為什么說2017是實體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折年…

核心提示：以體驗為內(nèi)核的服務(wù)型消費在中國正處于由上層中產(chǎn)階級“量變”和消費結(jié)構(gòu)“質(zhì)變”雙重驅(qū)動的風口。種種跡象表明：實體商業(yè)將重拾增長的潛力！

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基本面：零售基本面逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w零售

    網(wǎng)購對實體商業(yè)的沖擊正逐步減輕，線上零售更加積極地擁抱線下實體，并將之作為重要的未來增長領(lǐng)域。

    購物中心和實體店在體驗性和場景化方面的不斷提升，將從供給側(cè)為消費升級創(chuàng)造條件，并持續(xù)推動消費者向?qū)嶓w商業(yè)回歸。

    從消費者和消費能力的角度看，隨著收入的增加，上層中產(chǎn)/富裕家庭占比，將在未來五年中突破全國家庭數(shù)量的一半。他們消費主導(dǎo)力的加強，對消費升級起到進一步的推動作用。

    以體驗為內(nèi)核的服務(wù)型消費在中國正處于由上層中產(chǎn)階級“量變”和消費結(jié)構(gòu)“質(zhì)變”雙重驅(qū)動的風口。

    中國供給側(cè)的改善，需要實體商業(yè)的貢獻，因此，2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)型之年。

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供應(yīng)面：2017年800萬㎡新增供應(yīng)逼近

    2017年，中國整體零售物業(yè)市場新增供應(yīng)量預(yù)計將進一步放大，市場將迎來800萬平方米左右的新入市項目。其中，北、上、廣、深四大一線城市占供應(yīng)總量的29%左右，其余二線城市約占71%。

    一線城市中，北京和廣州兩地新增體量不大。北京有超過6成的項目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有經(jīng)驗的業(yè)主開發(fā)和運營；而廣州僅有一個新項目入市。深圳和上海的供應(yīng)總量分列全國首、次位。

    二線城市中，未來三年，中西部四城將面對持續(xù)大量新增供應(yīng)的考驗。其中成都、武漢作為品牌進駐該區(qū)域的門戶城市風險相對較小。華東區(qū)域的供需平衡相對較好，但無錫商鋪租賃市場仍存較大風險。

03

需求面：傳統(tǒng)服飾品牌擴張持續(xù)放緩

    據(jù)CBRE監(jiān)測，2016年奢侈品牌和百貨商場繼續(xù)優(yōu)化整合其原有門店網(wǎng)絡(luò)，輕奢品牌和多品牌買手店增長穩(wěn)定。

    快時尚品牌仍然保持較快的擴張勢頭，但受國際快時尚品牌布點繼續(xù)向下一級城市滲透和個別品牌關(guān)店的影響，增速亦有所放緩。

04

新消費：從商品到服務(wù)，綠色健康引領(lǐng)新風尚

    現(xiàn)今，消費者需求的更迭與升級，正在引領(lǐng)零售業(yè)從傳統(tǒng)的服飾穿戴向生活方式轉(zhuǎn)型，更多地關(guān)注文化娛樂、健康生活等多維度的消費體驗，“健康”和“酷玩”成為兩大增長主題。

    據(jù)調(diào)查，82%的中國消費者愿意花更多的錢購買健康食品。

    消費者在飲食方面從注重美味和性價比，到追求安全、健康的食品，催生了餐飲行業(yè)有機、新鮮材料的餐廳涌現(xiàn)，傳統(tǒng)餐飲品牌力推出健康飲食新概念。

    預(yù)計2017年將有更多的健康餐飲品牌獲得資本市場的青睞，從而擁有充裕的資金用以門店或渠道的擴張。

    首先，中國消費者從速溶咖啡明顯向沖調(diào)咖啡傾倒，亦是對健康和品質(zhì)餐飲追求的體現(xiàn)。

    目前，中國人均年咖啡消費量僅為5杯，還遠遠低于日韓每年人均300杯的水平，以及全球240杯左右的平均值，這一巨大差距，昭示出咖啡連鎖店經(jīng)營商在中國所面臨的巨大的市場機遇和成長空間。

    其次，運動相關(guān)消費是“健康”這一新消費主張下另一個重要分支。

    據(jù)統(tǒng)計，到2020年，每周參加1次及以上體育鍛煉的人數(shù)達到7億，經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)達到4.35億，體育消費總規(guī)模達到1.5萬億元。

    近年來井噴的馬拉松賽事場次，也是“全民健身”的見證，預(yù)計2017年將舉辦500場馬拉松賽事。

    與運動健身蓬勃興起相對應(yīng)的，是運動服飾裝備亮眼的銷售業(yè)績和擴張計劃。

    新消費環(huán)境下，運動休閑品牌的發(fā)展已進階為“科技+運動”時代，預(yù)計2017年，運動休閑品牌將繼續(xù)保持活躍的擴張趨勢，并在此基礎(chǔ)上更多地融合移動互聯(lián)網(wǎng)功能。

    此外，近年來電影票房的迅速增長、主題樂園產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，都印證了不斷增長的娛樂新消費的需求。

    展望2017年，文娛類零售商將在門店數(shù)量和商家品類上有進一步的提升，以IP概念、親子、體驗為主題的零售門店將進一步擴展，選址重點區(qū)域仍將是居民收入較高、消費力較強的一線城市以及核心二線城市。

