無論城市發展還是房地產行業的深入推進，都帶來一個共同的現實命題：土地資源正進入開發的倒計時。
此時，集約化、立體化的綜合效用式開發成為行業的主流策略：向地下延伸或向軌道要立體式空間。這一背景催生出TOD模式，其主要方式是通過土地使用和交通政策來協調城市發展過程中產生的交通擁堵和用地不足的矛盾，特點在于集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的綜合功能。
在對TOD模式探索比較早的香港和廣州，TOD早已成為非常重要的軌道交通與商業休閑有機結合的城市功能載體。而在仍處于軌道物業探索初期的北京，它被視為未來商業地產發展的一個重要趨勢，也是需要企業不斷去研究和思考的一個突破物。
值得關注的是，近日，由北京基礎設施投資有限公司（以下簡稱京投）打造的房山首個TOD項目落地于長陽，名為京投港·長陽購物中心。作為北京最大的基礎設施投融資企業，京投在軌道建設方面擁有不容置疑的優勢，而對于商業綜合體的開發卻是“新手”，對于首個TOD項目，京投寄予了怎樣的出發點和期待，未來是否有持續的TOD產品線的戰略規劃？針對業內的種種好奇，北京基礎設施投資有限公司副總經理尹曉燕坐在了新華網記者的對面，一一闡述與解讀。
“軌道物業”是一個符合城市發展趨勢的選擇
有一組數據能夠很好地說明北京目前的軌道交通發展量：地鐵客流量位居世界第一、總里程世界第二。
京投，這家北京地鐵背后的“締造者”，截至目前，共投資建設完成18條軌道交通線，運營里程554公里、年客運量超過34億人次，預計到2020年將建設完成28條軌道交通線、運營里程將達到1000公里，無疑處于國內軌道交通全產業鏈發展及軌道物業開發等領域的領先地位。
在尹曉燕看來，軌道物業是京投創新發展的一項重要嘗試，“京投港·長陽購物中心是一個站點綜合體，我們的出發點是利用長陽這個交通樞紐帶來的客流資源，結合周邊區域的商業休閑需求，把交通功能和社區生活功能做一個有機結合。”
尹曉燕分析TOD項目優勢時認為，第一,它能充分利用土地，尤其像北京這樣資源緊缺的一線城市，非常符合政府對城市空間開發的趨勢和要求；第二，適當地分解一些擁擠的客流，讓人流在下班后可以先購物或吃飯，很大程度地在無形中解決錯峰的需求；第三，非常方便社區客群，解決很多區域周邊老百姓的生活配套問題；另外，在滿足上述社會效益的情況下，TOD同時具備非常好的經濟效益，利用便民商業項目反哺軌道交通。
而長陽TOD項目作為京投公司在北京的首個TOD商業項目，吸取了世界TOD模式發展的豐富經驗，坐擁軌道、城市主干線、公交換乘等立體交通體系 ，在房山地區整體發展規劃的基礎上，由國際知名設計公司RTKL設計，開發和運營管理將由下屬專業公司全面負責。項目整體采用立體設計理念，商業業態布局以“行”為本，一站式解決消費者“衣、食、行、健、育、樂”多種需求，全力打造城市軌道交通樞紐商業。
據京投方面提供的數據顯示，京投港·長陽購物中心于2016年12月正式開業，開業前三天，總客流量超過8萬人次，銷售額高達450萬元，可以說打了一個開門紅。
規避“短、平、快” 用時間換品質
在商業項目開發上，京投并非一個速度主義者。
尤其在長陽項目上，整個團隊花費了“4年準備期”，從醞釀、規劃、建設、招商直至運營，一來不斷學習和改進，二來也是用時間換品質。
“對于這種開發模式我們是第一次嘗試，在項目啟動初期做了大量的調研和考察，包括與交通樞紐結合的商業項目應如何規劃、設計、周邊區域的發展、項目的定位、建筑體量、建成后的方向等，建設過程中還遇到了一些地塊本身和市政管線處理的工程難題等，靠著京投人的基石精神和所有合作伙伴的專業投入，最終實現了京投港·長陽購物中心的落成開業。”尹曉燕回憶項目打造過程中的艱辛。
要在短時間內，召集一個專業性很強的團隊，并讓其形成凝聚力和執行力，適應一個項目的節奏與工作環境，對任何一個開發商而言都是一件不容易的事。尹曉燕認為，京投對年輕人才的大膽任用和賦予其雕琢品質的時間，是項目成功落地的根本原因。
結合區域與客流的特點，長陽項目在業態規劃上“因地制宜”：“我們以‘行’為根基和中心，又加上健身和育兒，除了衣食住行，更有一個細致的業態擴展。”尹曉燕認為，商業項目不再適于走以前那種粗放式的購物模式，而需要進行微觀商業的業態探索。因此，京投港·長陽購物中心更像是社區服務的一種綜合商業，圍繞地鐵周圍的居民和客流，形成一個購物餐飲休閑娛樂的場所。
值得一提的是，堅持走特色和差異化路線的京投，不僅填補了某些長陽板塊的商業空白，還考慮到尚未布局房山區的迪卡儂和象征精致生活的果蔬好超市。“迪卡儂和果蔬好目前在京投港都是房山第一家店鋪，開業期間也取得了比較好的經營業績，未來我們也希望把這種健康、綠色的生活理念帶給更多的房山人。”尹曉燕說。
除此之外，京投并未忽視健身、育兒等體驗式消費的融入，為長陽的年輕客群引入更多親民的大眾消費品牌，“并不追求高大上路線，而更傾向于為老百姓創造接地氣的消費環境，引入他們自身喜歡的品牌。”
在北京做TOD市場空間很大
盡管項目的開業成績喜人，但尹曉燕并不急于做出悲喜反應。
“商業物業經營是一個長期的過程，我們更看重項目大周期的良性運營，”在自我評價方面，尹曉燕持守著更多的冷靜，“隨著區域經濟的發展，我們也會不斷進行調整優化，實現良好發展。”
與此同時，能聽出她對項目在社會效益層面的期待要多于商業利益。她在解讀長陽TOD項目過程中，多次強調了如下表述，“我們跟一般開發商最大的不同：就是定位為軌道交通的商業綜合體，它一定是根據交通來規劃建設的綜合性配套工程。”
戰略方面，京投逐步構建了“一體兩翼，雙輪驅動”的戰略發展格局，“一體”是拓寬融資渠道、推動全過程管理、開拓新業務；“兩翼”是指推動“軌道+土地”的車輛段綜合開發模式，打造上蓋精品工程，推進軌道交通產業項目。
“軌道沿線的資源開發經營也是我們一體兩翼戰略規劃下的重要組成部分，通過京投港·長陽項目的順利開業，包括將來的良好運營，我們要練就一支專業的隊伍和積累一批優質商業資源，以復制此類軌道商業項目，不斷完善產業投資布局，豐富資產經營形態，實現我們的戰略規劃。未來，我們會依托自身優勢，開發出適應不同區域的京投港系列項目，在更大范圍向地鐵通行客群提供便捷、優質的一站式服務。”尹曉燕說。
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