2017商業(yè)去庫存：“類住宅”或成中心區(qū)商業(yè)去化方向

      在房貸收緊、部分區(qū)域新貨供應不足的同時，房企新一年面對“缺糧”和后續(xù)發(fā)展的新問題，“布局”、“拓展”、“拿地”成為主旋律。新年伊始，南都佛山采訪25位佛山房地產(chǎn)主要代表人物，昨日在探討2017年住宅市場走勢之后，再關注土地拓展的格局與機會，以及商業(yè)去庫存的新機會。

　　請回答2017，我們繼續(xù)聽聽“圈內(nèi)人”怎么說。

　　土地市場

　　問：房企有何拿地計劃

　　答：瞄準中西部區(qū)域、三舊改造或綜合開發(fā)

　　“今年土地市場應該是火熱的一年，因為需求非常大，去年房地產(chǎn)銷售非常好，土地成交又比較少，房企也都面臨 缺糧 問題。今年房企手上現(xiàn)金很多，希望政府能夠加快加大推地。”中南恒展集團地產(chǎn)行業(yè)總經(jīng)理李旭坤表示。

　　外來及本土房企拓展愿望均強烈

　　“(佛山)已經(jīng)進駐了禪城和三水，還要進入南海和順德。”旭輝控股(集團)有限公司廣州事業(yè)部營銷總監(jiān)吳昊談到2017年公司的目標時，放在銷售業(yè)績之前的，是投資任務。

　　旭輝是去年7個新進駐佛山的全國銷售百強房企代表之一，與之同年在佛山“報到”的，還有與其同列前20強的融創(chuàng)、綠城和新城控股，以及同樣位居百強榜上的陽光城、泰禾與五礦地產(chǎn)。其中，融創(chuàng)去年在佛山就布局了6個項目。

　　新進房企繼續(xù)擴張布局佛山的計劃清晰而明顯，同時，也有多個本土房企在今年提出繼續(xù)拓展的目標。

　　多個房企表示將打“錯位競爭”牌

　　上一期住宅訪談中提到，房企和業(yè)界專家對于2017年板塊熱點的一個共識，就是在東部片區(qū)持續(xù)受關注的同時，看好中西部發(fā)展，這對于消費者投資和房企買地同樣適用。

　　“禪桂拿地難度越來越大，我們考慮往外走，個人看好三水高明等區(qū)域。將來交通帶動，會讓這些區(qū)域有新的機會。”作為本土房企的代表，廣東長信房地產(chǎn)控股集團有限公司集團副總裁、投資中心總經(jīng)理徐偉釗解釋了本土房企新的拿地策略，“未來資金集中度越來越高，地價門檻越來越高。2017年本土企業(yè)想去 硬碰 ，風險依舊很大。拿地策略上，適當往外走一點，或者與品牌房企錯位互補開發(fā)。”

　　“錯位競爭”是本次訪談中，多個房企負責人提到的一個策略方向。這不僅包括本土房企與外來品牌房企之間的區(qū)域項目錯位，同時，也是不少國內(nèi)一線房企在近兩年就已經(jīng)開始頻繁使用的拿地策略，包括合作、收購等。同時，李旭坤還指出，在土地市場火熱的同時，競爭也將非常激烈。所以，除了傳統(tǒng)招拍掛，三舊改造、產(chǎn)業(yè)提升項目、綜合開發(fā)等等，都值得探討。

　　“今年三舊改造這一方面也更受關注，尤其是在土地資源有限的情況下。”佛山房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長周倩表示，土地今年會保持300公頃的供應量。希望對于地塊的價格評估進一步加強，能夠從源頭把價格控制住。“希望2017年房企在土地市場上要冷靜，不要頭腦發(fā)熱，對于市場預判更多地拿數(shù)據(jù)來說話。”

　　2017小目標

　　徐偉釗：今年投資公司的重點在拿地拓展。

　　胡裕隆：合景泰富在佛山市場希望拿更多的地、有更多項目。

　　關卓坤：今年還需要補充新的地塊和項目。

　　陳敏杰：繼續(xù)布局廣佛核心區(qū)。

　　李旭坤：今年希望再多拿一些地，中恒海暉城進入開發(fā)成熟期，需要繼續(xù)拿地儲備。

　　吳昊：公司目標首先是2017年再投資100億元。佛山市場是我們的起步和深耕，會大量拿項目。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　問：商業(yè)去庫存機會在哪里

　　答：“類住宅”、“商改租”等

　　“我給2017年的關鍵詞，是商業(yè)！”在訪談中，周倩著眼于商業(yè)去庫存，“現(xiàn)在我們需要關注商業(yè)體量如何消化。去年初住宅去庫存，住宅和商業(yè)各占1000萬平方米，經(jīng)過一年時間住宅去化任務已經(jīng)提前完成，但是商業(yè)才去了50萬平方米，這只是杯中的一滴水。”

