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1月11日，時(shí)隔兩年后綠地于上海總部再次舉辦了業(yè)績媒體見面會(huì)，鮮少在公眾場合露面的張玉良意料之外地與媒體打開了話匣子，謙遜的話語和不時(shí)展露的笑容無疑顯現(xiàn)了其此刻輕松的心態(tài)。
事實(shí)上，在此次活動(dòng)的前一天，綠地開始披露了上市后首個(gè)完整財(cái)年的業(yè)績數(shù)據(jù)，2016年房地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2550.04億元，同比去年增長了10.8%。而活動(dòng)當(dāng)晚披露的業(yè)績快報(bào)顯示，綠地控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2594億元，利潤總額142億元，年末總資產(chǎn)6926億元，較去年分別增長25%、34%和15%。
雖然并未能如曾經(jīng)同處于第一陣營的房企一起跨入3000億的門檻，但對于2016年這一份成績單，張玉良言辭之中多少還是透露著滿意的，“綠地去年全年整體收入超過3700億元，與單一的房地產(chǎn)企業(yè)相比，公司已經(jīng)向綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)進(jìn)一步展開，并且形成了綜合性產(chǎn)業(yè)特征，而這是我們對自己的定位以及未來發(fā)展的方向”。
據(jù)張玉良介紹，在過去的2016年，除了房地產(chǎn)以外，綠地其他業(yè)務(wù)板塊都實(shí)現(xiàn)了較快地成長速度，其中大基建營收超過了千億，實(shí)現(xiàn)了翻一番的增長，并且預(yù)計(jì)2017年超過2000億元。此外，以跨境電商以及G-super介入的大消費(fèi)領(lǐng)域也實(shí)現(xiàn)了翻倍的增長，而大金融板塊在去年則貢獻(xiàn)了42個(gè)億的利潤，“每年一些成長性的產(chǎn)業(yè)可能都要翻一番”。
或許正是因?yàn)榻怀隽艘环蒽n麗的成績單，張玉良在談及商辦去庫存、公司東北業(yè)務(wù)、能否重返行業(yè)第一等問題時(shí)也毫不忌諱，而在這陰云漠漠的寒冬，談及公司近幾年的表現(xiàn)、未來的發(fā)展戰(zhàn)略布局、行業(yè)的發(fā)展趨勢等宏觀話題之時(shí)，張玉良也頗有番煮酒論英雄的氣概。
他表示，經(jīng)過2014、2015年的深度調(diào)整之后，綠地在2016年進(jìn)入了調(diào)整以后新的增長期，而未來兩年的增長速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于前幾年，“到2017年再來看，公司整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)如果跟單一的房地產(chǎn)企業(yè)相比，我相信他們要超過我們肯定也是難的。”
大轉(zhuǎn)型的2016年
綠地發(fā)布的2016年度房地產(chǎn)經(jīng)營情況簡報(bào)顯示，2016年1-12月，綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1961.2萬平方米，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2550.04億元，完成新開工面積1932.9萬平方米，完成竣工備案面積2270.9萬平方米，分別比去年同期減少9.9%和增長10.8%、8.3%以及24.0%。
在這向好的各項(xiàng)指標(biāo)的背后，商業(yè)去庫存依然是綠地繞不過的問題。張玉良分析指出，公司在過去的兩年之所以發(fā)展變緩，實(shí)際上是由于商業(yè)地產(chǎn)板塊的減緩，而他坦言，目前公司的商業(yè)地產(chǎn)占比還是最高的。
對此，根據(jù)綠地集團(tuán)董秘王曉東介紹，在年初將“去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、輕資產(chǎn)”確立為地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的關(guān)鍵詞之后，2016年綠地在商住比例以及回歸一二線的布局調(diào)整已經(jīng)取得了一定的成效。
據(jù)了解，2016年綠地合同銷售金額中，住宅項(xiàng)目占比64%，而商辦項(xiàng)目占比則為36%；新增土儲(chǔ)面積中住宅項(xiàng)目占比69%，商辦項(xiàng)目則為31%。從城市布局來看，公司聚焦一線、強(qiáng)二線及中部省會(huì)城市，其中一線城市貢獻(xiàn)了69%的合同銷售金額，而新增的土儲(chǔ)面積中，一二線級重點(diǎn)城市占據(jù)了86%。
