萬科、萬達、龍湖、中糧等商業地產企業都在嘗試向輕資產模式轉型，這到底是為什么？
什么是地產行業的重資產模式，當土地升值速度高于資金成本的時候，這個時候所有地產企業都會尋求儲備更多的土地，這也是理性的，這個時候只要拿著資產本身就可以獲得豐厚回報。土地儲備多少也成為衡量地產企業價值的最主要的標準，有時候也是唯一標準。這個就是地產行業的重資產模式。
但是當土地升值速度減緩的時候，這個時候土地儲備本身的價值貢獻在減弱，過度的儲備甚至還會出現新的負的價值貢獻，也就是說當土地或者房屋升值速度低于資金成本的時候，這個時候持有資產就變成負的價值貢獻。于是長期中，企業被迫調整戰略，從重資產模式走向輕資產模式，也就是說從賺取資產升值收益走向賺取增值服務收益。
這里說的增值服務收益像代工品牌溢價收益、物業管理、商業運營、其他衍生收益，再有，地產基金等多元地產金融服務過程中費用的提成收益。在這個轉型過程中，從重資產釋放出來的資本金會重新配置到經營環境，而不再是土地儲備環節，效率越高的企業轉型過程中的優勢越明顯。
我們說重資產、輕資產都不是絕對的，是企業不同市場環境下的選擇。在房價快速上升，資產升值速度遠遠超過資金成本的時候，這個時候持有資產為核心的重資產模式就是企業的理性選擇。但是當房價上升速度受到抑制，持有資產本身的回報降低并且不足以彌補持有期的資金成本的時候，輕資產模式就是企業的理性選擇。
當然我們說這種轉型并不是瞬間發生的，因為城鎮化或者人民幣的升值仍然會在一段時期內推動資產回報的上升，但是長期中土地的紅利、資產的超額回報在衰竭，企業面臨轉型壓力。輕資產模式下，地產企業很多傳統的優勢比如說拿地的優勢會被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率優勢會被放大，因此并不是所有的企業都能實現輕資產轉型，只有真正具有效率優勢的企業才能實現成功的轉型。而這種效率優勢我們說它可以在開發、物業管理、招商運營等某個環節中的一招鮮優勢，也可以是在商業地產、工業地產、養老地產等某個細分產品線的一招鮮的優勢，還可以是某種綜合性資源整合能力。無論哪種優勢，輕資產時代，資本資源和效率資源結合更為緊密，一些企業會被放大，一些企業會被淘汰。
輕資產戰略，一個是商業模式創新、一個是金融模式的創新。商業模式，輕資產戰略最簡單代表就是代工模式。代工模式在日本這些年發展比較快，主要由于90年代日本土地資產價格呈現下降趨勢，企業大規模囤地每年要減計資產減值損失，于是大量企業進入代工市場。
比如日本最大地產公司之一積水地產1970年在日本首次推出工廠化生產組合式鋼結構住宅，87年又推出組合式木結構住宅，也就是產業化地產模式。積水80%建造環節都可以在工廠完成，工廠生產房屋構件只需要6、7分鐘時間。現場打樁也只需要3個月時間。
盡管利潤率不是很高，經營利潤率只有10%左右，但是憑著高周轉，過去十年公司平均總資產回報率達到40%，如果考慮財務杠桿，凈資產回報會更高。而傳統的開發銷售周轉率只有0.6、0.7倍。回報率不到10%。
除了日本，歐美市場上代工模式也是廣泛用于各種類型物業，通過代工門檻并不是產業化生產的技術優勢，還包括管理優勢、專業行業管理經驗、資源整合能力。
比如波士頓地產公司是美國最大的寫字樓上市REITs，當租金回報不足以覆蓋資金成本的時候，這個時候公司轉向定式開發市場，把CBD地區開發管理甲級寫字樓能力應用到政府機構、科研機構辦公大樓上，比如89-96年時期，美國利率普遍在兩位數水平，租金回報不足以覆蓋資金成本，這個時候波士頓地產完成了美國宇航局、聯邦貨幣管理局、美國郵政局、醫療金融局等機構辦公大樓開發與管理。2000年后，美國利率水平比較低，但是由于資產價格持續攀升，使得租金回報也不足以覆蓋資金成本，這個時候公司完成了麻省理工大學項目。這種定制開發的收益保證了公司資本金安全的情況下穩健擴張和低補充的正常運營。這是在寫字樓市場上。
在商場零售物業市場上也有很多類似的例子，比如說REG，美國第三大社區商業REITs，他為美國超市巨頭定制開發了20多種店面，通過為主力租戶定制開發店面，鞏固與零售商之間的關系，開發店面一部分直接賣給零售商，另一部分先與零售商簽訂10年以上長期租約，賣給他自己發起的私募基金，形成了金融平臺支持代工模式拓展。所以過去十年REG成立了18家商業地產公司，累計資金數超過100億元。
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