　　商業(yè)去庫存被業(yè)界視為目前佛山房地產(chǎn)市場的主要去化壓力，但同時也是新的機會。佛山中原董事總經(jīng)理余鴻談及今年公司升級的戰(zhàn)略之一，就是將在商業(yè)方面加大投入，“佛山的商業(yè)非常多。我們相信 商業(yè)可以再造一個中原 。”

　　“類住宅”或成中心區(qū)商業(yè)去化方向

　　在業(yè)內(nèi)人士眼中，商業(yè)的機會受限在于住宅庫存量下降，以及中心區(qū)住宅門檻增高，為商業(yè)帶來的投資機會，或者是“類住宅”的消化方向。

　　國瑞商管項目副總經(jīng)理李承璽總結，今年商業(yè)去庫存的機會有三點：第一，住宅一段時間可能缺貨，價格升幅較大導致投資門檻增高，從而給商業(yè)機會；第二，廣佛同城未來三五年繼續(xù)深化，中心城區(qū)人口會大幅增加，這是商業(yè)的機會；第三，政府接下來可能會出臺商業(yè)地產(chǎn)去庫存的政策。

　　佛山匯誠鴻圖地產(chǎn)顧問有限公司董事長劉世恩進一步分析，在這樣的背景下，中心區(qū)“類住宅”產(chǎn)品會成為有效的補充。目前很多項目在前期定位時，已經(jīng)開始在往這個方向走。這將成為商用物業(yè)的去化方向，成為住宅的替代品。“比如在深圳，核心區(qū)域的 類住宅 可以成為豪宅的替代品。資源稀缺的地方，商業(yè)類住宅產(chǎn)品的售價并不低。”

　　但是，劉世恩同時也指出，“類住宅”的去化機會也存在一定限制，就是包括入戶、學位等限制。“如果后續(xù)有相關政策補充，商業(yè)去庫存不是問題。”

　　電商時代實體商業(yè)如何生存發(fā)展

　　網(wǎng)購越發(fā)成為主流消費方式，實體商業(yè)和實體經(jīng)濟面對的挑戰(zhàn)，也成為了包括商鋪等商業(yè)業(yè)態(tài)在內(nèi)的去化難題。除了商業(yè)綜合體競爭激烈，一度“最好賣”、“利潤高”的社區(qū)商業(yè)，也成了不少項目的“積壓產(chǎn)品”。

　　“實體經(jīng)濟是土地，電商就是高速公路。但高速公路不能替代土地，它不能建在空中，實體經(jīng)濟是基本。”美的地產(chǎn)粵西公司總經(jīng)理劉雋分析，電商本身并不創(chuàng)造價值，它主要改變了價值傳遞的方式。

　　其次，電商為實體經(jīng)濟改變了傳遞路徑，我們就要做更多休閑度假等體驗的業(yè)態(tài)，“比如洗腳、按摩、修指甲和做SPA，這些在電商上無法替代。我們關注的不是電商對于實體經(jīng)濟的沖擊有多大，而是回歸到電商時代實體經(jīng)濟和實體商業(yè)應該怎樣生存和發(fā)展。”

　　“服務創(chuàng)新。”廣佛智城董事長黃河提到，作為一個商業(yè)項目和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，僅僅是原來提供保姆式服務，已經(jīng)遠遠不夠。在產(chǎn)業(yè)導入方面，經(jīng)驗是要首先明確和聚焦一個主題，沿著這個主題上下游去做。比如幾年前我們打出電商體驗經(jīng)濟這個主題。簡單說就是細分一個市場，形成一個聚焦。

　　“商改租”政策放開也是機會

　　今年1月份，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，其中提到，“允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。”

　　“商改租政策的放開也是商業(yè)去庫存的機會，目前很多運營商都在關注這類物業(yè)。”劉世恩表示。

　　周倩表示，本次省政府發(fā)文后，各個職能部門已經(jīng)開始著手調(diào)研，行業(yè)協(xié)會希望發(fā)揮這個作用。目前在推進佛山政府對全國已經(jīng)做得比較好的范本進行考察，比如蘇州，學習一些現(xiàn)成的經(jīng)驗和方法。希望這個考察在三四月份能夠成行。

　　2017小目標

　　國瑞升平：商業(yè)街區(qū)一期產(chǎn)品預計今年3月份推出市場，面積10-80平方米小面積產(chǎn)品為主。

　　盛明廣場：春節(jié)后正式動工了，該項目將現(xiàn)代化和時尚引進西樵。

　　廣佛智城：今年將在多個板塊有全新動作，包括國家級跨境電商超級孵化器將投入運營、永旺夢樂城將開業(yè)、產(chǎn)業(yè)板塊二期部分將運營、全球產(chǎn)品的電商采購中心會在年末投入運營。

　　偉業(yè)興隆廣場：今年會首先將情景商業(yè)街展示出來，同時主力商業(yè)也爭取在今年開業(yè)。

　　宏鼎地產(chǎn)：千燈湖商業(yè)項目預計將在年底亮相。

　　三水東匯城：項目今年要達到可售的階段，年底將推出首期住宅，也會有商鋪。

　　平洲玉器街：爭取在今年內(nèi)打造成5A景區(qū)。