張玉良表示，商業(yè)地產(chǎn)是受政策以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)影響比較大的領(lǐng)域，雖然過去的兩年商業(yè)地產(chǎn)行情下滑，但是未來還是有一定機(jī)會(huì)的，“因而在我們調(diào)結(jié)構(gòu)的過程中，并不是把商業(yè)地產(chǎn)板塊全取消，對于當(dāng)年沒有賣掉的商業(yè)地產(chǎn)部分，我們開始轉(zhuǎn)入經(jīng)營，而合理的商業(yè)占比我想應(yīng)該為30%，但是綠地目前在做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，因而這一數(shù)值可能有些變化”。
此外，在這被張玉良稱為“大轉(zhuǎn)型”的2016年，綠地還進(jìn)行了海外的區(qū)域結(jié)構(gòu)優(yōu)化。據(jù)介紹，在過去的2016年，綠地除了深耕澳大利亞悉尼、加拿大多倫多等已有區(qū)域之外，還于英國成功打造了“綠地倫敦之巔”，并且還新進(jìn)入了日本東京以及美國舊金山。
“中國人進(jìn)行海外資產(chǎn)配置是大趨勢，新的一年公司在海外一是會(huì)保持平穩(wěn)的投資，二是進(jìn)行商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變”，張玉良介紹，未來綠地海外將會(huì)對一些資金成本低、回報(bào)率好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)考慮由投資轉(zhuǎn)入經(jīng)營，此外還會(huì)采取合資的模式做代建轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。
房地產(chǎn)主業(yè)之外，2016年屢屢發(fā)力的三大領(lǐng)域也是張玉良樂于提及的話題。
據(jù)了解，在基建產(chǎn)業(yè)方面，在去年成功并購江蘇省建、博大綠澤等一批基建企業(yè)之后，綠地目前初步形成“覆蓋投融建造管、布局東西南北中”的基建產(chǎn)業(yè)版圖；金融產(chǎn)業(yè)方面則在收購香港4、9號證券牌照并成立綠地（亞洲）證券后，開展了境外房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金的投資及管理；消費(fèi)產(chǎn)業(yè)方面，綠地進(jìn)口商品直銷的實(shí)體門店G-Super目前門店總數(shù)達(dá)到27家，規(guī)模躍居精品超市行業(yè)前三。
新動(dòng)能的2017年
逐鹿問鼎是歷史演變的使然，對于曾經(jīng)摘得行業(yè)頭魁的綠地而言，重返巔峰或許如張玉良所言并非那么重要，然而在商業(yè)世界，生存發(fā)展依舊每個(gè)企業(yè)永恒不變的追求。雖然2016年各項(xiàng)向好的指標(biāo)給予了綠地極大的信心，但是在新的一年，張玉良依然需要為如何獲取更大的發(fā)展而思考。
“我們研究發(fā)現(xiàn)，增長較快的房企往往是20%的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了80%的業(yè)績，因而新的一年我們也將投資啟動(dòng)特色小鎮(zhèn)的大盤項(xiàng)目”。
據(jù)張玉良介紹，2017年綠地將會(huì)在一線城市或者一線半城市這樣一些有溢出效應(yīng)的地方打造一批特色小鎮(zhèn)，這些特色小鎮(zhèn)將會(huì)以旅游、健康和智慧等加以區(qū)分，而特色小鎮(zhèn)要能夠做好，除了選址很重要以外，還需要各方面資源的支撐。
“綠地近期與復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)等高校簽署成立了科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，培育新產(chǎn)業(yè)。此外，在進(jìn)行特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目開發(fā)中還將與公司的基建及金融業(yè)務(wù)板塊相協(xié)同，通過產(chǎn)學(xué)融結(jié)合的方式解決項(xiàng)目投資成本高以及投資周期長等問題。”
據(jù)介紹，在推行大盤項(xiàng)目開發(fā)以及重產(chǎn)業(yè)之外，綠地于2017年還將依托于已有的商辦項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。2017年綠地將會(huì)于一些交通便利、位置好以及產(chǎn)業(yè)新城等地方推出20個(gè)長租公寓項(xiàng)目和服務(wù)式公寓，由單純的商辦出售轉(zhuǎn)向部分持有運(yùn)營。
