新盤市場上，僅有一個樓盤推售296套，相比較去年“五一”期間5個項目集中入市推盤1029套的情形相比，顯得異常冷清，很多項目不斷延后入市時間?！ ?/p>
不過，深圳的商用物業(yè)市場則呈現(xiàn)異軍突起態(tài)勢，公寓成交量上升17%。被新政阻擋在購房門檻之外的置業(yè)者已有部分將注意力轉移到公寓產品上。另外，部分資金充裕的機構和投資者將目光投向寫字樓市場。商業(yè)地產獲得了投資客的更多青睞，贏得新一輪利好?！ ?/p>
商住公寓抗跌性受關注
“住宅的限購升級，肯定會對商辦物業(yè)形成間接性的利好，再加上‘營改增’政策，也是利好辦公物業(yè)。雖然整體市場在收縮，短期來說商辦物業(yè)的投資氛圍會受整體市場降溫影響，但會好于住宅市場。”深圳中原研究中心經理王飛表示。
事實上，當住宅趨冷，公寓銷售會向好。深圳中原研究中心提供的數(shù)據顯示，4月公寓成交量為863套，環(huán)比上升17%，銷售均價也達到了52565元/平方米。
“深圳住宅市場的限購政策從2011年以來就開始存在，商住公寓本身就是規(guī)避限購的產物。前幾年，樓市黯淡時，最受影響的就是商住公寓。深圳樓市暴漲時，商住產品也成為重要的投資標的。另外，很多公寓都是從豪宅方向打造，深圳一些經典公寓項目都是豪宅的代名詞。”深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示。
深圳豪宅公寓典型代表之一的東海國際公寓，位于福田區(qū)香蜜湖片區(qū)，2015年東海國際公寓全年銷售30億元，銷售均價8.3萬元/平方米，同比漲幅高達33%，最高成交單價愈10萬元/平方米。值得關注的是，東海國際公寓2015年價格曾經連續(xù)上漲5次，平均每次上漲幅度達6%。
東海集團營銷管理中心營銷總監(jiān)何銘培表示，近80%的客戶是因為看好區(qū)域的發(fā)展前景。福田作為深圳的中心，投資潛力巨大，高端商住公寓也因為其抗跌性受到買家關注。
機構豪攬深圳寫字樓
樓市調控政策令深圳住宅市場出現(xiàn)“降溫”跡象，加之住宅價格已至高位，短期投資獲利空間進一步縮窄，有部分資金充裕的機構和投資者將目光投向寫字樓市場。
4月24日，中國太平洋財產保險股份有限公司深圳分公司（以下簡稱“太平洋產險”）正式簽約入駐深業(yè)上城產業(yè)研發(fā)大廈T2，購買了總共4層樓32套房產。太平洋產險的一位高層稱，“太平洋產險只是在這里的第一個合作項目，太平洋保險另一子公司太平洋壽險不久后也將在這里購入10層樓。”事實上，購置大面積優(yōu)質成熟辦公物業(yè)近來頻頻受到保險公司的追捧。去年11月，華夏人壽保險股份有限公司花費20億元買下京基濱河時代大廈高區(qū)10層物業(yè)。
第一太平戴維斯研究部提供的數(shù)據顯示，深圳4月暫時還沒有甲級寫字樓正式入市。第一季度有三個甲級寫字樓入市，除完全自用的中國移動深圳信息大廈外，新增供應為174000平方米，全市平均成交均價為53809元/平方米。
不過，第一太平戴維斯深圳商業(yè)樓宇部董事潘日昇表示，“深圳寫字樓銷售市場目前出現(xiàn)了業(yè)主和買家對成交價期望背離的現(xiàn)象。CBD的寫字樓業(yè)主目前都在提價，他們認為當前周邊配套成熟的可售寫字樓有限，像深業(yè)上城、京基冰河時代、前海卓越一號這樣可售的高端寫字樓，周邊配套不完善，地鐵等基礎建設也許需要經過2到4年后才會成熟，所以現(xiàn)有的可售的成熟區(qū)域寫字樓尚有提價空間。”潘日昇認為，買家因為未來會有很多甲級寫字樓可以選擇，可接受的議價空間比較大，也不愿意以市場價買入當前CBD成熟的寫字樓。這樣造成買家和賣家會對成交價期望值的偏差較大。
“住宅市場、寫字樓市場、商鋪市場的玩法是不一樣的，投資技巧、投資風險也不相同。我不建議投資住宅的人貿然轉向投資寫字樓或商鋪。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心經理何倩茹談到。
深圳商業(yè)庫存去化周期為11個月
值得注意的是，在全國其他城市政府祭出各種新政加快房地產行業(yè)去庫存之際，部分城市的非住宅庫存卻成為了“難啃的骨頭”。
廣東省房地產行業(yè)協(xié)會提供的數(shù)據顯示，截至2015年，寫字樓待售面積約200萬平方米，按照2014年銷售量，寫字樓庫存消化需要整整一年，商業(yè)用房的情況更加嚴峻，消化周期長達兩年。廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，廣東省商業(yè)土地出讓過多，城市綜合體的大量興建是導致商業(yè)用房庫存壓力如此之大的一個原因。
深圳情況也不容樂觀。美聯(lián)物業(yè)提供的數(shù)據顯示，截至2016年4月底，深圳一手寫字樓去化周期為11.39個月，一手商業(yè)物業(yè)的去化周期為25.68個月，遠遠高于住宅6.5個月去化周期。
不過，業(yè)內對于深圳的商業(yè)庫存持樂觀態(tài)度。深圳強勁的資本購買力，是和其他城市不同之處，對住宅的進一步調控也使商業(yè)地產成為需求和投資“泄洪區(qū)”。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管何凌表示，“今年深圳商業(yè)地產的供應體量的確非常大。以寫字樓為例，去年下半年深圳寫字樓的入市供應遠高于歷史平均水平，但去化情況較好。深圳本身經濟發(fā)展迅猛，投資者看好后市的情況下，寫字樓市場的隱性需求還是比較大的。未來這些即將入市的寫字樓也會以合適的時機入市，并不一定會一起入市。”“政府出臺從嚴的住宅調控政策后，大量資金由住宅市場轉向寫字樓市場，導致寫字樓價格大幅度上漲。寫字樓比住宅市場更容易金融化，可以變成一種房地產基金，這種基金在國外非常流行。此外，‘營改增’將會促進企業(yè)購買寫字樓，這也是寫字樓市場大熱的一個重要支撐點。”昀德基金創(chuàng)始人青忠貴表示。
持相同看法的還有世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人、執(zhí)行董事陳仲偉，“房地產營業(yè)稅改為征收增值稅，總體上來看對房地產行業(yè)起到減負作用。企業(yè)購買不動產可進行增值稅抵扣將利好自用型商業(yè)地產的購買需求，將促進商業(yè)房地產的去庫存。”
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