核心提示：從2014年開始，中國房地產行業進入了總體供求平衡、部分地區供大于求的調整期。行業各參與主體應勢做出了相關應變。在互聯網和新經濟的帶動下，行業內生和外延必將面臨著諸多重構和變革。房地產白銀時代如何再續輝煌？
隨著中國經濟進入新常態，一面是房地產行業步入白銀時代，一面是各類新經濟快速崛起。在互聯網和新經濟的帶動下，行業內生和外延必將面臨著諸多重構和變革。此輪創新的價值取向很大程度上將更多圍繞“共享”、“體驗”這些關鍵詞。
8月27-28日，2015諾亞財富房地產金融高峰論壇在北京舉行，論壇邀請了任志強、毛大慶等房地產知名人士以及行業新勢力的代表人物，對轉型時期，如何在傳統力量中尋找新的契機和價值進行了深度剖析。
地產投資仍具潛力
從2014年開始，中國房地產行業進入了總體供求平衡、部分地區供大于求的調整期。行業各參與主體應勢做出了相關應變。
以諾亞財富旗下資產管理平臺歌斐資產為例，截至今年上半年，其房地產基金的占比從去年上半年的74%降至今年上半年的47%。盡管如此，房地產基金目前仍是歌斐資產規模最大的業務。據公司半年報顯示，今年二季度末，歌斐資產房地產基金余額逾300億元。諾亞財富董事局主席汪靜波認為，隨著房地產黃金十年的逐漸遠去，傳統的模式將面臨激烈競爭，未來的機遇將主要依靠持有、運營核心資產獲得長期回報。
放眼海外，房地產投資由于其穩健收益的特性，始終受到不少國際知名機構的青睞。耶魯大學捐贈基金作為全球運作很成功的學校捐贈基金，常年將房地產作為重要的配置對象之一。據清科研究中心統計，2014年，房地產占耶魯基金的資產配置份額為18%。世界三大私募股權（PE）機構之一的黑石集團被認為地產投資的標桿，旗下管理著全球最大規模的地產基金（房地產基金是其第一大業務部門）。
歌斐房地產基金從2012年正式運作，在短短三年之內，就發展到如今的規模。回顧其近幾年的成長歷程，也能從相當程度上折射出房地產行業的一些前沿趨勢——從過去的單項目投資的1.0版本；到多業態的組合投資、主動管理的2.0版本；再到收購不良資產+存量資產運營管理以及與地產相關的股權投資的3.0版本。
歌斐資產CEO殷哲表示，房地產有抗通脹的特性，如果全球再進入一輪新的印鈔階段，房地產作為抗通脹的資產有其配置價值。
機會在于模式創新
據統計，截至今年7月底宣布轉型的上市房企已超過50家。轉型的方向五花八門，包括物業管理、社區O2O、家裝、金融、健康養老、能源、農業、文化娛樂等。
集體轉型是當前行業的一大特征，其背后傳遞的信號是，隨著樓市進入“白銀時代”，行業經營痛點和核心能力都在發生著切換。過去房企都怕缺資金影響項目進度，紛紛加大杠桿，而現在新盤去化、存量房盤活，尤其是如何提升客戶體驗等運營、管理問題已經成為主要痛點。不過到目前，轉型成功的案例并不多見。
當傳統房企為如何轉型而憂慮的同時，共享經濟則悄然為行業打開了一扇窗戶。憑借可提升資源利用效率、降低消費成本的優勢，近兩年共享經濟在全球范圍掀起一股熱潮。此次與會的不少行業人士認為，共享經濟有望成為繼流量分發、O2O之后又一大互聯網商業模式。
據悉，全球即時用車軟件Uber全球最新估值已達到500億美元，成為全球估值最高的非上市公司。提供住房屋短租共享的Airbnb估值也達到255億美元，成為全球估值第三高的非上市公司。有機構認為，00后一代的價值觀將包括“隨時使用，何必擁有”這樣的新理念，未來多年內，共享經濟將大有可為。中國的房地產經過二十年的高速發展，各大城市中普遍存在著大量利用效率偏低的閑置物業資源，如何盤活這些資源、使之發揮更大的社會價值、創造更多的社會財富成為房地產創新關注的焦點。從WeWork到優客工場，從Airbnb到途家，房地產共享經濟模式已經進入了中國。其中的代表性企業YOU+公寓、優客工場創始人都親臨活動現場，和投資者分享地產投資新理念。
優客工場創始人毛大慶指出，目前各類房地產創新的核心理念是共享經濟，共享經濟可以創造出人與人之間的多元化連接，未來釋放出的能量不可估量。國內領先的新型房地產O2O交易平臺房多多創始人段毅、YOU+國際青年社區創始人劉洋在演講中都將提升客戶體驗、解決行業痛點、創造社會價值以及共贏共享的經營理念放在其開拓創新業務的首要位置。“通過青年社區可以讓住戶發生高頻次的碰撞，這是人際關系的化學反應，其蘊含的價值將無比的大。”劉洋表示。
“我不是不看好房地產，我是不看好原來的開發模式。”毛大慶認為，中國有大量低效的不動產存量，其探索的是如何通過模式和管理創新激發這些低效資產的利用水平，這里面有很大的空間可以挖掘。
做好規劃長線是金
由于房地產天然的金融屬性，房地產+金融+互聯網的模式已成長為當下行業創新的重要選項。中國房地產行業協會副會長任志強就對今年興起的“首付貸”的模式較為認同，“不用擔心借款人不還錢，因為不還錢你就不會給他房子，這是最保險的。”他曾擔任董事長的華遠地產也是房地產互聯網金融的積極參與者。今年7月15日諾亞和華遠就北京3個核心項目再度攜手。投資者在諾亞互聯網金融平臺“員工寶”就可購買針對上述3個項目的互聯網金融產品，期限半年。投資者不僅可獲得約6%的預期年化收益率，還可獲得8.8~9折的購房優惠。
近日，歌斐資產與房多多共同發起的旨在幫助地產商去庫存的創新地產基金已正式上線。歌斐憑借自身行業資源優勢，與開發商約定首付比例，以一定特價折扣，用包銷或者團購的方式收購開發商房源，并通過房多多的平臺進行銷售，獲取之間的溢價。投資策略上選擇庫存比合理、房多多銷售能力強的城市的剛需和改善性需求住房。同時，基金與開發商約定了貨源退出機制，進一步降低了股權投資的風險。
房地產作為傳統行業的代表，如今已經不可避免和各類新模式發生交集。從共享經濟到互聯網金融，面對這些多元化的市場新機會，殷哲認為，要增大成功的概率，需要把握幾點，首先是長線跨周期的投資模式。任何的市場在短期內沒有辦法做很好的戰略布局，如果從長期的角度去做投資的話，可以規避很多風險；還要積極對接互聯網+房地產的新模式。另外，經濟轉型時期也會有不少困境資產的收購機會。
歌斐資產地產合伙人譚文虹則表示，相對股票，未來地產投資的機構化趨勢將更明顯。“如果說過去個人買房很容易獲利，但未來做房地產的股權投資真的是機構化的行為，是一種專業化團隊協作的各個團隊背景互補的作業方式。”“現在房地產行業轉型其實是中國經濟轉型的一個縮影，其中的不確定性較多，但面對挑戰，更需要有遠見，需要我們積極擁抱未來。”汪靜波認為。
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