此外，基建板塊將在充分整合內(nèi)部基建企業(yè)集群資源的基礎(chǔ)上，實(shí)施“大平臺(tái)、大項(xiàng)目、大聯(lián)動(dòng)”，形成更強(qiáng)勁的競爭合力。特別基于行業(yè)利好預(yù)期，將聚焦中西部等重點(diǎn)區(qū)域，繼續(xù)拓展軌道交通、高速公路、城市公園、片區(qū)開發(fā)等重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以投資帶動(dòng)基建，擴(kuò)大產(chǎn)值轉(zhuǎn)化。
金融板塊基于穩(wěn)健的債權(quán)、股權(quán)及資管等業(yè)務(wù)，將保持較好的盈利預(yù)期。同時(shí)仍將加大核心金融牌照資源的獲取力度，并以綠地（亞洲）證券為平臺(tái)，開展境外房地產(chǎn)基金、股權(quán)投資基金等業(yè)務(wù)。
消費(fèi)板塊方面，進(jìn)口商品直銷業(yè)務(wù)將力拓內(nèi)陸市場，實(shí)體門店總數(shù)計(jì)劃增至50家；升級跨境電商業(yè)務(wù)，提高渠道控制權(quán)，做強(qiáng)供應(yīng)鏈平臺(tái)。此外，綠地還計(jì)劃與高端醫(yī)療資源開展戰(zhàn)略合作，探索進(jìn)入“大健康”產(chǎn)業(yè)。
王曉東表示，綠地在內(nèi)部將2017年定位為“加快培育和形成新格局、新動(dòng)能、新優(yōu)勢的關(guān)鍵一年”。并基于此，從產(chǎn)業(yè)、投資及管理層面均確立了全新的增長“引擎”。這些新驅(qū)動(dòng)力將推動(dòng)綠地各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)力爭實(shí)現(xiàn)10%-15%的目標(biāo)增長，企業(yè)綜合競爭力和國際影響力進(jìn)一步提升。
多元布局之后，對于綠地未來的發(fā)展，張玉良信心滿滿，“經(jīng)過2014、2015年的深度調(diào)整之后，綠地在2016年進(jìn)入了新的增長期，而未來兩年的增長速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于前幾年，到2017年再來看，公司整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)如果跟單一的房地產(chǎn)企業(yè)相比，我相信他們要超過我們肯定也是很難的”。
以下為綠地控股董事長、總裁張玉良的問答實(shí)錄：
現(xiàn)場提問：為什么您會(huì)選擇起用一批年輕的80后，可能會(huì)對綠地未來十年有什么樣的影響？
張玉良：現(xiàn)在綠地跟其他的房地產(chǎn)層級不一樣了，已經(jīng)向綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在進(jìn)一步展開，形成綜合性產(chǎn)業(yè)特征的企業(yè)集團(tuán)，這是我們自己的定位跟未來方向。
去年整個(gè)企業(yè)經(jīng)營收入是3790多億，將一個(gè)3700多億的企業(yè)跟單一的房地產(chǎn)公司比較，那它已經(jīng)不是一個(gè)單一房地產(chǎn)。
除了房地產(chǎn)以外，綠地其他產(chǎn)業(yè)板塊的成長速度很快，比如去年大基建已經(jīng)超過1000億，跟2015年比翻了一番。2017年，我們要上2000億，一些成長性的產(chǎn)業(yè)每年可能都要翻一番，消費(fèi)也一樣，都是在翻倍增長，這跟其他企業(yè)已經(jīng)完全不一樣了。
單房地產(chǎn)行業(yè)綠地去年2550億。2014年、2015年綠地大量轉(zhuǎn)型到辦公為主的商業(yè)地產(chǎn)，然而近兩年，國家的政策就導(dǎo)向了住宅，做商業(yè)地產(chǎn)多的就再往住宅市場上來。所以綠地2015年跟2016年慢，實(shí)際上是商業(yè)地產(chǎn)沒上來。
2016年綠地極力調(diào)整，但調(diào)整是有周期的，今天拿地，明天造房子，兩年，2016年住宅增了50%，但產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)辦公減了30%。
那2014年、2015年，綠地為什么成長那么快？2014年國家政策導(dǎo)向中小企業(yè)大規(guī)模成長，都買辦公樓，辦公樓市場就上去了。所以2014年綠地非常好，增長型，80%是增長商業(yè)地產(chǎn)，但去年、前年下半年商業(yè)地產(chǎn)全部下來，所以增長慢。另外，2014年2015年綠地賣了很多辦公樓，但那些小企業(yè)活不下去了只能把之前賣出去的那些退還給我們，去年我們退掉了280億。所以2016年綠地真正的銷售不是2500億，是賣掉了2550億加280億，實(shí)際上是2890多億。
