定位運營服務商 You+青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)瞄準盈利多元化

在北京蘇州橋的東北角，有一處名為北京YOU+的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，這是全球首家以公寓為載體的青年創(chuàng)業(yè)社區(qū)，共有出租房間396間。自今年5月開業(yè)以來，截至目前入住率已達到90％。

創(chuàng)業(yè)社區(qū)因獲得雷軍1億元投資而名聲大噪，在創(chuàng)業(yè)情懷的背后，You+社區(qū)的經(jīng)營模式能否持續(xù)？

打造創(chuàng)業(yè)交流空間

YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)最大的特點就是有足夠大的共享空間，將空間利用率進行最大優(yōu)化，給入住的創(chuàng)業(yè)者們提供全方位的辦公、創(chuàng)業(yè)、生活、娛樂配套設施。社區(qū)內(nèi)的小伙伴相互稱為“家友”，交流創(chuàng)業(yè)夢想。“家”的情懷，讓YOU+相比起一般性長租公寓擁有更高的住客黏度。

“一位家友生病了，很多熱心的家友會去送藥送飯。”首位與You+簽約的創(chuàng)業(yè)者左先生告訴記者， 自己也是做房地產(chǎn)生意的，You＋滿足了自己的一切想像，創(chuàng)業(yè)者需要交流和技術支持，在這里能得到需要的資源，不像以前租辦公室上班打卡來回奔波，提高效率。而且住其他公寓只是租客，創(chuàng)業(yè)社區(qū)像是升級版和縮小版的大學校園。

在北京市海淀區(qū)政府信息公開中顯示，You+社區(qū)落實的是“輕資產(chǎn)”發(fā)展模式，不圈地、不買樓，全部物業(yè)采取租賃方式。目標為10年內(nèi)在全國建設100萬間房，匯聚120萬青年人，其中主打創(chuàng)業(yè)者聚集的創(chuàng)業(yè)社區(qū)占10%。解決創(chuàng)業(yè)人才“住哪兒”、“交朋友”、“找合作者”的三大基本問題，公寓平均價格比周邊同類價格低20%。

You+創(chuàng)始人劉洋在亞太商業(yè)不動產(chǎn)學院創(chuàng)新課程中分享道，房地產(chǎn)運用的黃金十年剛剛來臨，You+面向的是草根創(chuàng)業(yè)者，降低在城市里的生活成本，包括時間、交通以及社交成本。“在北京生存租房需要每月2500元至3000元，乘車距離在1小時至1.5小時，還要在市區(qū)內(nèi)找辦公場地一般也在3000元左右，再加上喝咖啡談事社交花銷平均1個月最起碼也要2000元以上。現(xiàn)在You+創(chuàng)業(yè)社區(qū)平均每間房費為4000元至6000元。在YOU+，創(chuàng)業(yè)者只需要支付房租，便可節(jié)省出其他各項成本。同時，YOU+把所有資源都整合在一起，吸引了創(chuàng)業(yè)者的入住。”

未來與地產(chǎn)商合作

面對“第一個吃螃蟹”的You+創(chuàng)業(yè)社區(qū)，外界吐槽稱，房間狹小缺乏私密空間、工作人員服務接待差等問題，劉洋認為，合適的才是最好，重要的是住在里面的人滿不滿意。“創(chuàng)業(yè)社區(qū)是重新格式化的項目，把原有的標準房間格式化，房間里面變成了只有四個功能：洗澡間、床、儲物和可以自己化妝打扮或者抽根煙的地方，我們在產(chǎn)品上追求的是容積概念。”

那么，You+創(chuàng)業(yè)社區(qū)的盈利點何在？劉洋表示，最近在研究與地產(chǎn)商合作，他們必須要做中短期的回報，把地拿來蓋好房子賣給消費者，把錢還給銀行，時間越快越好。YOU+最關注的就是住在里面的是什么人？如果從這兩個切入點來看，YOU+未來與地產(chǎn)商合作的可能性是百分之百。

