有分析師表示，境內公司債發行速度加快，利率整體下行至資金成本維持在5%上下，目前已經成為民營房企的重要融資渠道。
上市房企的境內融資規模出現爆發式增長！僅在剛剛結束的7月份，據《證券日報》記者不完全統計，28家上市房企發布了融資計劃，涉及資金合計約為1397億元，其中不乏150億元的境內公司債大單。
事實上，自今年1月份中國證監會放開內地資本市場的監管后，房企融資動作即異常頻繁。與此同時，中國證監會放寬境內債券發行主體限制后，由于整體資金成本下行，發行周期與房地產企業開發周期相吻合，境內公司債發行規模爆棚。
對此，中信證券分析師陳聰、付喻在研究報告中表示，“對于行業來說，公司債加速發行，將造成企業的負債長期化，資金成本下降，不同企業（尤其是國企和民企）之間資金成本差距縮小，能取得廉價美元債務的境外紅籌公司競爭優勢下降。在此背景之下，我們預計未來房價更有可能穩中有升，具備開發能力和規模優勢的企業或能領先一步。”
房企扎堆融資“儲糧”
據《證券日報》記者不完全統計顯示，僅從7月份來看，28家上市房企公布融資計劃，合計融資高達1397億元。其中，恒大、萬達商業、龍湖、萬科、金融街、首開股份、榮盛發展、嘉凱城等公司拋出的融資計劃均超過50億元。
7月7日晚間，恒大地產集團有限公司披露，公司已發行第二批境內公司債券，總規模為人民幣150億元；7月24日，華夏幸福發布其債券發行預案公告稱，本次公開發行的公司債券規模為不超過75億元(含75億元)。
7月24日，萬達商業宣布，公司擬發行總額不超過人民幣150億元的中期票據，已向中國銀行間市場交易商協會正式注冊。萬達商業表示，該次募集資金中人民幣122億元用于發行人本部及其子公司歸還金融機構融資，拓寬融資渠道、降低財務成本；人民幣28億元用于商業地產項目建設。
7月27日，龍湖地產宣布，集團成功完成發行第二期共計40億元人民幣的境內公司債券。龍湖地產表示，“截至目前，就中國證監會授予的80億元境內公司債發行額度，集團已使用其中的60億元”。
7月30日，碧桂園宣布，中國證券監督管理委員會已批準公司有關建議向合資格投資者分批發行上限為人民幣60億元的國內公司債券，首批30億元的國內債券已確定票面利率為4.2%。
值得一提的是，據蘭德咨詢統計，中國登陸A股和H股資本市場的房地產企業總計197家，而從上述融資動作來看，7月份以來，平均一天拋出一個甚至多個融資計劃，其密集程度可見一斑。
那么，為什么房地產企業如此集中且大規模拋出融資計劃，尤其千億元級房企積極性更高？
《證券日報》記者注意到，對于融資用途，一方面是標桿房企用于拿地，擴張規模，尤其在一、二線城市下重金布局的企業，資金需求規模更大，更需要為其未來擴張提前做資金儲備；另一方面，戰略轉型前期需要大量資金的投入。
“轉型是房企加大融資規模的背后原因，利潤率的整體下滑，已經導致房企需要壓低融資成本控制財務成本，同時加快戰略轉型。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，無論房企的規模大小，如果依然堅持原有的盈利模式，其利潤空間將進一步被擠壓。
而一份來自中國指數研究院的研究報告也指出，部分房企定增募集資金通過增資、股權收購、參股投資等方式，借機跨界轉型多元化，拓展新的盈利模式，其中金融業務是其重點布局的產業領域。
值得注意的是，《證券日報》記者還注意到，僅從7月份單月來看，上市房企發行境內公司債的動作、規模都呈現出爆發式增長，而且完成發債的速度也在加速。
境內公司債
發行規模超2000億元
據中國指數研究院監測，2015年，資本市場政策放開、銀行間發債條件持續放寬，國內上市房企把握有利時機通過發行中票、公司債等融資動作頻頻。2015年上半年，54家企業發布債券融資預案，涉資1800億元，28家企業債務融資成功實施，融資總額549億元。此外，有媒體報道稱，截至7月29日，年內房企公司債融資總額超過2000億元。
“公司債正在扮演越來越重要的角色，這是目前被各大中型上市公司普遍采用的融資品種”。陳聰表示，公司債發行有加速的跡象。
據陳聰在報告中的統計數據顯示，2015年發行的，已上市的地產企業公司債有13種。而目前待上市的地產企業公司債就有14種，均為2015年6月份之后啟動的發行。2014年發行的地產企業公司債只有12種。2014年之前發行，目前仍在上市交易的，只有8種。