去年特別是三月份以后，國家一系列的政策追加，催生住宅，做住宅的人上去了，綠地沒有上去，所以綠地在房地產(chǎn)板塊增長慢了一點(diǎn)，但還是有機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@兩年對辦公商業(yè)地產(chǎn)的政策可能還會(huì)好起來，我們還是有一定信心，所以綠地調(diào)結(jié)構(gòu)，不是全取消了，是比例由50%降到了35%。這個(gè)潛力跟其他企業(yè)不一樣，支撐點(diǎn)、穩(wěn)定性都不一樣。還有雖然我們當(dāng)年沒有賣掉，但是轉(zhuǎn)入經(jīng)營了，以后當(dāng)期收益就比較小，但經(jīng)營可能按照20年回收，就基本5%的回報(bào)率，100億只能5個(gè)億進(jìn)來，但賣了就只是100億，這個(gè)情況可能跟大部分不一樣。
有記者寫了一篇文章說綠地是不是可能再返回老大，這個(gè)可能性怎么樣？我認(rèn)為分析得不透。當(dāng)然也不是說綠地一定要爭老大，沒有想這個(gè)事情，都是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律、市場來考慮。也不能光看房地產(chǎn)，綠地現(xiàn)在已經(jīng)是一個(gè)綜合性的企業(yè)，要看總規(guī)模，不能光看某一塊。
綠地2016年是大轉(zhuǎn)型，也是好成長的一年。大轉(zhuǎn)型就是人員結(jié)構(gòu)的調(diào)整，因?yàn)楦惴康禺a(chǎn)、基建、金融、消費(fèi)是不同領(lǐng)域的，要培養(yǎng)新人才。第二，就是我們的人員也確實(shí)老化了，由此去年一年我直接抓了四次員工的培訓(xùn)，把干部全面素質(zhì)提高，換年輕的上去了。年紀(jì)小一點(diǎn)的思想、智慧可能接受新事物也很快。一千個(gè)人輪訓(xùn)以后，選出來100個(gè)精銳，又辦兩期精煉班，再篩選40個(gè)，去年一下子提了40個(gè)二級單位的總助、見習(xí)助理。
另外就是對中層干部當(dāng)中的助理進(jìn)行兩期培訓(xùn)，也選了一批年輕干部上去，去年一年下面單位正職大概換了20%左右。大量起用年輕干部，主要兩個(gè)原因：一是本身就是中型產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，不是單一的房地產(chǎn)；第二，房地產(chǎn)年齡結(jié)構(gòu)老化確實(shí)比較突出。任何東西要做成功關(guān)鍵靠人，哪怕是制度也是要靠人的。一個(gè)企業(yè)要有未來，核心的核心是人才，沒有好的人才，地區(qū)、國家、企業(yè)都一樣，我們今年還要繼續(xù)再換年輕人上核心領(lǐng)域。
現(xiàn)場提問：過去兩年綠地在商住比例調(diào)整方面做出了一些成效，從原來的50%到現(xiàn)在的35%，未來公司會(huì)不會(huì)繼續(xù)深化商住比例調(diào)整？合理的比例是怎樣的？
張玉良：市場受國家宏觀政策導(dǎo)向的影響很大。去年住宅這么好，就是年初開始到3月份，國家、地方、金融、行政一連串的政策刺激，但商辦為什么上不去？因?yàn)檫@兩年國家經(jīng)濟(jì)下滑，企業(yè)需求量下來，中小企業(yè)都不好過，加上電商的沖擊，商辦市場就下來了。
總體上看，未來一些城市還是有需求的，但受政策的影響很大。比如貨幣政策一松，很多人就會(huì)用國外或者國內(nèi)的資產(chǎn)配置來保證。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)交易的成本高，買進(jìn)賣出中間費(fèi)用太厲害了。國家宏觀政策是鼓勵(lì)投資者持有不動(dòng)產(chǎn)，中央的政策就是引導(dǎo)一部分人投入到不動(dòng)產(chǎn)、房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)成為中長期的收益，通過經(jīng)營資產(chǎn)收益。現(xiàn)在具體政策也做到了，所以首先要關(guān)注政策，第二就是掌握一定的比例，我個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在到30%左右，如果政策條件好，那上調(diào)一點(diǎn)，政策條件不好，就下來一點(diǎn)。綠地2014年商業(yè)地產(chǎn)上調(diào)得太快，已經(jīng)超過50%了。那幾年也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)增高，所以每年都80%的增長。我想30%左右還是比較合理，但現(xiàn)在綠地做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，因而這個(gè)數(shù)值可能有些變化。目前來看，綠地商業(yè)地產(chǎn)的比重還是最高的。
