北京萬(wàn)科后200億時(shí)代難題：家裝與物業(yè)成新增長(zhǎng)點(diǎn)？

核心提示：在房企轉(zhuǎn)型的關(guān)口，充滿(mǎn)危機(jī)感的萬(wàn)科正在探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而結(jié)束了毛大慶時(shí)代的北京萬(wàn)科，也進(jìn)入了“后200億”時(shí)代。未來(lái)，如何在住宅主業(yè)規(guī)模積累告一段落之外，尋找新的ROE(凈資產(chǎn)收益率)增長(zhǎng)動(dòng)力，是北京萬(wàn)科和新掌門(mén)人劉肖正在思考的問(wèn)題。

　　作為萬(wàn)科集團(tuán)的重要子公司，北京萬(wàn)科近期動(dòng)作頻頻。一方面向媒體透露與鏈家簽約成立合資公司涉水二手房裝修，一方面與首創(chuàng)置業(yè)開(kāi)展物業(yè)合作，接著又發(fā)布社區(qū)服務(wù)商品牌“V-LINK”產(chǎn)品系中的首批產(chǎn)品“V-learn”相關(guān)戰(zhàn)略。

　　在房企轉(zhuǎn)型的關(guān)口，充滿(mǎn)危機(jī)感的萬(wàn)科正在探索新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。而結(jié)束了毛大慶時(shí)代的北京萬(wàn)科，也進(jìn)入了“后200億”時(shí)代。未來(lái)，如何在住宅主業(yè)規(guī)模積累告一段落之外，尋找新的ROE(凈資產(chǎn)收益率)增長(zhǎng)動(dòng)力，是北京萬(wàn)科和新掌門(mén)人劉肖正在思考的問(wèn)題。

　　家裝與物業(yè)：新的增長(zhǎng)點(diǎn)？

　　繼引入北京房產(chǎn)中介龍頭鏈家作為渠道合作伙伴后，北京萬(wàn)科又將與鏈家做二手房裝修生意。上月31日，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》等媒體記者透露，北京萬(wàn)科將與鏈家展開(kāi)裝修業(yè)務(wù)合作，目前雙方已著手成立家裝公司，組建有150人的管理團(tuán)隊(duì)，劉肖本人兼任北京萬(wàn)科裝修公司董事長(zhǎng)。劉肖稱(chēng)，他與鏈家掌門(mén)人左暉一拍即合決定合作，并計(jì)劃于本月內(nèi)對(duì)外發(fā)布啟動(dòng)裝修業(yè)務(wù)的計(jì)劃。

　　“北京萬(wàn)科占到裝修市場(chǎng)20%的份額，已經(jīng)是中國(guó)裝修的領(lǐng)跑者。”劉肖對(duì)家裝行業(yè)的未來(lái)市場(chǎng)頗為樂(lè)觀，他預(yù)計(jì)家裝業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額今年即能達(dá)到5億元左右，并宣稱(chēng)三年之內(nèi)如不能再造一個(gè)北京萬(wàn)科的市值，就是他的失職。另有報(bào)道稱(chēng)，北京萬(wàn)科與鏈家的裝修公司，將只在北京開(kāi)展業(yè)務(wù)，客戶(hù)方面主要來(lái)自于鏈家的二手房買(mǎi)家，此外也會(huì)在一些未提供精裝修的北京萬(wàn)科樓盤(pán)里尋找潛在客戶(hù)。

　　作為毛大慶的接任者，劉肖的一舉一動(dòng)都頗受外界關(guān)注。7月31日晚北京萬(wàn)科的一場(chǎng)媒體活動(dòng)上，他對(duì)記者總結(jié)了今年上半年他與毛大慶之間的交接，將這場(chǎng)交接形容為“既溫情又動(dòng)蕩”，感慨上半年“太不容易”，直到7月他才“守得云開(kāi)見(jiàn)月明”，300余員工的北京萬(wàn)科終于穩(wěn)定下來(lái)。