另外，公司債已成為民營企業獲得重要的融資渠道。2015年之前，只有5家民營企業發行的公司債現在還在上市交易，占2015年前發行的，當前還在交易的地產企業公司債總個數的25%。2015年后，已發行的公司債有10種來自民企，占地產企業公司債總只數的37%，其中恒大一家公司分成了3次發行。
“中國債券市場正在發生深刻變化。”某業內分析師向《證券日報》記者透露，今年1月份，中國證監會放寬境內債券發行主體限制，將發行主體由境內上市公司及境外上市的境內公司，擴大至所有公司制法人。在此背景下，尤其對房地產企業來說，規模的快速擴張致使一些房企信用評級提升，境內主體評級增加后，發行債券的難度和利率都將所有降低。
以龍湖地產為例，7月7日，繼2009年發行境內企業債之后，龍湖再次登陸境內公司債券市場，其20億元5年期的公司債券，最終確定的票面利率為4.60%；隨后，7月27日，龍湖地產發行的5年期20億元債券的票面利率最終定于3.93%，7年期20億元債券的票面利率亦低至4.2%，當時雙雙創下今年以來同年期房地產行業境內公開發債利率新低。
無獨有偶，據中國指數研究院監測，上述28家企業債券融資平均融資成本僅為5.49%，其中公司債平均成本在5%以下。據記者了解，以往一般房企的資金成本位置在10%左右，可見國內債券融資優勢凸顯。
“公司債往往帶來資金成本的下降。尤其對于民企來說，公司債5%上下的資金成本，比起傳統融資路徑來說優勢巨大。”陳聰表示，公司債是境內信用負債，和抵押貸款相比，公司債無須抵押品，其發行靈活程度更高；和境外信用負債相比，公司債在境內稅收籌劃方面有更大優勢，且沒有匯率風險。
事實上，受在港上市的內地房企違約事件以及海外發債成本增加等因素影響，在港上市的內地房企海外融資規模和數量都大幅銳減，這也是境內公司債受到民企追捧的重要原因。中國指數研究院的監測數據顯示，2015上半年，共有18家房地產企業通過境外融資平臺發行22筆債券，共募集資金約合人民幣600億元，同比縮減25%。
值得注意的是，海外發債難度加大讓一些大型房企退出了境外債券融資市場，而境內公司債雖然成本較低，但對沒有好的信用評級的中小房企、國企和央企來說，再融資放開后，擴股融資是其找錢的更好的渠道。
擴股融資全面加速
“反觀今年的A股資本市場，可謂異常活躍。”張大偉表示，再融資的放開為房企擴股融資提供了可能性，進而激發了上市房企拋出擴股融資計劃的動力。
據記者了解，2015年1月份，中國證監會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產業務的事前審查，內地資本市場監管再放開，再融資需求強烈，房企積極把握融資窗口期開展資本市場再融資。
據中國指數研究院監測，據統計，2015上半年共有37家A股上市房企發布增發預案，融資總額達1600億元，其中9家企業增發預案已成功實施，募資總額185億元，房企股權融資已全面加速。
此外，2015年上半年，共有23家房企在香港配股融資829億港元，較2014年全年增長60%。其中，中海地產、華潤置地、碧桂園、恒大等房企擴股融資均超過60億港元。
無疑，樓市政策密集出臺確實令市場對后市預期更加樂觀，樓市回暖也為上市房企定增案募集資金增加了“底氣”。
不過，正如中國指數研究院研究報告所示，對于正在運作非公開發行的房企來說，未通過發審會的企業或將面臨放緩、甚至擱淺的可能，目前一切均為未知數，仍需時間觀察。突然惡化的資本市場融資環境為房企下半年的發展加大難度，但與此同時，寬松的貨幣政策和大量的股市資金的流入為內地房地產市場帶來利好，企業需在下半年抓住時間加大推貨量，提升去化水平，獲取充裕的發展資金。
事實上，有上市公司高管也曾向《證券日報》記者表示，增資擴股審批時間很長，若企業資金緊張，可能遠水解不了近渴，但一旦獲批，資金成本一般不會很高。
無獨有偶，原華遠地產董事長任志強也曾向《證券日報》記者表示，企業提出增資擴股方案后，由于審批時間限制，很可能要一年半，甚至兩年以后見，彼時的市場難以預料。
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