“世界最大商業(yè)項(xiàng)目”十年難產(chǎn) 外資迷失燕郊

核心提示：成功集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)要追溯到2000年，當(dāng)時(shí)，由成功集團(tuán)（注冊(cè)地為開(kāi)曼群島）與成功工程建筑集團(tuán)（注冊(cè)地為香港）共同成立三河市成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。彼時(shí)燕郊還是一片蠻荒之地，成功集團(tuán)是最早在燕郊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的外來(lái)企業(yè)之一。

“世界最大商業(yè)項(xiàng)目”十年難產(chǎn) 馬來(lái)西亞成功集團(tuán)迷失燕郊

這個(gè)“鳥(niǎo)籠”形建筑成為從北京進(jìn)入燕郊的第一道風(fēng)景，多年來(lái)一直靜靜守望者每一名從北京進(jìn)出燕郊的過(guò)客。這個(gè)由馬來(lái)西亞成功集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的“世界最大的商業(yè)項(xiàng)目”，從2005 年開(kāi)工至今已歷經(jīng)10 年時(shí)間，最初預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2008 年，但此后一再延遲，至今仍未完工。

8月10日，河北省燕郊高新區(qū)102國(guó)道與潮白河交匯處東南角的一個(gè)工地上，一棟橘黃色的大樓已經(jīng)接近完工，其身后是一個(gè)更為龐大的“鳥(niǎo)籠”形建筑，在這幾棟建筑之外，整個(gè)工地顯得空曠而寂靜。

整個(gè)工地隨處可見(jiàn)銹跡斑斑的鋼筋，工地東側(cè)的一片空地上，堆滿了待組裝的游樂(lè)設(shè)備，部分設(shè)備已經(jīng)生銹。

從一個(gè)灰色建筑物入口穿過(guò)黑漆漆的過(guò)道，便進(jìn)入這個(gè)形似“鳥(niǎo)籠”的建筑中心，數(shù)十名工人正在打地基，這個(gè)“鳥(niǎo)籠”形建筑連同另一側(cè)的橘黃色大樓，成為從北京進(jìn)入燕郊的第一道風(fēng)景，多年來(lái)一直靜靜守望者每一名從北京進(jìn)出燕郊的過(guò)客。

這個(gè)由馬來(lái)西亞成功集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的集商業(yè)、娛樂(lè)為一體的綜合體項(xiàng)目，從2005年開(kāi)工至今已歷經(jīng)10年時(shí)間，最初預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2008年，但此后一再延遲，至今仍未完工。

進(jìn)入中國(guó)首個(gè)項(xiàng)目

成功集團(tuán)進(jìn)入中國(guó)要追溯到2000年，當(dāng)時(shí)，由成功集團(tuán)（注冊(cè)地為開(kāi)曼群島）與成功工程建筑集團(tuán)（注冊(cè)地為香港）共同成立三河市成功房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。彼時(shí)燕郊還是一片蠻荒之地，成功集團(tuán)是最早在燕郊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的外來(lái)企業(yè)之一。

2004年開(kāi)始，成功集團(tuán)在102國(guó)道北側(cè)地塊上開(kāi)發(fā)了法國(guó)風(fēng)情園別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目占地71.7畝，由于當(dāng)時(shí)燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)并不為外人矚目，再加上別墅產(chǎn)品單套面積較大，項(xiàng)目銷(xiāo)售一般。

2007年初，成功集團(tuán)開(kāi)始調(diào)整戰(zhàn)略，并開(kāi)發(fā)了高層住宅項(xiàng)目歐逸麗庭，該項(xiàng)目占地36.34畝，雖然價(jià)格高于當(dāng)時(shí)燕郊平均房?jī)r(jià)，但很快銷(xiāo)售一空，并于2008年底順利交付。

時(shí)隔4年后，2011年4月，歐逸麗庭項(xiàng)目二期動(dòng)工，該項(xiàng)目占地73.8畝，2013年開(kāi)盤(pán)后，至今還有將近一半房源未售，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“現(xiàn)在公司還沒(méi)有確定什么時(shí)候銷(xiāo)售，也沒(méi)有確定價(jià)格”。

