上海商業(yè)外圍化趨勢明顯 2016過半新建商場在郊區(qū)

核心提示：綜合多家商業(yè)網(wǎng)站的統(tǒng)計，2016年上海新開業(yè)商業(yè)項目將其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，盡管實體商業(yè)近來經(jīng)常被“唱衰”，但上海的新建商業(yè)項目卻出現(xiàn)了逆勢增長。而根據(jù)統(tǒng)計，2016年新開的商業(yè)項目中，超過半數(shù)以上的商場都開在了外環(huán)以外。

2016年上海新入市商業(yè)項目超過1/2在“外環(huán)外”，商業(yè)外圍化趨勢愈加明顯，商業(yè)服務(wù)本區(qū)域的同時，對長三角周邊城市的輻射作用也越來越強。

上海商業(yè)項目的地域分布，正在悄悄改變。

“再來七寶萬科，人依然很多。這是為什么呢？”家住顧戴路地鐵站附近的史女士在春節(jié)假期的尾聲發(fā)了這樣一條朋友圈。在春節(jié)期間，她和丈夫帶著孩子先后三次來逛這家開業(yè)僅半年有余的商場，雖然地理位置偏僻，但這里人氣頗高，在大眾點評網(wǎng)人氣商場排名中，沖破一眾市中心熱門商場的圍堵，進(jìn)入前十。

郊區(qū)的商場火了

綜合多家商業(yè)網(wǎng)站的統(tǒng)計，2016年上海新開業(yè)商業(yè)項目將其他城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在后面，盡管實體商業(yè)近來經(jīng)常被“唱衰”，但上海的新建商業(yè)項目卻出現(xiàn)了逆勢增長。而根據(jù)統(tǒng)計，2016年新開的商業(yè)項目中，超過半數(shù)以上的商場都開在了外環(huán)以外。

2016年商業(yè)項目開業(yè)數(shù)量前十城市

圖片來源：RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心

“相比市中心，上海市區(qū)外圍土地供應(yīng)量更多，人口密集再加上交通便利，為這些商業(yè)項目的開業(yè)提供了條件。” 睿意德策略顧問部總經(jīng)理陳麗琳告訴記者，而去年商業(yè)項目增量如此之大，除卻上海本身的良好商業(yè)氛圍，也與一些大體量商業(yè)項目的延遲開業(yè)有關(guān)。

近兩年，上海市零售業(yè)發(fā)展略顯疲軟。上海統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1-3季度，上海大中型批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)營業(yè)利潤同比下滑了15%，2015年該數(shù)字為15.8%。而市中心的傳統(tǒng)商業(yè)項目，則更為慘淡。從申城老牌商業(yè)百貨連鎖企業(yè)上海百聯(lián)集團股份有限公司近三年的財報上，我們也可以窺見端倪：市中心傳統(tǒng)領(lǐng)先者利潤都出現(xiàn)了明顯下滑，但位于青浦的奧特萊斯保持了上漲勢頭。位于近幾年崛起的副中心五角場的又一城則緊隨其后。而根據(jù)上海購物中心協(xié)會公布的購物中心運營數(shù)據(jù)，郊區(qū)購物中心的營收同比增長遠(yuǎn)超中心城區(qū)，呈現(xiàn)“全面增長”，增速靠前的除了楊浦之外都是外圍區(qū)域，統(tǒng)計劃分中被列為郊區(qū)。

2014-2016百聯(lián)集團子公司上半年凈利潤變化，數(shù)據(jù)來源：百聯(lián)集團2014-2016年半年報

這么多商場誰來逛

那么開在郊區(qū)的購物中心會有人去么?答案是有，而且還很多。

“以前逛街都是往徐家匯跑，現(xiàn)在七寶開了兩家新商場，我就經(jīng)常去了，牌子很多，電影院也非常喜歡。”家住九亭的錢女士告訴記者，她現(xiàn)在已經(jīng)是七寶萬科和七寶寶龍城的?？?。而像史女士和錢女士這樣的情況并不少見。