現(xiàn)場提問：去年公司在上海也出售了一些優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，對商辦這塊去庫存，公司會(huì)持什么樣的策略？對三四線或者一二線一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，策略會(huì)不會(huì)是不同的？
張玉良：每年綠地商業(yè)地產(chǎn)總量比較多，實(shí)際上是有一部分進(jìn)行經(jīng)營，有一部分銷售。增長潛力好的一些項(xiàng)目，可能要持有一段時(shí)間，還會(huì)考慮短期內(nèi)的增值來實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值。去年建了一個(gè)酒店，今年一季度要把一批酒店要上市，因?yàn)橛幸恍┰鲋狄呀?jīng)過了，差不多了就慢慢把它變現(xiàn)，有一些還留在那里，沒有絕對的哪個(gè)要賣或者哪個(gè)要持有。本來就在經(jīng)營，不存在所謂的庫存概念。
現(xiàn)場提問：除去房地產(chǎn)這塊，綠地的總量比其他房企要高，您覺得接下來綠地的房地產(chǎn)板塊會(huì)越來越穩(wěn)定還是怎樣？
張玉良：綠地正在不斷地向綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)在前進(jìn)，我們給自己的定位不是大型房地產(chǎn)，是綜合性產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。綠地只是房地產(chǎn)增長放慢一點(diǎn)，讓其他產(chǎn)業(yè)增長快一點(diǎn)，并不是房地產(chǎn)下來了。2017年綠地房地產(chǎn)肯定還要比2016年漲15%-20%以上。
但房地產(chǎn)增長速度不那么快，就會(huì)把其他產(chǎn)業(yè)的比重漲得更快，大基建2017年還要翻一番，2000億以上。因?yàn)楝F(xiàn)在國家戰(zhàn)略是對大基建全方位支撐，有市場，有需求。大基建不是以前的概念，更不是簡單的造房子施工，我們總結(jié)了五個(gè)字叫“投融建營管”，然后動(dòng)態(tài)協(xié)助，這幾個(gè)字概括了最符合實(shí)際的大基建。到2017年再看，整個(gè)企業(yè)業(yè)務(wù)如果跟單一房地產(chǎn)比，我相信要超過綠地肯定也是很難的。現(xiàn)在不好說，定的目標(biāo)5000億以上。
現(xiàn)場提問：聽您剛才說的，綠地的業(yè)績爆發(fā)期會(huì)在明年或者后年？
張玉良：2017年，2018年比2016年更快，這個(gè)肯定的。2016年開始進(jìn)入一個(gè)深入調(diào)整完以后的新增長期，因此2017年、2018年增長速度會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于前面。
現(xiàn)場提問：綠地海外一直占比較重，從年底到現(xiàn)在，國家管控很嚴(yán)，會(huì)不會(huì)擔(dān)心影響海外業(yè)務(wù)，有沒有可能會(huì)進(jìn)行一些調(diào)整？
張玉良：現(xiàn)在中央一方面鼓勵(lì)一帶一路走出去，另一方面外匯的管理確實(shí)加強(qiáng)了。嚴(yán)管以后對市場肯定構(gòu)成影響，因此要有新的對策，政策要管到多少年很難講，我認(rèn)為中國政府這方面是很務(wù)實(shí)的，儲(chǔ)備夠了可能又放松一點(diǎn)，我認(rèn)為會(huì)發(fā)生變化，所以有影響但不是全部，可能影響三分之一的客戶，還有三分之二的客戶不屬于要出去的錢。
現(xiàn)場提問：新的一年，海外的投資計(jì)劃會(huì)是什么樣？
張玉良：第一總體保持平穩(wěn)投資，第二商業(yè)模式轉(zhuǎn)變。過去綠地是全投資，全抓建設(shè)，現(xiàn)在樓價(jià)很低，價(jià)格很好的話，就自己買。還有過去都是賣光，現(xiàn)在要經(jīng)營，因?yàn)橛行┵Y產(chǎn)價(jià)格回報(bào)很好，有8%的回報(bào)率，資金成本便宜，所以也沒必要全部去賣掉。還有一個(gè)轉(zhuǎn)型，我們現(xiàn)在不是投資，有一些采取合資，綠地做最大股東，同時(shí)做甲方，做代建，輕資產(chǎn)，有5%-6%的盈利，按這種模式在做。現(xiàn)在前期做的，股權(quán)挪出去，轉(zhuǎn)型了就是海外，2.0，還有輸出技術(shù)型的，綠地在馬來西亞做了一個(gè)智慧城市的示范。在區(qū)域方面，現(xiàn)在主要是繼續(xù)深耕已有市場，主要是原有的項(xiàng)目，并不是再去新的市場，這樣便于管理。
現(xiàn)場提問：綠地準(zhǔn)備做特色小鎮(zhèn)，華夏幸福一直在做這塊，綠地做這塊的話和華夏幸福有什么不同？雖然是國家一直在鼓勵(lì)做特色小鎮(zhèn)，各地方都出臺(tái)了相關(guān)的政策，但是也存在一些問題，比如資金投入比較大，建設(shè)周期比較長，未來要怎么收回投資，怎么發(fā)展？如果存在這些風(fēng)險(xiǎn)的話，綠地是怎么考慮的？
