實(shí)體經(jīng)濟(jì)將如何發(fā)展？看2017年中國購物中心行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析

核心提示：購物中心產(chǎn)業(yè)已成為最重要的零售經(jīng)營方式之一，而且已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破商品零售的界限，它對一個城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、對經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)等越來越顯示出它的重要性和生命力。

    購物中心產(chǎn)業(yè)已成為最重要的零售經(jīng)營方式之一，而且已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破商品零售的界限，它對一個城市的商業(yè)環(huán)境改善、消費(fèi)與休閑方式的改變、投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、對經(jīng)濟(jì)繁榮的貢獻(xiàn)等越來越顯示出它的重要性和生命力。目前，中國購物中心的在建面積位居世界首位，全球購物中心在建量最大的十個城市中有九個在中國；面對電商的崛起，零售商已基本完成線上渠道布局，戰(zhàn)略重心重回門店體驗(yàn)和互動性；在非生存型消費(fèi)需求成為拉動消費(fèi)新引擎的背景下，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)在購物中心內(nèi)的占比逐步加大。以下是報(bào)告大廳小編整理的2017年中國購物中心行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析。

 

 

    中國購物中心概況

 

    我國的購物中心建設(shè)起步較晚，開始于二十世紀(jì)90年代初期，最早的項(xiàng)目是位于珠江三角洲的天河城購物中心，但是近年來以飛快的速度向前發(fā)展。2006年起，國內(nèi)大中城市開始相繼出現(xiàn)典型的購物中心模式，標(biāo)志著中國的購物中心開發(fā)開始邁上理性之路。近年來，購物中心在我國方興未艾，對購物中心的興建如火如荼，而且其興建的速度和規(guī)模驚人。截至2008年6月，長三角地區(qū)已有購物中心217家，約占全國購物中心總量的四分之一。未來幾年內(nèi)，長三角地區(qū)的購物中心還將保持快速發(fā)展的勢頭。預(yù)計(jì)到2010年，上海購物中心的數(shù)量將達(dá)到80家至100家，整個長三角地區(qū)的購物中心數(shù)量將達(dá)到400家左右。
近年來，購物中心在我國方興未艾，對購物中心的興建如火如荼，而且其興建的速度和規(guī)模驚人。截至2012年底，全國開業(yè)購物中心總量超過3000家、累計(jì)商業(yè)建筑面積達(dá)2.12億平方米。

 

    中國購物中心各行業(yè)的蛻變進(jìn)化史

 

    1.0時代：上世紀(jì)90年代之前，大陸地區(qū)的商業(yè)以街鋪小店及中型規(guī)模的國有傳統(tǒng)百貨大樓為主要依托，以大雜燴和以產(chǎn)定銷的模式滿足人們目的性的基本物質(zhì)需求。該階段的物質(zhì)匱乏，對應(yīng)消費(fèi)行為科學(xué)理論馬斯洛需求層次理論中的第一階段——“生理需求階段”，屬于人們“搶著買”的時代，當(dāng)時能憑購物券買到東西就好。

 

    2.0時代：上世紀(jì)90年代初期，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市民漸趨富裕，現(xiàn)代化的大體量新型外資百貨、專業(yè)家電賣場和外資賣場超市開始取代模式老化的中小型國有百貨商廈。第一代購物中心開始進(jìn)入一二線城市，但大多處于艱難的培育期中（例如上海八佰伴imm南方商城、上海港匯廣場、上海正大廣場、上海梅龍鎮(zhèn)廣場、廣州天河城、廣州中華廣場、廣州正佳廣場、深圳中信廣場、深圳萬象城、廈門sm城市廣場、大連和平廣場、重慶大都會廣場、北京時代廣場、北京東方廣場、北京新東安等）。該階段的物質(zhì)供應(yīng)開始大量增加，許多產(chǎn)品不再憑券限量供應(yīng)，中高檔品牌商品開始逐漸步入百姓的日常生活。該階段對應(yīng)消費(fèi)行為科學(xué)理論馬斯洛需求層次理論中的初級階段——“安全需求階段”，屬于人們“選著買”的時代，大家開始精心挑選商品。

 

    3.0時代：自上世紀(jì)90年代中后期，新型購物中心進(jìn)入大陸一線城市。自2000年起，憑借超大的建筑規(guī)模、多業(yè)態(tài)、一站式消費(fèi)的獨(dú)門法寶，購物中心發(fā)展極為迅猛，在部分一二線城市歷經(jīng)磨難獲得成功后逐漸向其它二三線城市發(fā)展（如萬達(dá)廣場、百聯(lián)購物中心、凱德廣場）。但彼時的中國購物中心主要模仿上世紀(jì)80年代的東南亞和歐美業(yè)已成名的前輩——大而全的一站式大盒子購物中心，雖然引入了一定比例的餐廳和娛樂商戶，標(biāo)榜集吃喝玩樂購諸多功能于一體，但往往缺少人文關(guān)懷細(xì)節(jié)：諸如空氣流通、生態(tài)綠植、文創(chuàng)景觀等，更具效率的大型百貨商城在此階段仍然牢牢把握著業(yè)績優(yōu)勢。該階段對應(yīng)消費(fèi)行為科學(xué)理論馬斯洛需求層次理論中的中級階段——“感情需求階段”，屬于人們“比著買”的時代，大家對商品的品牌越來越重視。