　　就在同一天，萬(wàn)科物業(yè)與首創(chuàng)置業(yè)在北京舉行了一場(chǎng)股權(quán)合作簽約儀式，宣告雙方合資成立的“首萬(wàn)譽(yù)業(yè)(上海（樓盤(pán)）)物業(yè)服務(wù)有限公司”正式揭牌，全面引入萬(wàn)科物業(yè)領(lǐng)跑行業(yè)的“睿服務(wù)”物業(yè)管理解決方案。所謂“睿服務(wù)”是萬(wàn)科2014年9月發(fā)布的物業(yè)品牌，2015年初宣布全面對(duì)外合作。關(guān)于與首創(chuàng)的合作，萬(wàn)科物業(yè)方面相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者稱(chēng)，物業(yè)業(yè)務(wù)體現(xiàn)的是萬(wàn)科“在白銀時(shí)代的新戰(zhàn)略意圖”。

　　對(duì)此，分析人士表示，家裝市場(chǎng)被稱(chēng)為“萬(wàn)億市場(chǎng)”，萬(wàn)科在家裝方面的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在品牌、管理及成本控制，但未來(lái)也將面臨互聯(lián)網(wǎng)家裝產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，另外家裝是一個(gè)個(gè)性化領(lǐng)域，如何滿(mǎn)足二手房家裝客戶(hù)的個(gè)性化需求是萬(wàn)科需要考慮的問(wèn)題。

　　存量與增量：博弈還是雙贏

　　作為一家以住宅為人所知的房企，今年以來(lái)，萬(wàn)科對(duì)裝修與物業(yè)業(yè)務(wù)的期許正式走向公眾視野。今年3月，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石對(duì)媒體透露，今年萬(wàn)科將獨(dú)立三個(gè)事業(yè)部，以發(fā)展物業(yè)管理、精裝修等業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)他強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)科的變化剛剛開(kāi)始。”

　　一切或與轉(zhuǎn)型有關(guān)。萬(wàn)科在2014年年報(bào)中稱(chēng)，未來(lái)十年，萬(wàn)科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持公司良好的增長(zhǎng)，并為之后的第二個(gè)十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬(wàn)科需要在這個(gè)十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式。今年上半年，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮坦言，自己在萬(wàn)科內(nèi)部已經(jīng)立下“軍令狀”：2015年的盈利目標(biāo)是創(chuàng)造利潤(rùn)200億元，否則包括一線老總在內(nèi)的高管團(tuán)隊(duì)將取消年終獎(jiǎng)。他曾表示，萬(wàn)科物業(yè)必須要市場(chǎng)化，正準(zhǔn)備獨(dú)立發(fā)展，當(dāng)然也包括上市的考慮。

　　實(shí)際上，從去年開(kāi)始，不再追求規(guī)模而追求凈資產(chǎn)收益率就成了萬(wàn)科的內(nèi)部要求。2014年萬(wàn)科的凈資產(chǎn)收益率為17.86%，與2013年的“二十年來(lái)高位”相比下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。郁亮曾表示，加快結(jié)算周期、提高盈利能力是2015年的五大目標(biāo)之一。這一目標(biāo)對(duì)規(guī)模超過(guò)200億元的北京萬(wàn)科同樣適用。

　　北京萬(wàn)科早前提供給《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》的數(shù)據(jù)顯示，2013年，北京萬(wàn)科首次在前三季度達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)，全年銷(xiāo)售額約達(dá)160億元，2014年，北京萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額204.8億元(不含京外項(xiàng)目)，幾乎是2009年銷(xiāo)售額的5倍。但根據(jù)年報(bào)，2013年，北京萬(wàn)科總資產(chǎn)在萬(wàn)科下屬十個(gè)全資子公司中排名第一，實(shí)現(xiàn)翻倍，營(yíng)業(yè)收入僅位列第七，遠(yuǎn)不及排名第一的福州（樓盤(pán)）公司，也幾欲被年輕的杭州公司趕超。

　　同樣是2013年，在萬(wàn)科集團(tuán)層面的凈資產(chǎn)收益率維持在19.66%的歷史高位時(shí)，以北京萬(wàn)科為核心的萬(wàn)科北京區(qū)域卻在這一指標(biāo)上排名靠后。今年年初接手北京萬(wàn)科時(shí)，劉肖曾說(shuō)，三年內(nèi)北京萬(wàn)科會(huì)有一到兩個(gè)新業(yè)務(wù)，能夠做到相當(dāng)于上市的水平。他當(dāng)時(shí)提到了金融、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老業(yè)務(wù)等。

