一直以來，有一個困擾著開發商的重大問題就是：
返租以后怎么辦？
商業地產項目在銷售階段，商鋪銷售加快了資金回籠速度，有其不可替代的優勢。但是，一旦進入招商運營階段，則銷售型商業項目的弊端立顯。
由于所有權和經營權的統一，開發商持有的商用物業在招商運營階段管理起來比較簡單。可以根據商業經營的需要自由調換商戶、確定租金，享有高度的統一經營、統一管理權限。
與此相對應，銷售出去的商鋪則在同一經營、同一管理上始終存在隱患。如一個商場實施了3年返租政策，在3年返租期內，開發商可以對商場實施統一經營、統一管理權，問題是：
3年返租期限一過，開發商應當怎么辦？
皆大歡喜：繼續追加返租
這是一個拷問開發商經營管理能力和協調能力的問題，是一個關系到項目后期運營成敗的問題，也是開發商最棘手的問題。
對于開發商來說，其實沒有更多的選擇，其中之一就是繼續追加返租。
案例：
珠海揚名百貨：返租期到后續簽兩次確保穩定經營
2011年9月揚名廣場租約三度到期，2、3、4層業主成立委員會，希望在12月18日租期屆滿后，吉之島和揚名方面給出的租金不低于既定租金標準。之前，業主認為，對方公布的新租金大幅降低，遂成立業主委員會。經過多方艱苦談判和努力，2012年3月3日在香灣街道辦的協調下，業委會、揚名、吉之島三方達成共識，由業主對新租約方案投票，最終新方案獲得6成業主贊成。商場也業主開始續約，達成了為期六年的協議。
揚名百貨的運營模式是部分開發商持有、部分銷售。2002年，開發商率先將一樓商鋪分割成10～35平方米的鋪位全部售出，并可享受三年遞增的返點。二、三、四樓商鋪打包出租給吉之島，簽了長期租約。2004年，公司將帶有穩固租約的二、三、四樓重新分割出售，并享受6年的返租期。五、六樓仍為公司自有物業。
揚名百貨一樓的商鋪返租到期后曾連續兩次續期，這種情況在珠海比較少見，也算得上較為成功的案例。第一次出售時，返租三年，返租點分別為8%、9%、10%。2006年，三年合同到期，一些投資者看到該區域的商業氛圍已經成熟，不想再局限于最高10%的返租點，想自己經營或者出租經營，最后與開發商達成協議，續簽兩年的返租協議，返租點分別為第一年9%、第二年10%。2008年，兩年返租協議再一次到期，雖然同樣經過長時間的談判，但基本達成合作協議。
繼續追加返租，最重要的就是能繼續保持整個商場的平穩經營，不致于使經營結構出現重大變化而影響商場正常經營秩序。
但在這種情形下，開發商會面對兩個棘手的問題：
開發商給予投資者的返租回報是否可以令投資者滿意？雙方能否在價格上談得攏，怎樣避免個別投資者漫天要價？
開發生給予投資者的回報是能否與實際租金收入持平？開發商是有賺呢，還是要補貼？怎樣實實現資金運作的良性平衡？
毫無疑問，矛盾是一定存在的。但是，矛盾也是可以解決的。
至少，作為珠海市中心區域重要的大型百貨商場，揚名百貨在引入了吉之島進場經營后，先是在商鋪銷售上獲得了成功，又通過給予投資者固定回報穩定了整個商場的經營，后來兩次追加的返租談判也以雙方達成一致意見而圓滿落幕。這個商場采用的是大平層分割銷售方式，且帶有售后返租，但在返租到期以后并沒有因此而受到重大打擊、一蹶不振，而是平穩經營。
繼續返租可以延續商業發展的勢頭，保持商場的良性發展。開發商在實現租金收入與支付回報之間的平衡后，證明這條道路是可行的。
好聚好散：把鋪交給業主自己去收租
售后返租商鋪到期以后，除了繼續追加返租之外，將商鋪交還給業主，讓業主去自行收租也是很多開發商的選擇。
對返租商鋪來說，返租期滿后，往往成為一道坎。在實際操作中，商鋪的銷售價格早已暗含了返還給業主的租金收益。開發商并不在意商鋪的租金如何，常常會低價招租，甚至以免租金進場的方式來吸引商戶，以求盡快做旺商場。
一旦返租期滿，商鋪又交還到投資者手中，由于商鋪價格在之前已被大幅拔高，返租期間租金回報大多高達6%～8%，令業主們對租金的期望值大增。商鋪的返租期滿后，雖然公司也會找投資者談包租統一經營的事情，但此時很多的投資者都會因為租金過低而拒絕續租。
如果放任投資者各自放租，不受約束，必然會令商場定位混亂、管理不善，繼而生意冷清、租戶走失、租價大跌，甚至陷入放租艱難的困境。因此，要避免返租到的期商鋪面臨“一交鋪，場就死”的僵局，最關鍵的還是要經營管理方發揮正面作用，對商場經營管理負起責任，才有可能實現商場從返租狀態走向業主收租時代的“軟著陸”。
案例:
珠海鑫北數碼港：返租后交給投資者自主經營
2006年開售的鑫北數碼港曾因引進了頤高數碼而引得投資客的關注，但時隔不到兩年，就因為運營情況不理想以及高回報無法兌現導致頤高數碼撤出。
對于承諾回報與實際租金有差距，鑫北公司認為，當初給業主承諾10%購房款的租金是有理由的：一是相信該地段人氣會越來越旺，二是覺得IT行業盈利空間大。但沒想到當初的設想沒能實現，從而造成這個租金差距。
目前，鑫北公司在試圖說服商戶接受微調租金的同時，也盡力保障商戶利益。一方面，鑫北公司要業主簽訂承諾書，保證所屬商鋪不租給IT行業以外的商戶，從而保證商場的整體性；另一方面，鑫北公司主動降低物業費，希望減輕提高租金給商戶造成的經濟壓力。
面臨危機之時，鑫北數碼港的經營管理者沒有逃避，而是勇敢面對。他們一方面表明自己的立場，另一方面又積極與商戶溝通協調，加強與投資者溝通協調，通過各方的利益妥協，最終和平解決了返租回報期滿后的危機。通過幾年的努力，它的經營狀況又恢復了正常，并保持穩定發展。
鑫北數碼港的最后結局是皆大歡喜，但它只不過是一個成功的個案而已。事實上，由于開發商心態不端正，加上處置不當，將返租回報結束以后的商鋪交還給投資者后，確實把很多項目推上了絕路，使其經營受到重大打擊。
那些返租到期后交還給業主的商鋪，如果有務實高效的執行團隊管理，商場的發展也不會產生顛覆性的后果。在經歷了一段動蕩之后，開發商、業主和商戶都會開始面對現實，互相妥協，找到一個可以被三方共同接受的解決問題的辦法。從這個層面上來看，返租到期后將商鋪交還給業主也不是一件壞事。
返租商鋪到期以后，只有上面這兩條道路可走，或者將它再繼續返租回來，或者將它交還給業主，沒有它途。
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