從2003年獲取土地至今，12年的時(shí)間里，成功集團(tuán)在燕郊的項(xiàng)目，僅僅開(kāi)發(fā)了兩期住宅和一期別墅項(xiàng)目，這與同一時(shí)期快速興起的燕郊本地開(kāi)發(fā)商相比，簡(jiǎn)直如同隔世。

除了住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏慢外，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)展同樣極為緩慢。據(jù)河北省政府網(wǎng)站信息顯示，2005年1月18日，在河北省政府、廊坊市政府及三河市政府主要官員的見(jiàn)證下，燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)與成功集團(tuán)簽訂土地出讓協(xié)議，成功集團(tuán)以協(xié)議出讓方式獲得495畝土地，用以建設(shè)成功大廣場(chǎng)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

該地塊位于潮白河?xùn)|岸，對(duì)岸即是北京市通州區(qū)，距離北京核心區(qū)域也只有約35公里的距離。按照成功集團(tuán)的最初規(guī)劃，未來(lái)將利用燕郊地區(qū)低價(jià)土地和優(yōu)惠政策打造一個(gè)面向北京的大型娛樂(lè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)也承諾完善周邊交通網(wǎng)絡(luò)，把通燕高速與項(xiàng)目直接連接起來(lái)。

“當(dāng)時(shí)燕郊人少，遠(yuǎn)沒(méi)有現(xiàn)在這么堵車(chē)，按照規(guī)劃，從北京來(lái)的人不用進(jìn)燕郊，直接來(lái)這個(gè)項(xiàng)目吃喝玩樂(lè)，玩完以后直接回去，相當(dāng)便捷。”上述成功集團(tuán)前員工表示。不過(guò)時(shí)至今日，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目周邊路段成為整個(gè)燕郊最擁堵的地方。

中國(guó)市場(chǎng)水土不服

“雖然成功集團(tuán)規(guī)模很大，但成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目一直時(shí)不時(shí)停工，資金到位了就開(kāi)工，資金緊張時(shí)就停下來(lái)，一直如此。”上述成功集團(tuán)前員工表示，整個(gè)項(xiàng)目投資約28億元，但由于人民幣升值等因素，已經(jīng)嚴(yán)重超支。

成功集團(tuán)在燕郊的兩家公司中，成功房地產(chǎn)稍有盈利，而成功大廣場(chǎng)則一直處于投入中。但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者獲得一份材料顯示，作為盈利的成功房地產(chǎn)公司，2013年?duì)I業(yè)收入只有805.55萬(wàn)元，虧損則高達(dá)4620.67萬(wàn)元，債務(wù)則高達(dá)3.62億元。

2014年情況更加惡化，營(yíng)業(yè)收入只有172.27萬(wàn)元，虧損擴(kuò)大至5424.07萬(wàn)元，債務(wù)攀升至6.6億元。成功集團(tuán)在燕郊所有住宅項(xiàng)目均在成功房地產(chǎn)旗下，業(yè)績(jī)尚且如此，而一直處于投入階段的成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目情況可想而知。

馬來(lái)西亞成功集團(tuán)是由華人陳志遠(yuǎn)創(chuàng)辦的綜合跨國(guó)企業(yè)，旗下共有150多家子公司，其中有13家上市公司，其在馬來(lái)西亞上市的主體公司2014年全集團(tuán)收入達(dá)200億元人民幣。

陳志遠(yuǎn)祖籍中國(guó)福建，其另一個(gè)眾所周知的身份是香港影星劉德華妻子朱麗倩的舅舅，據(jù)三河成功房地產(chǎn)一位員工透露，2011年劉德華曾為成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目站臺(tái)，還和部分員工合影留念。

