在旭輝的業績發布會上，旭輝總裁林峰站在一眾人前面，他清了清嗓說：“這是一個大象跑得比螞蟻快的時代，規模房企增速明顯高于中小房企。”
他想了想，笑著說：“我一直喜歡站著發言，因為站著才可以隨時奔跑。”
在這個充滿熱血和壓力的時代，房地產行業仿佛走到十字路口，一方面行業規模的天花板已經看到，拿地即賺錢的時代已經過去;另外一面則是規模房企的快速擴張，它們都希望在這個行業降速的彎道實現自己的超車。
旭輝只是一個縮影，過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度并沒有因為2017年市場降溫的預期而有所降低：碧桂園銷售目標6000億，恒大銷售目標4500億，保利銷售目標3000億，旭輝將沖擊1000億，陽光城將沖擊1000億……
伴隨著每家房企的銷售目標若隱若現地曝光，這個時代有意無意將這些兇猛的企業推到浪潮前面：它們酷愛規模的根源是什么?
高增長背后：合作開發
在地產一哥的爭奪中，碧桂園成為了今年的焦點。
根據碧桂園公告，2017年前兩月實現合同銷售約人民幣872.6億元，合同銷售建筑面積約999萬平方米，在新的一輪競爭中，碧桂園成為今年“地產一哥”的熱門人選。
同樣在高速增長的還有旭輝，在其年報中顯示2016年全年實現合約銷售金額530億元，同比增長75.5%;合同銷售面積約291.6萬平方米，同比增長42%。興業證券統計發現，旭輝2013～2017年的年復合增長率為43.5%，該數據位列同行第一。
無論是碧桂園還是旭輝，高速增長背后有著同樣的運營邏輯：合作拿地開發。
來自克而瑞數據顯示，碧桂園在前兩月的合約銷售金額約872億，權益金額則為628億，兩個數據差異的背后則是因為合作開發因素影響。權益金額的數據是按照碧桂園在項目實際持股比例計算的銷售數據，而合約銷售金額則是全口徑計算碧桂園的銷售數據。
長期觀察碧桂園的克而瑞分析師朱一鳴發現，碧桂園2016年全年銷售業績中權益所有人占比由2015年的89%大幅下降至76%，從全年的新增土地來看，2016年碧桂園有近74%的新增項目是通過合作拿地或收購的方式獲取的。
旭輝在兩個數據中差異就更加明顯，從克而瑞統計的2017年前兩月數據顯示，旭輝銷售流量金額為120.1億，而權益金額為72.1億，上述兩個數據的行業排名分別是14和24。
作為“合作之王”的旭輝，合作開發商從一線房企到四線房企，從國有大牌到地方諸侯，合作數量為同行之最。在林峰的眼中，合作可以讓旭輝吸收各家開發商的優勢，打造自己的核心競爭力。
“我們合作的原則很寬松，只要不違背紅線就可以。這個原則也讓我們獲得了很多合作伙伴。”林峰告訴記者。
風險還是規模
風險還是規模，這個問題擺在每一個企業家的面前，而合作的策略則給了他們更多的一個思路。
以旭輝為例，其頂住了一輪又一輪的政策調控的同時還保持了自己的復合增長，很大的原因之一就是通過合作開發的模式來平衡風險與規模的關系。
在林峰看來，平衡規模、利潤、負債的三者關系有助于旭輝在動蕩的市場中對抗風險。
從旭輝年報看來，其2016年核心凈利潤28.3億元，較2015年上漲28%，毛利率、核心凈利潤率較2015年也均有所提升，分別為25.4%及12.7%。負債方面，凈負債比率為50.4%，同比下降8.8個百分點。
相比于其他房企通過不斷放杠桿增加規模，旭輝的合作策略將自己的財務狀況進行了有效平衡。
碧桂園的擴張同樣依賴了合作的因素，根據公告，碧桂園2016年全年新增土地預期建筑面積8752萬平方米，同比增加129%，成為了房企歷年拿地面積之最;新增土地投資1775億元，同比大幅增加217%。
值得一提的是，碧桂園權益占比50%～60%和小于50%的新增土地數量都占了近兩成，比2015年的占比都分別增加了一倍。
“合作開發項目的增加可以顯著降低拿地成本和擴張過程中潛在的風險。”朱一鳴告訴記者。
事實上，通過合作開發不僅可以降低拿地成本，還可以有效整合項目資源。比如對于操盤能力強的房企可以直接對項目進行操盤，并提高自己的品牌溢價，而對于資金能力強的房企可以給項目帶來更加低的融資渠道，進一步降低成本。這樣的合作可以有效進行優勢互補，并共同分享收益。
正榮總裁林朝陽認為，在目前的房地產市場上，僅依靠招拍掛獲得土地資源對房企而言成本太高了，合作開發不僅可以實現合作雙方的優勢互補，還可以降低公司的運營風險，緩解資金壓力，優化資源配置。
“我們企業有一個49%和51%原則，就是在合作的過程中可以適當進行條件讓步，我們可以稍微吃虧一點占49%的利益，大家一起做好蛋糕，一起分享收益。”正榮投資發展部總經理朱浩告訴記者。
克而瑞分析稱，近幾年碧桂園、萬科、保利能做到規模化擴張，進而始終保持行業龍頭的地位，與頻繁采用合作拿地的開發模式是分不開的。
大象的游戲
過去幾年，國內房企合作拿地從無到有，從零星偶發的現象到頻繁發生，逐漸成為企業競合的常態;合作模式則從初級一級土地開發直接合作模式，逐步向二級市場的項目合作和公司合營演進，參與企業也從弱弱聯合、強弱聯合向強強聯合遞進。
“為了嚴控拿地成本、減少風險，我們一直堅持合作開發戰略，現在拿地難度越來越大，合作將讓我們有更多幾率拿到土地。”林峰說。
林峰的觀點不無道理，在這個規模決定話語權的時代，無論你曾叱咤風云還是默默無名，都必須順應時代的步伐，誰也無法控制歷史的進程。事實上，只要解決好管理的邊界，大象也能跳舞。行業馬太效應明顯，集中度進一步提高。
規模雖然不是萬能，但是沒有規模似乎是萬萬不能的。在接受記者采訪的業內人士的共識是，只有規模效應的凸顯，才可以進一步降低自己的拿地成本、融資成本，并可以獲得一些良好的并購資源，形成企業的聯動發展。
輸掉的速度意味著錯過的商機，行業進化，洪流滾滾，房地產業走向下半場，玩的是大象與大象之間的游戲。易居中國(企業)CEO丁祖昱預計，這個市場上很快會出現年銷售過萬億的企業，而且時間不會太久。對于2017年，包括陽光城、旭輝、新城、龍湖、魯能、招商都有沖擊千億的能力，或許不久后對于很多規模房企而言千億將成為一個門檻。
“過去一年開發商的平均增長率為30%，TOP50的開發商增速都非常快。房企拿地熱情高漲，大家千萬別停下腳步，停下就會被人超越。”丁祖昱說。
