國美地產(chǎn)重新整合 “翻身仗”法寶：放棄住宅保商業(yè)

核心提示：今年5月，國美集團(tuán)內(nèi)部對國美地產(chǎn)板塊做出戰(zhàn)略調(diào)整，將旗下的國美地產(chǎn)、鵬潤地產(chǎn)、玖號置業(yè)、三亞旅業(yè)等分散型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司統(tǒng)一整合為國美地產(chǎn)板塊。未來該板塊主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市布局，以新型的文化商業(yè)綜合體的開發(fā)和持有為主要模式，并輔以超5A標(biāo)準(zhǔn)的高檔辦公的智能商務(wù)寫字樓以及滿足辦公需求的酒店式公寓。

　　曾經(jīng)承載著黃光裕地產(chǎn)夢想的國美地產(chǎn)板塊在沉寂多年之后，終于在8月19日再次對外發(fā)聲。與此前坊間所流傳的國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面收縮不同的是，國美地產(chǎn)提出了3年內(nèi)凈資產(chǎn)超千億，同時開發(fā)運(yùn)營5個大型的文化商業(yè)綜合體的造夢計(jì)劃。

　　國美控股集團(tuán)地產(chǎn)板塊總裁于星旺在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示，國美集團(tuán)對地產(chǎn)板塊的重視和投入是超越以往的。今年5月，國美集團(tuán)內(nèi)部對國美地產(chǎn)板塊做出戰(zhàn)略調(diào)整，將旗下的國美地產(chǎn)、鵬潤地產(chǎn)、玖號置業(yè)、三亞旅業(yè)等分散型的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司統(tǒng)一整合為國美地產(chǎn)板塊。未來該板塊主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市布局，以新型的文化商業(yè)綜合體的開發(fā)和持有為主要模式，并輔以超5A標(biāo)準(zhǔn)的高檔辦公的智能商務(wù)寫字樓以及滿足辦公需求的酒店式公寓。

　　于星旺將此稱為“具有商業(yè)地標(biāo)的國美地產(chǎn)模式”。“2008年以前黃總就曾帶領(lǐng)大家研究可持續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，由于2008年的那場風(fēng)波，業(yè)務(wù)就此停滯了。2012年我們又開始重新研究董事長關(guān)于發(fā)展全新商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略，現(xiàn)在正在逐步落實(shí)和推進(jìn)。如果沒有那場風(fēng)波，我想國美地產(chǎn)板塊的業(yè)務(wù)發(fā)展會更快，成果也會更多。”于星旺毫無避諱地表示。

　　這也意味著曾經(jīng)一度占主導(dǎo)地位的住宅地產(chǎn)開發(fā)將從國美系地產(chǎn)業(yè)務(wù)中淡出。實(shí)際上，自從2008年黃光裕入獄后，國美地產(chǎn)便逐漸消失在業(yè)界的視野中，甚至還曾一度傳出國美集團(tuán)將退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的消息。直到2014年下半年，國美系的各種動作才開始逐漸增多，其中也包括地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“黃光裕或?qū)⑻崆俺霆z”、“黃光裕獄中指導(dǎo)操控‘國美系’”等消息也因此被各大媒體熱炒。

　　在黃光裕出獄倒計(jì)時之際，一向保持緘默的國美集團(tuán)地產(chǎn)板塊宣布重新整合再出發(fā)，并締造“3年內(nèi)凈資產(chǎn)超千億”的地產(chǎn)藍(lán)圖。“新商業(yè)地產(chǎn)”是否能成為“后黃光裕時代”的支柱，助力黃光裕“通過國美電器的布局再造一個國美地產(chǎn)”的宏大計(jì)劃？

　　千億蛋糕主食材：

　　文化商業(yè)地產(chǎn)

　　早前，當(dāng)業(yè)內(nèi)猜測國美將會退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)時，于星旺就曾表示，國美并沒有退出房地產(chǎn)市場，目前正在進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但沒有透露具體的轉(zhuǎn)型內(nèi)容和方向，只是說住宅項(xiàng)目不會成為國美地產(chǎn)的主要發(fā)展方向，并且很快會有一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面世。

　　半年后，國美果然推出了第一個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)粉絲經(jīng)濟(jì)概念，在湖南長沙湘江邊上打造了一個名為湘江玖號的融合娛樂、購物、體驗(yàn)的商業(yè)綜合體。

　　該項(xiàng)目由于星旺親自操刀，總投資約20億元，總建筑面積約11.2萬平方米。“這個加入了大量文化和娛樂因素的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將有別于目前國內(nèi)的絕大多數(shù)商場。”于星旺說，國美希望拋棄“過去式”的商業(yè)綜合體模式，在地產(chǎn)板塊主推新型商業(yè)地產(chǎn)，加入文化、娛樂和旅游元素，打造更容易被普通老百姓接納的商業(yè)地產(chǎn)模式。

　　有了“湘江玖號”投石問路，未來國美地產(chǎn)還計(jì)劃在全國一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市建成5個類似的地標(biāo)式文化商業(yè)綜合體。除長沙項(xiàng)目已經(jīng)封頂外，國美地產(chǎn)還在深圳、珠海、重慶、廣州、南京等地布局，有的項(xiàng)目已經(jīng)簽約，有的項(xiàng)目還在洽談中。

　　于星旺告訴記者，長沙湘江玖號是第一個項(xiàng)目，其他城市的項(xiàng)目復(fù)制有些用的是國美集團(tuán)原有的土地儲備，也有一些是通過收購方式獲得的。