 

    4.0時代：2009-2013年間，大中型現(xiàn)代百貨的光芒在一二線城市發(fā)展到頂峰后進(jìn)入轉(zhuǎn)型期（轉(zhuǎn)向開發(fā)百貨購物中心并深入三四線城市發(fā)展），集吃穿玩樂購于一體的一站式購物中心異軍突起，在各地日漸受到追捧（如大悅城、萬象城、水游城等）。但是，由于相關(guān)部門規(guī)劃失序，大量購物中心及綜合體項(xiàng)目在短期內(nèi)同時一哄而上、短兵相接，導(dǎo)致同質(zhì)化競爭在多地已演化為惡性競爭。而千篇一律不求甚解的眾多外行開發(fā)商的涌入，導(dǎo)致很多消費(fèi)者對于購物中心的理解停留在百貨 超市 影院 餐廳的物理大盒子層面，購物中心原本應(yīng)當(dāng)擁有的魅力及社會效應(yīng)大為遜色。此階段，一方面，真正的世界級奢侈品牌開始全面登陸中國市場，另一方面，各省市的風(fēng)味美食和環(huán)球異域餐飲相繼興起，以電影院、電玩城和ktv為代表的娛樂業(yè)蓬勃發(fā)展。該階段，對應(yīng)行為科學(xué)理論馬斯洛需求層次理論中的中級階段——“尊重需求階段”，屬于人們“買著玩”的時代。在該階段，大家越來越重視休閑娛樂，偏好一站式消費(fèi)，習(xí)慣邊吃邊玩，邊玩邊買。

 

 

 

    5.0時代：2014年開始，中國購物中心進(jìn)入“自我實(shí)現(xiàn)”的階段，百貨商城和購物中心都在進(jìn)行程度不一的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

 

    自2013年起，隨著經(jīng)濟(jì)文化的進(jìn)一步發(fā)展，個人的精神需求不斷提高，興趣愛好日趨多元化，日趨普遍的海外游及互聯(lián)網(wǎng)使得人們見多識廣，人們不再滿足于在商場里來去匆匆的買單式目的性消費(fèi)，部分注重體驗(yàn)感的新型購物中心在一線城市已站穩(wěn)腳跟并開始力壓現(xiàn)代百貨商廈和傳統(tǒng)的老式購物中心，漸趨向二線城市發(fā)展。其中，以上海k11、上海大寧國際商業(yè)廣場、北京芳草地、北京朝陽大悅城為代表的一批行業(yè)先鋒，開始率先探索實(shí)踐購物中心在新時代的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之路，成為代表新生活方式的新型消費(fèi)體驗(yàn)中心。值得留意的是，正蓄勢待發(fā)的福州世歐廣場將成為東南地區(qū)首家升級版的新型體驗(yàn)中心。該階段，可對應(yīng)行為科學(xué)理論馬斯洛需求層次理論中的高級階段——“自我實(shí)現(xiàn)階段”。在這個人們青睞“買心情、買圈子”的時代，大家喜歡在自己所偏好的定點(diǎn)購物中心內(nèi)放飛心情，或者將社交網(wǎng)絡(luò)上的圈子搬到現(xiàn)實(shí)中，通過聚會聯(lián)絡(luò)感情。

 

    即使在該階段，墨守成規(guī)的傳統(tǒng)商業(yè)千店一面導(dǎo)致吸引力大為失色，但現(xiàn)代社會變革無處不在，新型商業(yè)各顯神通，漸趨現(xiàn)實(shí)成熟理性的消費(fèi)者越來越宅越來越精明，消費(fèi)者的消費(fèi)渠道及消費(fèi)內(nèi)容也漸趨多元化，這使得顛覆傳統(tǒng)的新商業(yè)時代漸趨到來，購物中心的創(chuàng)新亟待點(diǎn)題破局。
這時，代表新生活方式的新型全生活消費(fèi)體驗(yàn)中心和融個人生活及情感于一體的社交生活基地型購物中心正開始嶄露頭角。其中不乏銳利創(chuàng)新的進(jìn)取者，雖然它們尚未開業(yè)接受市場檢驗(yàn)，但敢于投入、敢于探索、敢于試驗(yàn)。

 

 

    中國購物中心各行業(yè)現(xiàn)狀及趨勢分析：

 