張玉良：首先特色小鎮(zhèn)國家是鼓勵(lì)支持的，有助于大城市的訴求，也有助于總書記講的鄉(xiāng)愁。浙江是比較成功的，現(xiàn)在中央非常推崇浙江的經(jīng)驗(yàn)，以鎮(zhèn)為特色，以鎮(zhèn)為產(chǎn)業(yè)。
另外特色小鎮(zhèn)關(guān)鍵不是特色，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)。華夏幸福是在中國做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)選址很重要，它選的那些地方不能說好不好，但各家感受是不一樣的。華夏幸福北京的那個(gè)個(gè)案為什么成功？以我的觀點(diǎn)，它就是一個(gè)全支撐的，因?yàn)楸本┑倪B鎖效應(yīng)，大連產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，地價(jià)相對比較低，所以就成功了，其他的我還沒看到特別的地方。產(chǎn)業(yè)是關(guān)鍵，綠地現(xiàn)在首先著力用自己原有的資源，另外最近跟復(fù)旦、交大成立兩個(gè)科技產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，就是要培育新產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在是長三角的重點(diǎn)地區(qū)，然后再到全國我們認(rèn)為有溢出效益的地方。
當(dāng)然特色小鎮(zhèn)當(dāng)中除了產(chǎn)業(yè)以外，還有旅游產(chǎn)業(yè)。我們現(xiàn)在選的主要是一線和一線半城市，在30-50公里這樣的距離，又有特點(diǎn)，又有生態(tài)，這些地方有一個(gè)特色產(chǎn)業(yè)，把城鎮(zhèn)功能建起來，再把其他的生活功能配起來，再做養(yǎng)老、健康、養(yǎng)生，這樣一些產(chǎn)業(yè)是我們在做的。
崇明島的長島是我認(rèn)為做得比較成功的，現(xiàn)在在做杭州灣，杭州灣一期要我們準(zhǔn)備要做到300平方公里以上，兩萬畝地這樣一個(gè)特色，浙江也是一個(gè)特色鎮(zhèn)，只是作為新城區(qū)的一部分。最近在江西也簽了兩項(xiàng)，要做健康小鎮(zhèn)，旅游小鎮(zhèn)，鄭州也已經(jīng)簽了兩項(xiàng)。我們選的基本上都是要有溢出效應(yīng)的，大城市過去比較便捷，時(shí)間短，交通也方便，第二相對成本比較低，那邊環(huán)境好，生活指數(shù)、幸福指數(shù)就上去了。
這個(gè)產(chǎn)業(yè)解決了，我認(rèn)為不是問題。至于投資周期長，這些涉及到一級開發(fā)，我們是跟大基建聯(lián)動(dòng)。大基建一聯(lián)動(dòng)，我們是通過第三方基金來做的，自身的自主經(jīng)濟(jì)小，比如100個(gè)億，自己可能20個(gè)億就夠了，80億從社會(huì)資本再加銀行去配。另外，大基建的部分還有政府的PPP承諾，因此資金不是問題。
現(xiàn)場提問：也就是說，綠地金融里面其實(shí)是用基金來帶動(dòng)產(chǎn)融結(jié)合的方式？
張玉良：對，金融的協(xié)調(diào)，我們今年特別強(qiáng)調(diào)要各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)來增強(qiáng)競爭能力。
現(xiàn)場提問：關(guān)于長租公寓，最近非常火，但是有些品質(zhì)不是特別高，運(yùn)營缺標(biāo)準(zhǔn)，管理欠規(guī)范，而且沒有足夠規(guī)模要賺錢比較難，收益率方面可能比較難計(jì)算了。綠地想做長租公寓的話，會(huì)投入多少的資金？
張玉良：這個(gè)是四季度布置的，我們會(huì)在2017年上一大批長租公寓，這個(gè)首先國家是鼓勵(lì)倡導(dǎo)的，房子不僅是要住房人持有，還要鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行租賃，讓年輕人采取租的方式來解決住房，而這個(gè)租的關(guān)鍵是要有規(guī)模化的企業(yè)來運(yùn)營。現(xiàn)在想結(jié)合綠地的商辦地產(chǎn)來做。
講心里話，這些開發(fā)商也是按市場導(dǎo)向，因?yàn)樵谕粋€(gè)地方住宅跟商辦價(jià)格差80%，根本就不合理，這實(shí)際上是政府錯(cuò)配了資源，明明那個(gè)地方配住宅性的，偏要配辦公，這是人為造成的。開發(fā)企業(yè)沒辦法，拿的是辦公性質(zhì)，但市場需要的是居住，那就改成居住，現(xiàn)在政府對改成居住是允許的，但如果要出售就會(huì)阻止了。