　　對于國美地產(chǎn)陷入資金鏈危機(jī)、以國美電器反哺地產(chǎn)的傳聞，身兼國美電器控股有限公司董事的于星旺回應(yīng)稱，國美電器是一家獨(dú)立的港股上市公司，盡管現(xiàn)金流巨大，但是并不允許轉(zhuǎn)移給地產(chǎn)開發(fā)使用。“我們會嚴(yán)格遵守上市公司的監(jiān)管規(guī)定，國美地產(chǎn)開發(fā)的資金來源大多以‘自籌+融資’為主，大部分項(xiàng)目自己持有，同時會銷售一部分商業(yè)。”

　　其實(shí)，在于星旺在此次明確指出國美系地產(chǎn)整合方向前，曾經(jīng)歷過4年多的糾葛和訴訟，國美電器曾經(jīng)的商業(yè)地產(chǎn)旗艦項(xiàng)目、近60億元出售給海航置業(yè)的國美商都也重回囊中。

　　一位接近國美電器的人士稱，其實(shí)上述這些動作，包括國美地產(chǎn)的重新整合都是按照黃光裕在獄中確定的“以物流倉儲地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)未來核心方向，輔以住宅地產(chǎn)開發(fā)”的思路在執(zhí)行。

　　大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受中國房地產(chǎn)報采訪時表示，黃光裕對“國美系”的整合一直在進(jìn)行，國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)本有自己的戰(zhàn)略，可與國美電器業(yè)務(wù)互補(bǔ)，國美地產(chǎn)原有的一些資產(chǎn)、地塊都不錯，如果好好做，其戰(zhàn)略目標(biāo)是有可能達(dá)成的。

　　翻身仗法寶：棄住宅保商業(yè)

　　國美電器本來就是一家從草根起家，逐漸成長為大鱷的企業(yè)，時至今日，國美電器已經(jīng)在全國開設(shè)了1700多家門店，年?duì)I業(yè)額超過千億元。

　　在鼎盛時期，國美集團(tuán)下轄六七家房地產(chǎn)公司，分別開發(fā)不同的項(xiàng)目，卻都是直接對董事長負(fù)責(zé)。如今分布在京城不同區(qū)域的鵬潤家園、鵬潤大廈、國美第一城、明天第一城等項(xiàng)目，都是國美集團(tuán)以往開發(fā)的產(chǎn)品。然而，也正是由于這種粗放的管理體系，讓國美集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)一路蹣跚，甚至止步于項(xiàng)目公司的發(fā)展模式，沒有進(jìn)一步占領(lǐng)更加廣闊的房地產(chǎn)市場。

　　實(shí)際上，國美的地產(chǎn)板塊曾經(jīng)擁有一個非常華麗的過去，翻看國美地產(chǎn)系十年地產(chǎn)沉浮錄，不少業(yè)內(nèi)人士對其業(yè)務(wù)中斷曾表示惋惜。“國美自身的執(zhí)行力很強(qiáng)，如果戰(zhàn)略和方法得當(dāng)，國美地產(chǎn)方面應(yīng)該會有較大的作為。”某了解國美地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　不過，時至今日，房地產(chǎn)行業(yè)的市場情況已經(jīng)風(fēng)云突變。不但住宅市場步履維艱，國美地產(chǎn)再起航選擇的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也已經(jīng)是紅海一片，其業(yè)務(wù)重啟難度不小。

　　“中國房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了，購房需求的主力也將逐漸從剛需向改善性需求轉(zhuǎn)變。需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的同時，土地價格在不斷上漲，而民眾卻期待房價下降，這也意味著住宅開發(fā)的利潤空間在不斷被壓縮。國美地產(chǎn)的優(yōu)勢已然不在住宅地產(chǎn)開發(fā)上，更多的是來源于文化商業(yè)綜合體。”于星旺說。某地產(chǎn)行業(yè)專家指出，當(dāng)初國美集團(tuán)應(yīng)該是將房地產(chǎn)業(yè)作為公司未來的利潤增長點(diǎn)進(jìn)行培育，且國美地產(chǎn)對于商業(yè)地產(chǎn)也有自己的發(fā)展規(guī)劃。如果黃光裕不入獄，可能不會使得國美地產(chǎn)一度陷入窘境。當(dāng)然，長期管理不善、管理層頻繁變更也是造成國美地產(chǎn)如今狀況的原因之一。

　　據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，從黃光裕開始進(jìn)軍房地產(chǎn)市場至今，國美地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“掌舵人”就頻繁更換。禹晉永、吳坤嶺、張志銘、童淵、周東權(quán)、王軍都曾先后出任國美置業(yè)和鵬潤地產(chǎn)領(lǐng)軍人物，但終因各種原因或被國美地產(chǎn)拋棄，或棄國美地產(chǎn)而去。

　　那么在國美地產(chǎn)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時期臨危受命的于星旺，將會如何完成黃光裕下達(dá)的國美地產(chǎn)營業(yè)額要在3年內(nèi)在現(xiàn)有凈資產(chǎn)500億元的基礎(chǔ)上翻番的目標(biāo)，又如何帶領(lǐng)國美地產(chǎn)闖過轉(zhuǎn)型期可能遇到的操作與運(yùn)營上的難題？這場難打的翻身仗未來將充滿看點(diǎn)。


本文來源于中國房地產(chǎn)報，記者苗野，圖片源自網(wǎng)絡(luò)，如牽涉版權(quán)問題，請與管理員聯(lián)系，謝謝！