劉德華站臺(tái)并未挽救這個(gè)處境尷尬的項(xiàng)目，隨著全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)百貨關(guān)店不斷，及環(huán)球影城在通州落地，地處燕郊的成功大廣場(chǎng)面臨進(jìn)退兩難的境地，燕郊本地一位開(kāi)發(fā)企業(yè)人士表示，“成功大廣場(chǎng)的地塊現(xiàn)在看來(lái)非常不好。本來(lái)那個(gè)地方前臨鐵路，后有高速路，又是燕郊出入口，人氣應(yīng)該不錯(cuò)，但沒(méi)想到如今道路擁堵這么嚴(yán)重，有時(shí)通過(guò)一個(gè)路口要五六個(gè)小時(shí)，很難有顧客會(huì)愿意駕車(chē)到此購(gòu)物”。

“另外就是公司不了解中國(guó)的實(shí)際情況，拿到土地后，項(xiàng)目沒(méi)有按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行開(kāi)發(fā)，土地被政府收回了不少。”上述開(kāi)發(fā)企業(yè)人士表示，目前屬于東貿(mào)國(guó)際和灣仔城兩個(gè)項(xiàng)目的土地，原來(lái)都是屬于成功集團(tuán)的。而在當(dāng)時(shí)的燕郊，很少有開(kāi)發(fā)商因?yàn)殚e置土地被收回的案例。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，東貿(mào)國(guó)際占地面積為225畝，灣仔城占地121.23畝，兩個(gè)項(xiàng)目均在2006年和2007年前后獲得用地規(guī)劃許可證。

上述成功房地產(chǎn)前員工也表示，由于沒(méi)有與當(dāng)?shù)卣块T(mén)積極溝通，成功集團(tuán)房地產(chǎn)和成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府部門(mén)并不積極配合。“一方面是資金問(wèn)題，另一方面項(xiàng)目周邊的交通配套等問(wèn)題也一直存在，這些都導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)展很慢。甚至連歐逸麗庭二期高層現(xiàn)在還沒(méi)完工。”

隨著京津地區(qū)各自區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游和娛樂(lè)等設(shè)施逐步完善，地處燕郊地區(qū)的成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目逐步淪為雞肋，未來(lái)即便建成開(kāi)業(yè)，也需要在京津兩地夾縫中求生。這種背景下，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目正變得日益尷尬，放棄意味著前期投入的巨額資金打水漂，繼續(xù)開(kāi)發(fā)意味著仍需大量資金投入，而建成后面對(duì)的是一個(gè)并不確定的未來(lái)。其實(shí)，成功集團(tuán)早有轉(zhuǎn)手的打算，但苦于一直無(wú)人接手。2014年下半年，曾傳出香港嘉年華集團(tuán)收購(gòu)成功大廣場(chǎng)70%股權(quán)的消息，雙方還簽署了備忘錄，但至今一直沒(méi)有下文。　

【延伸報(bào)道】

燕郊今非昔比 成功大廣場(chǎng)定位已落后

成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目總建筑面積121萬(wàn)平方米，在當(dāng)時(shí)被稱(chēng)為世界最大的商業(yè)項(xiàng)目。項(xiàng)目原定為2008年建成開(kāi)業(yè)，以迎接北京奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)的客流。此后數(shù)年間，該項(xiàng)目始終沒(méi)有達(dá)到可運(yùn)營(yíng)的條件，成功集團(tuán)中國(guó)公司一位不愿透露姓名的前員工也對(duì)記者表示，項(xiàng)目一直處于施工狀態(tài)中。

對(duì)于成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目而言，10年時(shí)間已讓很多商業(yè)機(jī)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。10年前，成功集團(tuán)計(jì)劃把成功大廣場(chǎng)打造成一個(gè)面向京津地區(qū)集商業(yè)、娛樂(lè)和旅游度假為一體的綜合項(xiàng)目。