這件事的本身是好事，只是要政府跟市場主體來運(yùn)營好。綠地現(xiàn)在大概有20個(gè)在做，最近又鋪下去20個(gè)長租公寓，怎么做呢？統(tǒng)一經(jīng)營，由自己的酒店公司負(fù)責(zé)運(yùn)營，基本上社會(huì)轉(zhuǎn)化，20個(gè)小時(shí)工，早餐、洗衣服等基本配置給配好，其他的包括打掃、洗衣服全部有，但比酒店省了游泳池、會(huì)議中心、宴會(huì)廳，就大大降低了經(jīng)營成本，同樣會(huì)有好的收益。因?yàn)楝F(xiàn)在商辦的地成本比較低，只要正常建的話，基本上有8%—9%的收益。我們有兩類，一類是新建的，一類是把原來的辦公改造成酒店公寓，持有經(jīng)營。
這20個(gè)長租公寓的項(xiàng)目分布在全國十幾個(gè)大城市，都是位于位置不錯(cuò)的、交通比較便利的地方，基本上是地鐵站、高鐵站，產(chǎn)業(yè)新城這些區(qū)域，目前在安徽、西安、成都以及杭州、崇明島郊區(qū)、嘉定都有。
現(xiàn)場提問：您是怎么看待去年很多開發(fā)商高價(jià)拿地的現(xiàn)象，未來綠地在拿地上的策略是什么樣的？
張玉良：開發(fā)商高價(jià)拿地，從本質(zhì)上來看，不是賭一年，是賭預(yù)期。因?yàn)闆]有開發(fā)商明明知道要虧本才會(huì)去拿，還沒有老板那么愚蠢。只是對預(yù)期判斷，聰明的人應(yīng)該想到，中國的市場既不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，也不是完全的市場經(jīng)濟(jì)。特別是房地產(chǎn)，所以這個(gè)地價(jià)高低跟政策調(diào)控有太大的關(guān)系，這種心態(tài)下產(chǎn)生了高價(jià)拿地。
但是從過去來看，基本上土地跟房子是趨勢性上漲，波動(dòng)性調(diào)整。就是說好像房子會(huì)漲，地價(jià)也會(huì)漲，這個(gè)情況在過去是普遍現(xiàn)象，但是2015年、2016年以來，已經(jīng)不是了，一些城市仍然是趨勢性上漲，波動(dòng)性平穩(wěn)，但一些城市沒有趨勢性增長，有的下滑了。因此作為拿地的開發(fā)商兩個(gè)都看，要根據(jù)城市的未來判斷這個(gè)地價(jià)是趨勢性上漲，還是非趨勢性上漲。對于利率來講，如果已經(jīng)到了趨勢性上漲的地方，千萬要小心了。趨勢性上漲的地方，當(dāng)然只要按照實(shí)際的需要，最好不要做地王，還是要合理去拿。
綠地基本上是體現(xiàn)這個(gè)精神，過去是兩句話，“跟著經(jīng)濟(jì)成長走，跟著人口流量走”。現(xiàn)在趨勢性是上漲的城市，那么還是繼續(xù)去拿，非趨勢性上漲的地方要政策制定，合理就拿，不合理就放棄。
現(xiàn)場提問：剛才也講到綠地會(huì)加大收并購的力度，在做收并購的時(shí)候，內(nèi)部的評判標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
張玉良：這個(gè)基本上跟其他企業(yè)一樣，第一個(gè)產(chǎn)業(yè)協(xié)同，我們叫協(xié)同性；第二當(dāng)然要看企業(yè)未來的潛力怎么樣，還有團(tuán)隊(duì)人很重要，因?yàn)榛纠迷袌F(tuán)隊(duì)，風(fēng)險(xiǎn)可控性，還有基本的正常回報(bào)。綠地這兩年深入的都是注重協(xié)同性，共同成長，還有一個(gè)跟我們的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，戰(zhàn)略板塊產(chǎn)業(yè)去融合。
現(xiàn)場提問：想請您談一談2017年樓市，還會(huì)不會(huì)有崩盤的可能？你們不選擇進(jìn)入的那種城市會(huì)不會(huì)越來越差？
張玉良：2017年的樓市不能跟2016年比，因?yàn)?016年真的是瘋狂的一年，大家都知道背后的原因，國內(nèi)2016年GDP中，大基建和房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了百分之六七十，但這不是靠房地產(chǎn)，而是靠大基建上去的。這種背景下的房地產(chǎn)，是溢價(jià)政策把樓市吹上去了，一手房去年超過10萬億，二手房16萬億，加起來20多萬億，這個(gè)是歷史上沒有的。
跟2016年相比，我認(rèn)為2017年，總體上銷售的總額應(yīng)該要減百分之二十到三十，但仍然是結(jié)構(gòu)分化，這是我的基本判斷。下面可能又細(xì)分了房價(jià)、市場，有些增長，有些下跌。但凡是2016年成交量瘋狂上漲的這些城市，2017年再好也不會(huì)比2016年高。