　　隨著新房開(kāi)發(fā)空間萎縮，存量時(shí)代轉(zhuǎn)型成為房企共同的使命，向行業(yè)下游的物業(yè)管理、社區(qū)醫(yī)療教育、社區(qū)金融等社區(qū)服務(wù)轉(zhuǎn)型，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)試水O2O，都成為了龍頭房企轉(zhuǎn)型的方向。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉近日著文稱(chēng)，包括萬(wàn)科在內(nèi)，龍頭房企轉(zhuǎn)型頗為坎坷，未來(lái)，從物業(yè)管理入手，延伸到社區(qū)教育、醫(yī)療等社區(qū)配套，萬(wàn)科未來(lái)將形成物業(yè)、養(yǎng)老和醫(yī)療、物流、酒店和度假等五大板塊，都將以事業(yè)合伙人制、獨(dú)立并分拆上市的形式推進(jìn)轉(zhuǎn)型。這不僅能阻擋門(mén)口“野蠻人”（險(xiǎn)資），還能以有效的“投入與產(chǎn)出”平衡。同時(shí)也有分析人士認(rèn)為，在存量時(shí)代，萬(wàn)科不如把前期開(kāi)發(fā)、中期銷(xiāo)售、后期運(yùn)營(yíng)這條完整的產(chǎn)業(yè)鏈做強(qiáng)。

　　關(guān)于轉(zhuǎn)型方向，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰近日出席論壇時(shí)稱(chēng)，白銀時(shí)代萬(wàn)科轉(zhuǎn)型思路，要做客戶(hù)的生意，萬(wàn)科將由單一賣(mài)房子的企業(yè)變成為客戶(hù)提供全系列服務(wù)。劉肖似乎也不準(zhǔn)備等待。在住宅主業(yè)方面，面對(duì)眼下北京地價(jià)持續(xù)高升，入市項(xiàng)目“被高端化”，因此高端項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)能力直接影響到北京萬(wàn)科的利潤(rùn)水平。日前北京萬(wàn)科發(fā)布了位于京郊順義的觀承別墅，項(xiàng)目一期將于今年三季度推出。根據(jù)北京萬(wàn)科高端事業(yè)部總經(jīng)理高廣漢的說(shuō)法，加上已經(jīng)入市的如園樓王產(chǎn)品，觀承別墅項(xiàng)目的推出補(bǔ)充了高端項(xiàng)目產(chǎn)品線，意味著萬(wàn)科在北京的住宅產(chǎn)品線已經(jīng)比較全面。

　　圍繞住宅的服務(wù)鏈條也正在嘗試中。8月5日，北京萬(wàn)科發(fā)布了“V-LINK”產(chǎn)品系中的首批產(chǎn)品“V-learn”相關(guān)戰(zhàn)略，按照劉肖的說(shuō)法是希望“線下逆襲線上”。據(jù)了解，北京萬(wàn)科計(jì)劃未來(lái)3年內(nèi)V-LINK將全面覆蓋北京區(qū)域共計(jì)10個(gè)城市內(nèi)所有在建及已建成的166個(gè)社區(qū)。而此次率先啟動(dòng)的V-learn首批10家店面，將會(huì)在十一開(kāi)業(yè)4家，另外6家將在年底開(kāi)業(yè)。V-learn為社區(qū)學(xué)習(xí)中心，提供全品類(lèi)教育，如音樂(lè)、美術(shù)、英語(yǔ)、課程輔導(dǎo)、早教、全腦開(kāi)發(fā)、成人課程等；同時(shí)提供兒童教育、家長(zhǎng)課堂、主婦課堂、老年大學(xué)、社區(qū)圖書(shū)館等。

　　“雖然上半年萬(wàn)科經(jīng)歷了一系列變動(dòng)，但仍然交上了不錯(cuò)的答卷。”根據(jù)劉肖日前給出的數(shù)字，在過(guò)去半年內(nèi)，北京萬(wàn)科保持百億規(guī)模的同時(shí)，利潤(rùn)也有了50%以上的增長(zhǎng)，很多能力得到了重構(gòu)。

　　對(duì)，他強(qiáng)調(diào)了利潤(rùn)。這對(duì)于眼下的房企而言，并不是件輕松的事情。


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