東莞終極版工業(yè)產(chǎn)權(quán)分割政策 分割單位堪比住宅

核心提示：8月中旬，東莞市人民政府辦公室向各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市府直屬單位印發(fā)了《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)。《暫行辦法》規(guī)定，在國有或集體工業(yè)用地、科研用地和商業(yè)用地上，以科技企業(yè)孵化器為主要建設(shè)內(nèi)容的園區(qū)或者企業(yè)，包括新建和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割。

    繼青島的產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)權(quán)分割開閘之后，東莞市成為全國第五個明文規(guī)定工業(yè)用地可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的城市，不僅如此，其分割方式堪稱“終極”，單位之小堪比住宅商鋪。

    8月中旬，東莞市人民政府辦公室向各鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、市府直屬單位印發(fā)了《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)。《暫行辦法》規(guī)定，在國有或集體工業(yè)用地、科研用地和商業(yè)用地上，以科技企業(yè)孵化器為主要建設(shè)內(nèi)容的園區(qū)或者企業(yè)，包括新建和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割。

    此外，依照《暫行辦法》的規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房可按照基本單元進(jìn)行分割銷售。所謂基本單元，依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，是有固定界限、可以獨立使用并具有明確、唯一編號(棟、室)的房屋，換句話說，東莞市符合規(guī)定的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)用房將可以分棟、分層、分室進(jìn)行分割銷售。

    “不難看出，一方面區(qū)位優(yōu)勢顯著的城市在收緊工業(yè)用地分割，如北京、上海;另一方面二三線城市從去年開始對產(chǎn)權(quán)分割開始放松政策，不難看出這些城市希望通過相對寬松的政策環(huán)境刺激當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)招商的意圖。”戴德梁行工業(yè)與物流地產(chǎn)部中國區(qū)主管蘇智淵分析稱。

    擴大分割范圍

    《暫行辦法》指出，辦法正式實施之后東莞市新建的和已建的科技園均可以申請產(chǎn)權(quán)分割。其中，已建的科技企業(yè)孵化器，必須是已認(rèn)定為市級B級以上或省級或國家級科技企業(yè)孵化器。

    目前東莞市建有科技企業(yè)孵化器載體近30家，其中國家級科技企業(yè)孵化器有松湖華科、中科云智等6家，全市孵化面積超過100萬平方米，在孵企業(yè)1000多家。

    此外，對于新建的科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割，其運營單位必須是在東莞注冊成立的獨立法人機構(gòu);單位必須是自身或合作單位已經(jīng)建設(shè)運營過1家市級以上科技企業(yè)孵化器1年以上;單位必須是注冊資本1000萬元以上。

    目前，東莞市正在推進(jìn)清華大學(xué)東莞創(chuàng)新中心孵化器、北京航空航天大學(xué)航空城、華南設(shè)計創(chuàng)新園孵化器等科技企業(yè)孵化器項目的啟動運營。

    對于分割后的用途，《暫行辦法》同時也規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房允許拆分部分建筑面積不得超過項目總建筑面積的80%。而房屋受買人在購買產(chǎn)業(yè)用房后可以申請辦理獨立房產(chǎn)證，并可再次轉(zhuǎn)讓。

    此外，該文件也規(guī)定產(chǎn)業(yè)用房不得改為住宅用途，該內(nèi)容應(yīng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中明確規(guī)定。

    不過，此前各地出臺的支持工業(yè)用地、科研用地產(chǎn)權(quán)分割的具體分割方案普遍為以棟、層為單位進(jìn)行分割，不過東莞《暫行辦法》表示，產(chǎn)業(yè)用房可按照基本單元進(jìn)行分割銷售。

    所謂基本單元，依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，是有固定界限、可以獨立使用并具有明確、唯一編號(棟、室)的房屋，換句話說，東莞市符合規(guī)定的科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)用房將可以分棟、分層、分室進(jìn)行分割銷售。

    “一般來說，產(chǎn)權(quán)分割得越小，出售給自然人的幾率越大”，蘇智淵告訴中國房地產(chǎn)報記者，“雖然東莞限制購買主體為法人，但是還需注意以后企業(yè)以地產(chǎn)投資為目的的購買行為。”

    招商環(huán)境或有改觀

    促進(jìn)招商仍然是政策的第一出發(fā)點。

    在7月22日東莞市政協(xié)常委的專題視察活動中，曾有人就產(chǎn)權(quán)分割試點被叫停導(dǎo)致的科技園區(qū)招商嚴(yán)峻問題提出意見，隨后東莞市科技局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于產(chǎn)權(quán)分割的修改意見已經(jīng)交予市常委會討論和完善中。

    實際上在東莞市2012年8月出臺的《加快推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的若干意見》中，就曾規(guī)定占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項目，改造后建成的工業(yè)大廈等可分割出售產(chǎn)權(quán)。“不過該政策由于只適用于三舊改造用地，適用面狹窄。”一位當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

    中國房地產(chǎn)報記者從深圳一位熟悉天安數(shù)碼城人士處了解到，2013年東莞曾經(jīng)拿天安數(shù)碼城做“工業(yè)大廈”形式的分割銷售試點，不過在2014年10月土地審批時政策被叫停，其間天安數(shù)碼城招商情況成果顯著，作為對比，在政策被叫停后招商則明顯下降。

    值得注意的是，東莞產(chǎn)權(quán)分割政策前腳叫停，后腳與東莞相隔不遠(yuǎn)的佛山市就在2014年10月出臺了《佛山市民營科技園產(chǎn)權(quán)分割和產(chǎn)權(quán)登記實施暫行辦法》，規(guī)定新建的民營科技園的房屋產(chǎn)權(quán)可以進(jìn)行獨立分割。

    而現(xiàn)在，相對于佛山和深圳版本的產(chǎn)權(quán)分割“通行證”，東莞市做出了更大的讓步：除了分割到室之外，已建成的科技園區(qū)項目也能通過申請獲得分割許可。

    “總體來看，東莞市科技創(chuàng)新能力還不強，這仍是我們轉(zhuǎn)型的瓶頸。”東莞市副市長喻麗君表示，其中一個體現(xiàn)就是東莞目前高水平科技園區(qū)的載體不多，對高科技含量、高成長性企業(yè)和項目承接能力不強。

    產(chǎn)權(quán)分割政策或許能在短時間內(nèi)提升城市的相對競爭力，但整體招商環(huán)境是否會因此有大的改觀，仍需拭目以待。


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