崩盤的概念我認(rèn)為現(xiàn)在不好說，因?yàn)橛行┤木€城市房價(jià)實(shí)際上一直沒上來，成本都高于市場價(jià)格，而且沒人買，庫存一直那么大，崩盤不崩盤不好說，因?yàn)楝F(xiàn)在沒有人清查，一清就崩盤了。不動(dòng)它，是不會(huì)崩盤；要?jiǎng)铀逅R上資不抵債，公司就倒閉了。
現(xiàn)場提問：您剛才說會(huì)減20%-30%，是不是意味跟今年的銷售量有20%-30%的衰減？
張玉良：不是。綠地還是保持增長。總市場份額，我覺得大概會(huì)在七萬到八萬億，我認(rèn)為會(huì)減20%-30%的銷售金額，利潤還是要漲30%的。
現(xiàn)場提問：2017年是個(gè)買房的時(shí)機(jī)嗎？
張玉良：那要看買哪里的房子，買趨勢性上漲的地方，確實(shí)是時(shí)機(jī)。但要看清楚。
現(xiàn)場提問：最近剛出臺(tái)限制個(gè)人境外房地產(chǎn)投資的政策，您覺得具體對哪個(gè)國家影響大或者接下來個(gè)人投資會(huì)是什么方向？
張玉良：從影響角度來看，首先是中國人去得比較多，比較向往的這些國家影響大。第二，原有華人比較少的地方，因?yàn)槿A人多的地方本來就在那里生活，不需要把國內(nèi)資金搬出去買房，這個(gè)影響比較小。像英國百分之七八十都是全球市場，所以沒什么影響，買的中國人少。
澳洲華人多，但華人當(dāng)中大量是老華人和新華人，老的華人這個(gè)影響也比較小。美國也一樣，華人基數(shù)量大，如果資金出去有障礙，自然有民間這塊。馬來西亞會(huì)影響多一點(diǎn)，我們也有但量小，我覺得對碧桂園的影響很大，因?yàn)榱看螅荒暌u六七十個(gè)億，這肯定是影響大的。
現(xiàn)場提問：您怎么看待房地產(chǎn)泡沫？上次有領(lǐng)導(dǎo)說現(xiàn)在國際房價(jià)十大最高的城市，中國占四個(gè)，您怎么看待資產(chǎn)的泡沫？今年京滬豪宅，超過一半都不是本地人買，您怎么看這個(gè)問題？
張玉良：中國的房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)是高了，與經(jīng)濟(jì)水平是不相符的。我舉個(gè)例子，人家人均GDP到三四萬美金，房價(jià)也差不多，收入也不錯(cuò)的。這事我思考了原因，貨幣超發(fā)，快速城市化，貧富差距在拉大。這個(gè)問題，實(shí)際上是嚴(yán)峻的。
第二，紐約的房價(jià)是局部性高房價(jià)，上海市是全域性的房價(jià)高，包括北京，全世界沒有這樣的城市。紐約五大道很貴，你去看看。你要再偏一點(diǎn)，很便宜的。上海連嘉定的房子都要賣四萬五，松江賣五萬了，能這樣玩嗎？肯定不能。
這個(gè)問題好多人沒點(diǎn)到的，我把它點(diǎn)出來了，就是上海是全域性房價(jià)高，紐約只是一個(gè)點(diǎn)上房價(jià)高，韓國也一樣，首爾核心區(qū)很貴，但是地鐵一小時(shí)外的很便宜。我認(rèn)為這個(gè)有問題。城市沒辦法有機(jī)成長，人家是有錢人吃好的，沒錢的人也能吃，我們是有錢人吃好的，沒錢的人要餓死的。有錢人可以住好房子、住大房子，但是沒錢的人也應(yīng)該有房子住，只是稍稍偏一點(diǎn)而已。人人都應(yīng)該有房子住的。泡沫有跟沒有，明擺著是虛高，說它什么都可以。
在中國怎么抑制泡沫，我的觀點(diǎn)很簡單，國家稅收，上海的問題就解決了。比如兩套以內(nèi)持有的，按政策，兩套以上持有成倍加重，交易，征重稅。超過20%的利潤，征20%，超過40%的利潤，征60%，看你還超嗎？超得起嗎？
這是講在有效供給很難保證的時(shí)候，那城市更得收啊，長沙、重慶，早就是泡沫了，房地產(chǎn)跌了，那么多足夠的地，為什么不供應(yīng)？那是政府自己沒供應(yīng)。要供應(yīng)下來，房價(jià)不就下去了嗎？完全是自己的行為產(chǎn)生的。
我前面講那些，就是沒有條件增加供應(yīng)的城市，那用這個(gè)方法；有條件的，就不用，我覺得很簡單。金融配合貸款，這也是一方面，但是有些有錢的金融貸款沒什么影響，因?yàn)樗X太多了，可以企業(yè)借到款，有些不需要通過買房，通過辦企業(yè)、辦其他產(chǎn)業(yè)，通過抵押物貸款貸出來，一樣還是有。
因?yàn)槭杖胴毟徊罹嗖灰粯樱砸捶績r(jià)問題，也要看收入的問題，房價(jià)對有些人來說貴，有些人認(rèn)為太便宜了。我們現(xiàn)在收入的形成，不是以勞動(dòng)所得為主體，是以財(cái)產(chǎn)性收入為主體的，財(cái)產(chǎn)性收入不征稅，反而基本工資征得很重，我覺得不適合。中產(chǎn)階級征那么重的稅，富人錢那么多，資產(chǎn)性收入都不征稅。
在國外，資產(chǎn)增值的收入都是重稅。還有財(cái)產(chǎn)性資產(chǎn)，價(jià)格一上去想變現(xiàn)，立刻征收重稅，有的國家還每年一評估，這個(gè)資產(chǎn)本來一億，今年變兩億，就按兩個(gè)億征稅，你還富得起來嗎？
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