去年，貨幣寬松讓開發商快速獲得規模發展，而步入2017年，種種跡象表明銀行有收緊趨勢。多名房地產業內人士指出，在持續多年的房地產開發高杠桿運作之后，一行三會的整體調控措施陸續出臺，房企高杠桿“玩法”大限將至。這一次并非“狼來了”，來自房企、基金業、房地產機構的反饋均指向房地產資金問題將面臨的大考。
政策的收緊，讓不少人看空樓市，但是，房企們面對這一系列的“緊箍咒”好像并沒有那么緊張，依舊對2017年的業績充滿期待。
監管祭出多道“緊箍咒”
中國證券投資基金業協會13日發布備案管理規范第4號文，叫停用于投資16個熱點城市住宅地產類資管計劃備案，明確資管計劃不得支付土地出讓價款或補充流動資金。同時強調不得直接或間接為各類機構發放首付貸等違法違規行為提供便利。
文件特別強調包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產品、受讓信托受益權及其他資產收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產開發企業股權等投資方式是監控重點，今后以上類別產品均不予備案。
隨著宏觀調控的深入，房企直接向銀行融資貸款艱難，因而轉向信托、私募、基金子公司等嵌套資管計劃的通道方式進行融資。這些資金來源仍是銀行為主，且項目集中在熱點城市的普通住宅項目，為房地產企業提供支付土地出讓金或者補充流動資金等業務。
而在此之前，證券交易所也相繼明確房地產及產能過剩行業公司債券分類監管的標準，表示有重大違法違規行為，在重點調控的熱點城市競拍地王、哄抬地價，前次債券募集資金尚未使用完畢或違規使用募集資金的三類房企，將禁止發行公司債。而房地產企業發債募集來的資金不得用于購置土地。
此外，前幾日，2017年房貸利率現首輪收緊。據了解，繼北京、天津、廣州、青島等城市相繼出臺房貸收緊措施后，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。
除金融機構收緊外，地方政府也加強了房地產調控。2016年，全國多個城市房價出現快速上漲，隨后而來的便是多地出臺樓市調控政策，在中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位下，多地政府工作報告中明確將穩控房價作為調控目標。
房企難再高杠桿 全方位融資均受影響
私募資管備案4號文于2月13日起實施，其明確，對于證券期貨經營機構設立的私募資產管理計劃，投資于房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，基金業協會宣布暫不予備案。
業內人士認為，新政策直指土地市場資金過剩所堆積的地價泡沫。2016年以來，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊頻現，地價高于周邊房價現象普遍。中原地產數據顯示，全國50大城市樓板價均價漲幅高達43％。蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1200億元，溢價率、樓板價、土地成交總額均刷新歷史新高。
易居智庫研究總監嚴躍進表示，新政策有助于開發商買地“去杠桿”，也有利于減少土地市場資金過剩導致的泡沫，“開發商日子雖然更難過了，但是非理性因素會減少。因為土地市場的火熱主要還是因為資金面過剩，開發商不怕拿高價地，就怕拿不到地，政策收緊后，總有一批開發商囊中羞澀了。”
有業內人士認為，現階段房企融資來源、融資用途以及資金成本等方面開始收緊，若后續政策執行力度加碼，房企資金在前期寬松環境下可以支撐一段時間，但是，一旦樓市預期真正轉向，房企資金鏈將迎來“黑色時期”。
此外，億翰智庫研究總監張化東指出，最后的結果有可能把土地整體價格調整下來，目前土地也是有泡沫的。
據悉，2月14日，南京、石家莊迎來批量土地交易。石家莊出讓9宗土地，其中8宗底價競出，1宗流拍。南京推出7宗土地，1宗底價成交，1宗以1%的溢價率競出，另外5宗的價格被規則限定，進入搖號環節。上周就啟動交易的鄭州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地塊中，大部分為底價成交。
業內人士指出，這些信息正傳遞出一個信號：在約束性政策越來越多的情況下，土地市場的降溫將不可避免。且在地方兩會傳遞出的“維穩”基調下，各項限制性政策還會繼續推出。但非熱點城市的土地交易火熱，說明經歷了兩輪流動（從一線城市流向強二線城市，再流向區域中心城市）之后，充裕的樓市資金正繼續流向下一個熱點。
2017房企們仍然想“大步向前”
2016年，大房企們也紛紛刷新了各自的銷售記錄。尤其是恒大、萬科、碧桂園三家，成為中國首批年銷售額突破3000億元的房企，三家公司的總銷售額更是超過萬億元，占據了中國房地產市場10%左右的份額。
面對如此的政策背景下，今年開發商普遍持有保守態度。但是，從眾多房企的預計來看，他們貌似嘴上說著“保守”，愿望還是有些“激進”，很多都在2017年年度目標銷售額上依然提出了一定增幅的數字。
在恒大與深深房簽訂的重組上市協議中，恒大對2017年的預期銷售額為4500億元，僅較2016年的3733.7億元略微增長20%。
昨日，恒大內部刊物刊出了恒大集團董事局主席許家印制定的未來發展目標：“到2020年，地產、金融、健康、文化旅游四大產業年銷售收入超一萬億，總資產超三萬億，年利潤超600億。” 這意味著，許家印要在未來3年再造兩個萬億恒大。
由于政策面的從嚴執行及樓市周期性的因素，2017年核心一、二線城市商品住宅市場進入調整期已成“共識”，并且大多數業內人士認為下半年樓市將進入價格調整期，屆時，樓市將迎來“以價換量”，下半年調整的力度將比上半年更深一些，但許家印對于住宅市場依然保持樂觀。
許家印判斷，3~5年后市場的總需求才會開始下降，但未來的市場會越來越向大企業集中。數據顯示，盡管恒大去年的銷售額已達3700多億元，但在整個市場中的占比僅3%左右。“增長的空間還很大。房地產業對恒大來說永遠是朝陽產業。”許家印說。
此外，于2015年底重組上市的招商蛇口在2016年全年獲得739億元銷售業績，總經理許永軍表示，2017年招商蛇口的銷售額目標是沖刺千億元臺階。而此目標相比2016年，增幅將近40%。
綠地集團董事長張玉良表示，2017年綠地各項主要經濟指標力爭實現10%~15%的增長，其中房地產主業在2017年至少要保持15%~20%的增長。
而萬科王石去年曾對外宣稱，預計萬科第四個十年營業額將達1萬億，甚至可能到2020年就會實現。碧桂園2017年設定了“尖叫目標”，具體數額還未對外公布。
