半個小時的專訪中，凱德集團中國區總裁羅臻毓不止一次提到“只有真正持有運營，才是真正意義上的商業房地產運作”。
凱德集團是亞洲最大的跨國房地產公司之一，總部設在新加坡并在新加坡上市，最早也是通過住宅產品進入中國市場。但是羅臻毓認為，從改革開放開始，第一波肯定是住房需求，這也是比較容易塑造的產品。當城市發展到一定階段后，商業地產會是另一波。“住宅市場總會被限購等政策所影響，持有型商業才是相對穩定的，而且更考驗開發商運營能力的。”
根據公告，2015年一季度凱德旗下租戶收入同比增長了12.9%，商場客流增長了5.2%，同一商場凈利潤增長了7.6%。在整個經濟形勢處于低位運行以及電商虎視眈眈的雙重壓力下，凱德何以實現逆市增長？
“房地產+金融”平臺
目前中國房地產市場，商業基本上是以散售為主，凱德自持的模式多少顯得有些“另類”。羅臻毓表示，“如果單靠收租金，回報是特別慢的，一個項目得很多年才能回本。凱德雖然大，但是也沒有那么多錢去全部持有所有商業項目，例如我們會持有30%-40%的股份，但是由我們自己來運營。”
2003年，凱德成立了第一支面向中國的私募基金——凱德中國住宅基金，目前已經截止。時隔兩年，凱德又成立了凱德中國發展基金，規模達4億美元，用于發展中國市場的住宅項目，目前仍在有效期內。
其后，凱德還相繼成立了新加坡第一支專注于中國內地房地產商業物業的信托基金——凱德商用中國信托以及投資來福士綜合項目的來福士中國基金。目前，凱德集團注資中國業務的房地產投資信托有1支，資產總值約110億元人民幣，私募基金有12支，總規模約74億美元。
解決了資金的后顧之憂，凱德中國的發展也踏上了快車道。時至今日，在羅臻毓看來，凱德能夠擁有現在的商業規模，很大程度上要歸結于成功運作房地產金融的功勞。
成熟的員工體系
除了房地產金融平臺之外，驅動凱德一直向前的還有非常成熟的員工體系。
羅臻毓表示，業內有所謂“凱德模式”的說法。其實，商業模式沒有什么太大的秘密，所謂的這些方程式操作起來還是得靠兩大因素，一是體系，二是員工。員工素質培養到一定程度，再加上體系就能運作某種商業模式了，少了一塊基本上都不成型。
凱德在國內有很多員工，也有員工在培養之后選擇離開，但是要完全復制凱德體系，單靠挖一個總經理或者管理人員是達不到的。畢竟從時間段上來講，沒有那么快可以復制，也沒有必要完全復制凱德的體系，因為我們的體系也在不斷發展中。
一個商業模式或者是體系，不可能是十年不變。凱德這么多年走來，從94年進入中國到現在已經有21個年頭了，也不是完完全全地使用一套模式，在這個過程中，其實也經歷過變化。剛進來時，凱德基本上是做住宅為主，以服務公寓去開拓新的城市、新的市場。先在一個城市組建，做管理服務，逐步了解市場，再從房地產的角度切入。
據了解，目前凱德正在實施的是“一個凱德”戰略，整合中國市場業務，加強各版塊的協同作戰能力。羅臻毓表示，“凱德住宅、商業、綜合體都有較為完善的體系，如果打通了之后，會更大地發揮凱德的優勢。”
“我們的穩定發展除了前面說到的，還有相互信任的商家。由于我們是自持運營，優質的合作商家對于我們來說非常重要。我們將很多的新加坡品牌帶入了中國，也將中國的優秀品牌帶去了新加坡。”羅臻毓說道。
凱德O2O升級
隨著互聯網跨越式發展，實體商業受到挑戰。凱德將如何迎戰？
凱德集團中國區總裁羅臻毓表示，雖然從行業、電商、移動、支付、智能、跨界，基本上都是在沖擊著商業房地產，但是實體經濟和實體商場是不可能消失的。
羅臻毓認為，在互聯網世代，消費者成為智慧消費者，從房地產角度來講，擁有這些消費者，也只能把房地產做得更有智慧。
“所謂的互聯網+是+什么呢？第一是+硬件，全產業鏈就是無縫對接的‘物’聯網，把一些東西都銜接起來，包括一些感應器、分析器、傳播器，基本上是把一定的智慧注入到我們的樓里。另外一個重點，把這些東西給銜接起來所帶動的就是整個營業模式的改變。”
羅臻毓續指，第二是則是+軟件。服務網絡的廣度對接是“務”聯網，也就是服務的網絡。管理的需求，預測的需求，通過硬件和軟件，就可以為消費者和住在樓宇里的人，打造一種比較貼身的服務，或者預知消費者的需要是什么。
據羅臻毓介紹，凱德希望能打造三營平臺，也就是營銷平臺、運營自檢平臺和經營平臺。總而言之，就是從橫向、縱向的內部數據上形成價值鏈條上三大支撐。
“凱德將推出凱德購物星2.0的版本，是一個線上線下的平臺，也是一個一站式、互聯互動的平臺。有了這個之后，我們希望在所有的時間和所有的空間都能黏住客戶，我們通過不同的方式，在所有的時間里面，都跟客戶有一定的交流。”
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