已超過六成，投資需求釋放，拉動了銷售數據的快速增長。而投資需求外溢，也引發了多地的調控。
據統計，自2月28日以來，此輪樓市調控的城市已囊括杭州等20個城市。
與前一輪限購限貸政策多集中在一二線熱點城市有所不同的是，本輪限購更多的出現在熱點城市周邊的縣市以及省內熱點城市，調控的重點依舊是落實房子的居住屬性。
在中原地產首席分析師張大偉看來，目前的房價已經出現了泡沫化趨勢。這些環一線地區房價上漲速度快是調控加碼的誘因，而其房價的上漲又是一線城市投資需求外溢的體現。也就是說，一二線城市房價上漲的預期擴散到了周邊城市，助推了周邊城市房價的上漲。
據張大偉預計，環北京、上海及部分熱點市的調控政策可能會繼續全面升級，未來全國的限購范圍還將繼續擴大。
此外，為了抑制房價的過快上漲，除了限購限貸政策以外，有些地區還上調了信貸利率。
以北京為例，截至3月22日，北京地區的工商銀行、中國銀行、招商銀行等13家銀行首套利率已經由9折上調為95折，交通銀行、農業銀行、建設銀行尚未下達細則，部分支行可以執行9折，但未來也將上調為95折。
未來房價
過快上漲空間有限
業內人士指出，在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”大背景下，如今各大城市調整住房限購政策，有利于進一步抑制去年以來這些城市房地產市場出現的較為旺盛的投資性購房需求，從而使得市場逐步向居住屬性回歸。
今年的政府工作報告提出，加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規范開發、銷售、中介等行為，遏制熱點城市房價的過快上漲。
而現在的房價對于居民而言又意味著什么？據中國人民銀行于3月21日公布的一份季度調查報告顯示，52.2%的居民認為目前房價“高，難以接受”，42.9%的居民認為目前房價“可以接受”，4.9%的居民認為“令人滿意”。盡管如此，有購房意愿的中國居民依然不少。調查顯示，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為22.9%，較上季提高了2.8個百分點。
那么，未來房價又將何去何從？
對于未來房價是否還會持續上漲，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預測，自各地出臺調控政策后，預計房地產市場后續會趨于穩定，尤其是各地針對外來人口社保繳納年限的增加、認房又認貸等政策的提出，都使得城市后續穩定房價的基礎更為扎實。預計今年上半年房價的環比增幅不會太大，會處于相對合理的區間。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹預計，樓市限購范圍還有擴大的趨勢，執行力度也可能會進一步加大。從總體上看，未來房價的漲幅可能將放緩。其中，產業基礎薄弱、由資金炒作導致房價沖高的城市可能會出現降價潮；經濟欠發達、不靠近核心城市圈也沒有旅游養老等特色的三四線城市可能會面臨一個去庫存的過程。
對于三四線城市而言，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，目前調控針對的是環北京、環上海、環南京的三四線城市，從調控的目的來看，首先是保護本地的首套自住需求及改善型需求；其次，是為了進一步限制環北京、環上海大都市圈的樓市投資、投機性需求，為過熱的三四線城市降降火。
嚴躍進認為，三四線城市限購說明其已進入到“去庫存”和“控房價”雙軌并行的模式，但對于三四線城市來說，去庫存是核心要務，限購政策主要是針對局部區域的，不會盲目地全面限購。
由此不難看出，在本輪降溫過后，三四線城市房價將逐漸趨穩。
對于整體市場而言，多數業內人士認為，房價漲幅將會收縮，包括目前限購限貸最為嚴格的北京市場。
鏈家研究院院長楊現領認為，參考過去的經驗和上海、深圳的經驗，預計北京二手房市場成交量將會出現明顯減少，價格漲幅將出現收窄乃至回落，其市場反應還需進一步觀察。
張大偉表示，現階段房價暴漲的原因是資金潮下的“資產荒”，導致購房者出現了恐慌，且購房熱情快速外溢。目前，北京的調控力度已恢復至2014年，未來調控或將向更多地方擴圍，市場也將逐漸平穩。
多位業內人士預期，今年的樓市成交將總體降溫。張大偉認為，自去年9月以來，全國20多個熱點城市密集出臺調控措施，同年四季度市場熱度驟降。部分三四線城市相繼加入到調控行列中，這預示著2017年房地產市場將回歸理性。
對于未來房地產市場的發展，恒大集團董事長許家印認為，房地產調控最核心的是限價。建立房地產長效調控機制，首先是應建立一個長期限價機制。在現階段的地方調控限價、限購、限貸措施中，對房企最為行之有效的就是限價了，但限價期限需延長。因為在短期限價的背景下，房企認為較短時間后限價就會取消，進而大量拿地以推升拿地價格，隨后推漲房價。但如果限價期限為十年或二十年，房企對價格的預期會明確改變，便不會選擇高價拿地了。