“YOU+的定位是運營服務商，服務于地產(chǎn)和孵化園的服務商，地產(chǎn)商不用賣也不用租，我們一起研究一個產(chǎn)品，你做前半段，把產(chǎn)品做出來，我負責后半段，把它經(jīng)營好把人留住。自然也就有投資商要買，而且肯定比空著房子賣更有價值。” 劉洋表示，除蘇州橋You+創(chuàng)業(yè)社區(qū)以外，所有的店基本能達到20%至25%的利潤， “我們的定價比較低，比如上海神農(nóng)路項目，周邊房子可以租到3500元左右，但是我們進入市場的平均價格是2800元，可能那個店的回報周期拉到8年，但是簽訂了20年的房屋租賃合同。”

除此之外，劉洋還以廣州白云店創(chuàng)業(yè)社區(qū)做過試驗，他介紹，跟一家投資P2P平臺合作，把You+產(chǎn)品放在上面，租約證券化，把未來這個店一年的租約300多萬元變成證券產(chǎn)品，拿出10%的紅利分給大家，投資額不限，結(jié)果4分鐘全部秒殺掉，有一半以上都是家友。

這也就意味著，每位YOU+家友，首先是You+社區(qū)的衣食父母；其次還有可能是未來的員工，可以一起并肩作戰(zhàn)；第三更有可能成為其中的股東，用多余的錢買信托產(chǎn)品投資YOU+。

有媒體還曾算過一筆賬，在YOU+吃一頓飯15元，YOU+的目標人群如果是100萬人，每個人一天在YOU+吃一頓飯，每頓飯只賺一塊錢，一年也能盈利3.6億元。

與普通租房“給錢就租”不同的是，在YOU+創(chuàng)業(yè)社區(qū)有一個“三不租”原則，第一，45歲以上的不租；第二，結(jié)婚帶小孩的不租；第三，不愛交朋友的不租。劉洋介紹，在選擇上you+創(chuàng)業(yè)社區(qū)更傾向于項目和創(chuàng)業(yè)者本身的精神，弱化了年齡條件，事先會對創(chuàng)業(yè)項目有所了解。

為創(chuàng)業(yè)痛點提供需求

到底YOU+的未來是怎樣呢？劉洋提到每一年中國有700多萬大學生畢業(yè)，其中25%出國，25%回到家鄉(xiāng)，其余50%以上會留在比較大的核心城市。“這群人在城市里面不穩(wěn)定、孤單感、沒有信任、無助、房價高、租金貴都是痛點，而別人在做創(chuàng)業(yè)社區(qū)或創(chuàng)業(yè)指導時，太重于形式，只知道需要而不了解痛點。需求和痛點不一定是同一個，You＋不僅僅是提供住房，還要帶給人們關懷和愛。”

來自《中國人才發(fā)展報告(2010)》的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)保守估計那些收入不高、居住面積很小又辛勤打拼的“蟻族”有10萬人，全國的“蟻族”已達上百萬，而且還在逐年遞增。這意味著在北上廣漂泊的年輕人將面對越來越嚴峻的居住問題。其實，早在2010年國內(nèi)長租公寓就火了一把。業(yè)內(nèi)認為，YOU+這類租房服務的提供者，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的一環(huán)，不參與拿地、建造前端環(huán)節(jié)，更能節(jié)省成本。如果能找到合適的開發(fā)商合作，通過這種方式把空置的房租出去，不僅能消化空房，也可以降低房地產(chǎn)市場的風險。

剛剛與You+簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議的優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶也坦言，YOU+租賃型青年公寓，2萬平方米里面集聚了辦公、社交、商業(yè)，到處都融入了創(chuàng)業(yè)元素，從約跑到約聊，創(chuàng)業(yè)小團隊的各種需求，足不出戶，都可以解決。這個模式是把工作、生活、娛樂在一起實現(xiàn)，打造一棟樓里面辦各種事的社區(qū)，為創(chuàng)業(yè)者提供一體化的服務，目前更比較側(cè)重于吸引創(chuàng)意文化企業(yè)入駐。在里面可以選擇長期居住，也可以選擇商業(yè)辦公，所以產(chǎn)品收入更多元豐富，是非常集約的小型的立體城市。