房地產市場漸趨下行，變革與轉型成為當下熱點。
8月12日，2015博鰲房地產論壇產業主題論壇舉行，各路專家暢談房地產，其中產業地產和商業地產成為關注焦點。
受人口結構制約及傳統住宅增長乏力等影響，產業地產和商業地產被房地產市場寄予增長希望。然而，產業地產遭遇重重阻力，商業模式亟待創新、服務與持續盈利能力有待突破；商業地產方面也面臨泡沫化、同質化與電商的多重夾擊，房地產市場的變革與創新、機遇與危機并存。
產業地產
“產業地產學住宅模式走不通”
有人曾把產業地產比做“窄門”——窄門難走，因此走的人少，但卻是天堂之路。
然而，有些人選擇產業地產并非是發現了這扇“窄門”，而是房地產市場下行趨勢下的不得已選擇。光谷聯合控股有限公司主席、總裁黃立平在博鰲論壇中表示，因為市場結構和市場需求的變化，使供求關系發生變化，令房地產企業的日子非常難過。
即使有一些過得還不錯的，也在擔心被互聯網顛覆。
黃立平認為，如果用房地產的邏輯來講產業地產，它先必須擁有土地，并在土地上進行規劃設計建設出產品，然后經營這個產品。
“我們通常說，住宅產業大家更關注的是人口的導入，實際上產業地產的核心是產業。如果再放到一個城市中，未來城市的發展實際是產業的競爭。”因此，黃立平看好產業地產的發展前景。
另外，黃立平認為，產業地產的特殊性還在于它的小眾：“相對來說每個地區的產業特征不同，所以它不具有完全的跨區域之后的可復制性。”
但是，總體上講，目前絕大部分做產業園區開發的企業，還是在借鑒過去的住宅模式，也就是相對高的杠桿、快周轉，以銷售物業為主導的模式。
“去地產化思維”被黃立平認為是制勝法寶：“產業地產學住宅模式是走不通的，不能以快消高杠桿方式做，不僅風險大而且走不通。”
除此之外，利用服務資源也是產業地產未來的方向之一。如果一個園區有20萬人，企業之間有頻繁發生往來的條件和價值，這個時候空間上的價值體現出來了，如果具備做平臺化的建設條件，此時做信息化服務，就能順利將流量變現。
黃立平同時表示，定制化服務的系統化，這是光谷資本正在做的，“一個大規模的建設，怎么能夠做到真正和企業的空間結合？企業的工藝流程不一樣，人員不一樣，成長到現在可能十幾個人，未來可能幾千人，你在這個區域內怎么滿足他們的增長需要？不是像過去一樣把房子賣完就沒事了，你必須是一個持續的空間、有活力的空間。”
商業地產
多重夾擊下商業地產競爭正走向深水
這是商業地產最好的時代，也是最壞的時代，泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業地產的競爭正在走向深水。
8月12日，印力集團董事長、CEO、創始人之一丁力業先生與在座嘉賓一起探討了商業地產未來的鉑金十年。丁力業提到，印力已經形成從專業到深度的轉變，除了專業專注的精神，還希望在行業里深度耕耘。
“我們形成了一套自己的商業模式，所謂的開發、經營、資本管理，也就是從選址開始到規劃建設、成本控制和招商，以及資本市場的退出，已經形成了商業地產最需要的一環。”丁力業表示。
之前，多方聲音提出當今是一個輕資產時代，認為輕資產能夠解決很多資金瓶頸。“我們說商業地產難做，主要是兩個難點，一個是要錢，一個是要人。印力最大的手筆還是在收購，是重資產。所以我說做重資產還是輕資產，要根據公司自身的發展需求。”丁力業表示，商業地產還應積極擁抱互聯網時代。
“前十年的商業地產可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。”丁力業提到，未來的十年，對資本充足和商業管理能力強的公司是大好機會，優勝劣汰并購將是必然選擇。
“一二線城市商業地產已經趨于飽和甚至過剩，能否將成功模式復制到三四線城市？”統計數據顯示，目前全國以購物中心為主的商業地產已經超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，2013年是380家，到2025年預計要達到10000家。
面對現場的提問，太古匯（廣州)發展有限公司總經理隋頌偉談了自己的看法，他表示，“我們很少去復制項目，因為我們做的每一個項目都有它自己的故事，我們可能跟一些開發商的營運理念不太一樣，我們希望按照這個城市還有這個項目的特色去發展。舉個簡單的例子，最近我們成都的太古匯開業，那邊有一千年歷史，我們的精品酒店就是按照一個廟思想的方法去開發的。我們很少說這個項目做得很成功，然后我們去其他地方做一個一模一樣的。”
8月7日，太古地產有限公司公布了2015年第二季度的營運數據。數據顯示，截止6月30日，太古地產的內地物業中，太古匯辦公樓出租率為100%，頤堤港一座出租率較一季度下降兩個百分點至97%。
對于“能否將成功模式復制到三四線城市”，隋頌偉回應道，目前還是專注于做好幾個現有項目，將來有機會，并不排除進駐三四線城市。
前十年的商業地產可以說是野蠻生長，賺了錢沒地方花就建個商場在那里，拼命地拿地，拼命地蓋樓。未來的十年，對資本充足和商業管理能力強的公司是大好機會，優勝劣汰和并購將是必然選擇。
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