解密REITs出爐始末：原本并非萬科前海項(xiàng)目

核心提示：從2014年初開始，前海金控計(jì)劃以前海的人才公寓（深圳市政府計(jì)劃劃撥前海旁邊部分公租房作為人才公寓）作為標(biāo)的資產(chǎn)來開展REITs的創(chuàng)新和試點(diǎn)，和鵬華基金開展合作，做了很多方案。彼時深圳市政府支持這一REITs試點(diǎn)。但是后來這個公寓在產(chǎn)權(quán)的歸屬和劃撥方面需要進(jìn)行一個規(guī)范流程，頗為費(fèi)時，項(xiàng)目在實(shí)際推動過程中受制于此。

　　“前海REITs這只國內(nèi)房地產(chǎn)信托基金，是從私募向公募的一次大的飛躍。”6月24日，深交所副總經(jīng)理林凡在前海公募REITs金融創(chuàng)新高峰論壇上表示。過去幾年，包括中信啟航和蘇寧云創(chuàng)兩只私募REITs已在國內(nèi)交易所掛牌。

　　6月8日，“鵬華前海萬科封閉式混合型證券投資基金”（下稱“前海REITs”）獲證監(jiān)會正式批準(zhǔn)以個案試點(diǎn)成立，并將登陸深交所掛牌交易，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是國內(nèi)首只公募REITs產(chǎn)品。

　　從另外一個角度，前海REITs將中國公募基金投資范圍從原本的股票、債券、貨幣拓展至“第四類資產(chǎn)”REITs。

　　6月24日，林凡透露，前海REITs推出以后，有很多基金公司也已經(jīng)開始找上門尋找相關(guān)機(jī)會。現(xiàn)在大家的積極性很高。

　　出爐始末

　　根據(jù)基金招募說明書，前海REITs將以不高于基金總資產(chǎn)50%的比例投資于萬科前海企業(yè)公館股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)穩(wěn)定的租金收益機(jī)會。此外，鵬華前海萬科REITs還將以不低于50%的基金資產(chǎn)，投資于依法發(fā)行或上市的股票、債券和貨幣市場工具等。

　　事實(shí)上，國內(nèi)首只公募REITs的投資標(biāo)的原本并非萬科前海企業(yè)公館項(xiàng)目。

　　據(jù)前海金融控股有限公司（下稱“前海金控”）資產(chǎn)運(yùn)營部總經(jīng)理鄧鋼6月24日透露，從2014年初開始，前海金控計(jì)劃以前海的人才公寓（深圳市政府計(jì)劃劃撥前海旁邊部分公租房作為人才公寓）作為標(biāo)的資產(chǎn)來開展REITs的創(chuàng)新和試點(diǎn)，和鵬華基金開展合作，做了很多方案。彼時深圳市政府支持這一REITs試點(diǎn)。但是后來這個公寓在產(chǎn)權(quán)的歸屬和劃撥方面需要進(jìn)行一個規(guī)范流程，頗為費(fèi)時，項(xiàng)目在實(shí)際推動過程中受制于此。

　　此后，方案有所調(diào)整。前海局決定從簡單的項(xiàng)目開始做起，先進(jìn)行REITs試點(diǎn)，于是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)前海企業(yè)公館項(xiàng)目成為新的選擇。前海局據(jù)此做出一個BOT招商方案，條件較為苛刻，預(yù)計(jì)需投資8億元，運(yùn)營期8年。“很多企業(yè)就不敢下手了，對自己的運(yùn)營能力還是有所懷疑，最后還是萬科勝出，拿到了這個項(xiàng)目。”鄧鋼表示。

　　“一直到2014年的8月份，借著深圳市證監(jiān)局、中國證監(jiān)會在落實(shí)前海金融創(chuàng)新15條政策的東風(fēng)之下，我們找到了萬科企業(yè)公館這么一個優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。”鵬華基金副總裁高鵬表示，彼時鵬華組織了由鵬華基金、鵬華資產(chǎn)組成的優(yōu)秀項(xiàng)目小組操作該項(xiàng)目。