    CBRE大中華區(qū)顧問及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對立進階為相互融合，以及居民收入的快速增長驅(qū)動了中國基數(shù)龐大的消費者持幣尋找消費升級的下一站等因素，實體商業(yè)重拾增長的潛力。2017年或?qū)⑹菍嶓w零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)型之年。”

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新機遇：投資需求持續(xù)活躍，海外投資穩(wěn)中生變

    在流動性寬松的背景下，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場交投活躍，全年成交總額達1,500億元，同比上升85%，創(chuàng)下歷史新高。

    展望2017，投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場波動的影響，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)階段性峰值，以及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。

    2016年下半年以來，收緊流動性閘門推進去杠桿的呼聲漸起。

    在2017年“穩(wěn)健中性”的貨幣政策下，國內(nèi)基準利率預(yù)計穩(wěn)定在低位，貨幣供應(yīng)增速雖預(yù)期小幅回調(diào)，但仍將平穩(wěn)增長，理財、信托和債券等產(chǎn)品的監(jiān)控亦全面加強，國債利率的上行進一步壓縮房地產(chǎn)投資回報率及無風險利率間的利差，因此回報率難有大幅下行空間。

    在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求以及海外投資受限的雙重作用下，預(yù)計未來整體回報率仍趨平穩(wěn)。流動性漸緊，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格拐點已至。

    寫字樓市場：預(yù)計個別寫字樓租金進入下降通道的一線城市或迎來資產(chǎn)價格的盤整期，在供求情況有所好轉(zhuǎn)的一線城市（如廣州寫字樓市場），資本值可能步入加速期。二線城市在供應(yīng)壓力下租金仍將受壓，但總體需求將從P2P退潮的低谷中走出。

    零售物業(yè)市場：二線城市投資回報率預(yù)計亦進一步分化，成都、杭州、南京等基本面穩(wěn)健、供求關(guān)系相對平衡的強二線城市，回報率預(yù)計有所壓縮。

    物流地產(chǎn)市場：受有限的土地資源及穩(wěn)定租賃需求的帶動，整體資本值仍呈上升態(tài)勢。

    據(jù)觀察，十三五規(guī)劃期間，軌道交通向二三線城市延伸，2020年預(yù)計全國有50個城市擁有地鐵。2015年中國城鎮(zhèn)化率超過55%，2020年將提高至60%。

    交通設(shè)施的完善和人口的導(dǎo)入，往往意味著商業(yè)版圖的擴大，因此，城市化的主旋律下，人口導(dǎo)入和基礎(chǔ)建設(shè)成為了判斷投資機會的量尺。

    而且，繼第一次全國寫字樓供應(yīng)高峰期已過去十年，預(yù)計自2017年起，老舊物業(yè)體量將大幅增加。

    由于設(shè)計、建造的原因，市場上有大量存量資產(chǎn)折舊較快，又或是因為市場格局演變，原有物業(yè)未能實現(xiàn)最佳用途。

    在核心商圈新增供應(yīng)減少、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區(qū)里城市更新、翻新改造物業(yè)帶來的增值型投資機會，將為回報率要求更高、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的投資者帶來機會。

    與此同時，消費升級的主題始終貫穿于商業(yè)地產(chǎn)市場。隨著中產(chǎn)階級群體的擴大以及消費者收入水平的提高，國內(nèi)消費需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費向精神層面的享受型消費推進。

    在此背景下，體驗、餐飲、教育以及服務(wù)類消費將對商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大影響。

    據(jù)歐盟委員會2016年數(shù)據(jù)顯示，中國企業(yè)研發(fā)投資額同比大增24.7%，全球排名第四。

    包括汽車制造業(yè)、計算機、通信、醫(yī)藥制造業(yè)等高端制造業(yè)的利潤均以高于傳統(tǒng)制造業(yè)平均增速的速度在擴張。

    產(chǎn)業(yè)價值鏈升級及傳統(tǒng)制造業(yè)往中西部遷移，催生了科技園和高級廠房的投資機會。

    此外，近期在持續(xù)的資本外流帶來人民幣進一步貶值的壓力下，中國政府加強資本管控，并對國企10億美元以上的境外不動產(chǎn)交易實行更為嚴格的審核。

    這將使得以大型國有企業(yè)及保險公司為代表的中國買家，在選擇投資標的時將更為謹慎、對投前環(huán)節(jié)的把控將更為嚴格。

    然而，中國資本“走出去”的長期趨勢以及長期國家發(fā)展戰(zhàn)略不會改變。加之國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩、成熟物業(yè)競爭激烈、回報率下行等因素，以及央行貨幣政策分化、人民幣貶值預(yù)期，將成為更多投資者向海外資產(chǎn)配置傾斜的催化劑。但受近期政策風向影響，2017年交易可能集中在下半年。

    新機遇新挑戰(zhàn)，對于所有的連鎖零售企業(yè)，這既是挑戰(zhàn)，更是機會，誰能搶占先機，抓住每一個難得的產(chǎn)業(yè)機遇，進行戰(zhàn)略性的發(fā)力，誰就有可能成為行業(yè)里的NO.1。





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