    1、穩(wěn)中求變，轉(zhuǎn)型求生，尋求突破

 

    2016-2021年中國購物中心行業(yè)市場需求與投資咨詢報(bào)告顯示，截至2015年，全國17個主要城市優(yōu)質(zhì)購物中心存量中近60%為都市型購物中心。此類購物中心相對于其他項(xiàng)目首層租金的表現(xiàn)仍出類拔萃，平均溢價約為40%。隨著市中心開發(fā)漸入尾聲以及商業(yè)地產(chǎn)版圖的擴(kuò)張，未來將有更多的大型購物中心出現(xiàn)在次級商圈及非核心地段。但對于業(yè)主來說，需要考慮如何在租戶選擇上穩(wěn)中求新、更加靈活的進(jìn)行項(xiàng)目定位、以及在業(yè)態(tài)組合方面突出體驗(yàn)元素，以應(yīng)對商業(yè)模式的僵化和“過時”威脅。

 

    社區(qū)型商業(yè)和奧特萊斯未來發(fā)展?jié)摿薮螅诒緢?bào)告追蹤的17個城市中，社區(qū)型商業(yè)存量僅為優(yōu)質(zhì)購物中心總存量的8%。但這一數(shù)字預(yù)計(jì)將穩(wěn)步上升，未來三年內(nèi)16%的新增供應(yīng)定位為社區(qū)型商業(yè)。綜合性奧特萊斯也有望成為零售市場的新增長極；零售商進(jìn)軍購物中心開發(fā)的趨勢在2015年迎來高峰，雖然這種轉(zhuǎn)變能夠幫助零售商增加利潤增長點(diǎn)并減輕零售業(yè)務(wù)租金成本上升的壓力，但項(xiàng)目投入資金大、培育期長且需加大前期準(zhǔn)備精力，對零售商來說可謂是一把雙刃劍；中國百貨業(yè)在變革中面臨外困內(nèi)憂，轉(zhuǎn)型步伐仍困難重重，但增加針對女性客群的元素、以建筑為項(xiàng)目亮點(diǎn)、結(jié)合智能工具增強(qiáng)顧客體驗(yàn)、以及發(fā)揮櫥窗設(shè)計(jì)吸引眼球等諸多新舉措都值得借鑒。

 

    2、分化、洗牌、服務(wù)性消費(fèi)成為關(guān)鍵詞

 

    面對停滯的業(yè)績增長與上升的經(jīng)營成本，奢侈品進(jìn)入盤整穩(wěn)固階段。快時尚及大眾時尚品牌繼續(xù)擴(kuò)張，截止2015年，有統(tǒng)計(jì)的20個快時尚及大眾時尚品牌在全國17個大中城市的門店總數(shù)已達(dá)1，123家，同比上升25%，不少新晉品牌仍然在積極拓展中國市場。此外，面對中國中產(chǎn)消費(fèi)者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發(fā)展空間。以餐飲為主導(dǎo)的體驗(yàn)式消費(fèi)，已經(jīng)成為實(shí)體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時的“護(hù)城溝壑”并成為了購物中心提升客流的重點(diǎn)業(yè)態(tài)。

 

    在全國城鎮(zhèn)居民的服務(wù)型消費(fèi)占總消費(fèi)比重接近40%，預(yù)計(jì)到2020年將提高到50%左右的背景下，休閑娛樂及服務(wù)業(yè)態(tài)將是未來發(fā)展的焦點(diǎn)。其中，兒童業(yè)態(tài)將以其吸引客流、增加顧客停留時間、帶動周邊消費(fèi)的特點(diǎn)擁有巨大發(fā)展空間。

 

    3、行業(yè)與電商共舞，關(guān)注實(shí)體店體驗(yàn)

 

    據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，2015年中國網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)位居全球第一，約占全社會消費(fèi)品零售總額比重11%。電商崛起將近十年，零售商零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。本報(bào)告對137個零售商進(jìn)行的調(diào)查顯示，零售商將提升門店體驗(yàn)和互動性放在2016年運(yùn)營策略首位，而發(fā)展線上渠道和移動端渠道僅位列第三和第四。

 

    有研究人士指出：在供應(yīng)井噴、消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)演變以及電商挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，國內(nèi)購物中心發(fā)展固然面臨著重重挑戰(zhàn)，但另一方面消費(fèi)升級、品牌布點(diǎn)擴(kuò)張和城市零售商圈外擴(kuò)的趨勢亦帶來了眾多機(jī)遇。對開發(fā)商和零售商來說，運(yùn)營將是實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的關(guān)鍵，包括組建優(yōu)秀的經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、根據(jù)區(qū)域規(guī)劃和數(shù)據(jù)分析進(jìn)行精準(zhǔn)選址和動態(tài)決策、利用新媒體等多種渠道與消費(fèi)者展開互動等。




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