　　2014年12月，上述項(xiàng)目方案基本能夠確定，但還有諸多問題需要摸索解決。“在沒有相關(guān)法律規(guī)定的情況下，我們和證監(jiān)會、深圳市證監(jiān)局不斷摸索，哪些地方可以突破現(xiàn)有的《證券法》和《基金法》的約束。”高鵬回憶。

　　2015年4月份，證監(jiān)會對前海REITs進(jìn)行了完整的受理。6月8日，該產(chǎn)品正式獲批。

　　而萬科在這一項(xiàng)目中也并不容易。

　　高鵬提及，前海REITs定價的過程經(jīng)歷了很長時間。萬科去年發(fā)債是4.7%的利率，這個產(chǎn)品的收益率大概是8%，收益率很高。其中部分收益率是所有的參與各方通過這個產(chǎn)品的形式讓渡給投資者的利益。

　　據(jù)萬科相關(guān)人士稱，從萬科獲取資金的角度而言，彼時萬科資金充足，因此當(dāng)時發(fā)出一個REITs基金，在萬科內(nèi)部面臨很大的壓力。但從大方向上萬科堅(jiān)定認(rèn)可REITs的出臺，也希望參與進(jìn)來。

　　該人士指出，從事過產(chǎn)品結(jié)構(gòu)研究的同事還發(fā)現(xiàn)一個問題，萬科在這個項(xiàng)目里面讓渡的是所有的租金，這就意味著所有的為了提升租金，提升整個項(xiàng)目的經(jīng)營品質(zhì)所發(fā)生的成本，甚至附著在租金上稅費(fèi)的增加，都必須由萬科承擔(dān)，這個在萬科內(nèi)部也產(chǎn)生了一定的爭議。“希望未來REITs能向不動產(chǎn)的凈收益延伸，能做成它的經(jīng)營收入和投入是良性的關(guān)系。”

　　雙重征稅問題待解

　　“我們非常相信未來國內(nèi)的REITs品種會不斷增加，規(guī)模會不斷擴(kuò)大，可能會成為資本市場的一個重要產(chǎn)品。”6月24日，林凡表示。

　　鄧鋼在6月24日稱，“前海短期的規(guī)劃是借著這只前海REITs基金推出的良好基礎(chǔ)和積累上，盡快完成人才公寓公募REITs項(xiàng)目。此外，前海在REITs領(lǐng)域是把立足深港、走向國際作為我們的中長期目標(biāo)進(jìn)行發(fā)展。”

　　但是，在大規(guī)模發(fā)展之前，目前國內(nèi)REITs仍面臨雙重征稅的問題。

　　鄧鋼此前指出，要發(fā)展REITs，就要參照發(fā)達(dá)國家的做法，避免REITs交易結(jié)構(gòu)所需的底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的雙重征稅，否則就很難保證投資者的收益。

　　據(jù)中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜此前分析，國內(nèi)現(xiàn)行的稅制下，公司版REITs仍面臨雙重征稅的問題，既要交25%的企業(yè)所得稅，分紅收入后還要交個人所得稅，如加上持有不動產(chǎn)要交5.5%的營業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅等，無形中都會加大REITs的運(yùn)營成本，影響其收益率。多種制度障礙存在，中國房地產(chǎn)信托基金多以債權(quán)版的形式出現(xiàn)，但并無實(shí)質(zhì)性的突破。

　　6月24日，前海開發(fā)投資控股有限公司（“前海投控”）副總裁舒東透露，中國公募REITs下一步還有一個很重要的創(chuàng)新可以走，就是雙重征稅的事情一直沒有突破，而下一步前海投控將爭取政府在這方面的支持。“如果在這方面能突破，就跟國際是真正接軌了。”

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