陳麗琳分析，消費者現(xiàn)在更傾向于就近消費，這讓過去的商圈由集中式排布向遍地開花、外圍布點轉(zhuǎn)移。同時，傳統(tǒng)市中心的商業(yè)項目已經(jīng)變成周末目的性消費場所和白領(lǐng)的日常消費場所，商圈社區(qū)化外圍化的趨勢愈發(fā)明顯。而從上海市的人口分布來看，郊區(qū)商場的潛在客戶群確實不小。

上海市各區(qū)人口分布 數(shù)據(jù)來源：上海市統(tǒng)計局

同時，記者綜合觀察了各個生活類APP的消費者點評，發(fā)現(xiàn)雖然身處郊區(qū)，這些商場的品牌豐富度毫不遜色于市中心商場。而它們具備的優(yōu)勢還在于，距離上海周邊其他長三角城市更近，品牌再加上消費功能的豐富，自然吸引了這些周邊城市的消費人群。

以青浦奧特萊斯、迪士尼小鎮(zhèn)、奕歐來等為代表的集商業(yè)、文旅一身的商業(yè)項目，吸引這些消費者的能力更強。而隨著商業(yè)與泛旅游化趨勢的結(jié)合，微度假性質(zhì)的商業(yè)項目對于周邊的輻射帶動作用更加明顯，以有游樂園項目星期八小鎮(zhèn)的仲盛世界商城為例，期停車場周末經(jīng)常會有江蘇牌照的大巴車?？浚瑤淼谋闶莵碜陨虾Ｖ苓叺南M者。

根據(jù)上海市購物中心協(xié)會的統(tǒng)計，截至2015年末，上海全市人均商業(yè)面積是0.72平方米，中心區(qū)、浦東、城郊與遠(yuǎn)郊分別為1.15平方米、0.71平方米、0.47平方米和0.41平方米。按照使用比較多的國際標(biāo)準(zhǔn)1-1.2平方米，上海郊區(qū)的商業(yè)項目還有繼續(xù)新建的空間。

天時地利也要有新花樣

雖然潛在客戶大把，但是“肉”多“狼”也不少，根據(jù)一些機構(gòu)的統(tǒng)計預(yù)測，在未來兩年內(nèi)，上海預(yù)計還會開業(yè)50家左右的商業(yè)項目，那么如何吸引留住客戶，才是各商家需要加倍努力的地方。

“IP”與商業(yè)的結(jié)合似乎就是一個好手段，IP主題展正成為購物中心增加客流、提升銷售額、口碑最重要的運營利器之一。根據(jù)睿意德的統(tǒng)計，此前莫奈展進(jìn)駐K11，為其客流提升150%，營業(yè)額提升20%，魔獸展進(jìn)駐上海大悅城，使其客流提升143%，營業(yè)額提升15%。記者在五角場的合生匯看到，夢工廠的IP主題展正在進(jìn)行，可愛的IP動漫形象吸引了一眾家長帶著小朋友前來合影拍照，拍完照逛一逛買一買也便是“順其自然的事”。

在合生匯與卡通人物合影的小朋友

而除了大熱的IP，快閃店等新的特色業(yè)態(tài)也為商場引流起到了積極地促進(jìn)作用?？扉W店( Pop-up Store)是指由時尚品牌以品牌推廣、市場試水、銷售等目的發(fā)起的期間限定店。門店設(shè)計常融入裝 置藝術(shù)元素，營造出一種先鋒派視覺體驗。配合社交媒體營銷，形成病毒式傳播效果。 上海因時尚產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、潮流人群聚集，是快閃店最青睞的城市，未來商業(yè)項目如果能夠更好的與這些創(chuàng)新業(yè)態(tài)結(jié)合，或許能夠在激烈的競爭中拔得頭籌。



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