該類(lèi)型項(xiàng)目并不乏成功案例，位于臺(tái)灣地區(qū)的高雄義大世界即是遠(yuǎn)郊主題公園和商業(yè)結(jié)合成功的典范之作。義大世界位于高雄市郊觀音山風(fēng)景區(qū)，占地面積90公頃，是一個(gè)集綜合教育、醫(yī)療、酒店、運(yùn)動(dòng)、游樂(lè)、購(gòu)物和住宅為一體的綜合項(xiàng)目，與成功大廣場(chǎng)相比，義大世界多了大學(xué)和醫(yī)院配套項(xiàng)目。

無(wú)論從項(xiàng)目選址和市場(chǎng)定位，還是其業(yè)態(tài)分布，兩者極為相近。義大世界主要面向高雄市，成功大廣場(chǎng)主要面對(duì)北京市，購(gòu)物廣場(chǎng)和主題公園均是兩個(gè)項(xiàng)目核心產(chǎn)品。

如果按照10年前的預(yù)想，成功大廣場(chǎng)成為義大世界的翻版也并非沒(méi)有可能。然而，經(jīng)過(guò)十年演變，成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)優(yōu)勢(shì)盡失。

時(shí)至今日，燕郊地區(qū)常住人口已達(dá)70多萬(wàn)，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模。不過(guò)，由于多數(shù)燕郊居民工作地點(diǎn)在北京，同時(shí)把自己主要消費(fèi)也留在了北京，導(dǎo)致長(zhǎng)期以來(lái)燕郊本地消費(fèi)能力和品質(zhì)一直難有突破。

而工作和生活均在燕郊本地的人群，不僅數(shù)量相對(duì)外來(lái)人口較少，而且受到收入和消費(fèi)觀念等諸多因素影響，也難以支撐成功大廣場(chǎng)這樣的大型項(xiàng)目。燕郊本地一位商業(yè)地產(chǎn)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“燕郊地區(qū)沃爾瑪超市和新世界百貨開(kāi)業(yè)多年，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直不佳，今年稍微好一些了，前幾年都一直不賺錢(qián)。”

成功大廣場(chǎng)號(hào)稱(chēng)亞洲最大的商業(yè)廣場(chǎng)，未來(lái)主要盈利點(diǎn)也是其商業(yè)部分。但目前燕郊本地商業(yè)地產(chǎn)雖然單體規(guī)模均不大，但整體已經(jīng)嚴(yán)重飽和，據(jù)上述商業(yè)地產(chǎn)人士介紹，燕郊商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積已超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家警戒線三倍，處于過(guò)剩狀態(tài)。

這些小而精的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然遠(yuǎn)不如成功大廣場(chǎng)的規(guī)模，但相對(duì)于燕郊市場(chǎng)而言，則更接地氣，“燕郊現(xiàn)在大型商業(yè)廣場(chǎng)不多，新樂(lè)匯和天洋城廣場(chǎng)相對(duì)大一些，其他的商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模都不大，但卻比較符合本地人的需求，成功大廣場(chǎng)當(dāng)初規(guī)劃主要針對(duì)北京。”上述人士表示。

本地消費(fèi)能力不足以支撐，原來(lái)預(yù)想中面對(duì)京津地區(qū)的愿望也逐漸渺茫。實(shí)際上，經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，北京和天津本地及郊區(qū)的商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施已逐步趨于完善，在娛樂(lè)方面，以歡樂(lè)谷、石景山游樂(lè)園、世界公園等項(xiàng)目已日益成熟。北京遠(yuǎn)郊的懷柔、房山和順義等地在業(yè)態(tài)豐富和交通便利等方面也遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于燕郊地區(qū)。　　

2015年環(huán)球影城項(xiàng)目已經(jīng)確定落戶(hù)通州，該項(xiàng)目距離成功大廣場(chǎng)項(xiàng)目只有不到10多公里路程，而且包括通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在內(nèi)，通州的商業(yè)配套已滿足本地區(qū)各類(lèi)消費(fèi)需求。近年天津地區(qū)也開(kāi)始在武清發(fā)展休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，雖然處于起步階段，但未來(lái)對(duì)成功大廣場(chǎng)影響也不言而喻。


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