酒店上市難？歷經(jīng)十載世茂能否得償所愿？

核心提示：在世茂集團主席許榮茂的發(fā)展藍圖中，酒店被看做是“世茂系”住宅、商業(yè)之外領(lǐng)跑同行發(fā)展的“第三駕馬車”。早在2006年，許榮茂就有分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，還曾計劃將酒店業(yè)務(wù)包裝成旅游地產(chǎn)概念上市。雖幾番動作，但輾轉(zhuǎn)十年間，許榮茂依舊未能圓夢。

    在世茂集團主席許榮茂的發(fā)展藍圖中，酒店被看做是“世茂系”住宅、商業(yè)之外領(lǐng)跑同行發(fā)展的“第三駕馬車”。早在2006年，許榮茂就有分拆酒店業(yè)務(wù)的構(gòu)思，還曾計劃將酒店業(yè)務(wù)包裝成旅游地產(chǎn)概念上市。雖幾番動作，但輾轉(zhuǎn)十年間，許榮茂依舊未能圓夢。

曙光在今年到來，塵封多年的酒店分拆事項，有望被重啟。6月8日，許榮茂在股東大會后表示，由于世茂房地產(chǎn)股價較低，因此近期不考慮股本融資計劃。不排除時機成熟時將旗下酒店分拆上市，但該事項目前尚未有相關(guān)時間表。

這是繼碧桂園、中海之后，又一家內(nèi)房企踏上分拆上市的道路。財報數(shù)據(jù)顯示，世茂酒店2014年的經(jīng)營收入為11.78億元，較2013年增長20.3%。

拆分之難

目前為止，世茂集團擁有兩家上市公司，分別是H股上市的世茂房地產(chǎn)與A股上市的世茂股份，前者以住宅、酒店和旅游地產(chǎn)為主業(yè)，后者以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)。

2006年，世茂房地產(chǎn)赴港上市不久，許榮茂彼時就已透露分拆酒店業(yè)單獨上市的構(gòu)想。而近些年來，該事宜未有突破。

2011年5月4日，世茂房地產(chǎn)曾高調(diào)對外宣布已向聯(lián)交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨立上市的可行性，計劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)，以旅游地產(chǎn)概念上市。而后又因旅游業(yè)務(wù)未符合聯(lián)交所有關(guān)公司上市前須有3年持續(xù)經(jīng)營業(yè)績的規(guī)定，計劃一度擱淺。

一年后的8月，世茂房地產(chǎn)放棄分拆酒店上市的消息傳出，取而代之的是引入策略投資者共同發(fā)展業(yè)務(wù)。在當時，世茂集團董事局副主席許世壇曾將拆分擱淺歸因于資本市場波動帶來的拆分時機不利，并表示做好酒店業(yè)務(wù)仍是世茂集團當下的任務(wù)。

截至2014年底，世茂集團已總計經(jīng)營12家酒店，擁有客房數(shù)量超過4600間，包括上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店、上海世茂佘山艾美酒店、南京世茂濱江希爾頓酒店、牡丹江世茂假日酒店、紹興世茂假日酒店、蕪湖世茂希爾頓逸林酒店等。

同時，不同于其他開發(fā)商的單純業(yè)主角色，世茂已經(jīng)逐步建立起酒店的經(jīng)營管理團隊。據(jù)了解，在2014年下半年，世茂自主經(jīng)營的第一家五星級酒店泰州世茂茂御酒店和第一家有限服務(wù)酒店上海松江世茂睿選酒店已正式開業(yè)。

目前，許榮茂對世茂房地產(chǎn)酒店業(yè)的前景頗為看好，在6月的股東大會后他曾一度放言，未來希望加大商業(yè)及酒店發(fā)展并主要在一、二線城市。

而與許榮茂看多相反的是，稍早些時候資本市場已經(jīng)表達看空。摩根大通報告指出，世茂房地產(chǎn)2014年后亦缺乏增長動力，看不到股價催化劑。如果市場對其旅游產(chǎn)品的情緒轉(zhuǎn)好，股價亦有望轉(zhuǎn)為更加正面。德意志銀行方面也稱，世茂房地產(chǎn)核心純利增長遜于預(yù)期，已完成但未出售庫存及其114%的凈負債比率則高過預(yù)期。

資本市場這樣的判斷不無道理。反映在賬面上，2014年，世茂房地產(chǎn)合約銷售為700億元，只達到88%的銷售目標，同比增長5%，落后于其他開發(fā)商20%左右的增長。公司毛利率從2013年35%下降到32%。世茂股份方面，2014年實現(xiàn)合同簽約額160.3億元，同比增長23%，但也只是剛好完成年度銷售任務(wù)。

值得注意的是，在世茂股份的業(yè)績增長數(shù)據(jù)中，其商業(yè)租賃業(yè)務(wù)方面的貢獻著實微弱。2014年上半年租金收入不到2億元，在其超60億元總收入中占比下降到3.3%，而2013年其租金收入則為3億多元，在總營業(yè)收入中占比4%。

2015年年初，世茂股份總裁、許榮茂女兒許薇薇辭職，歷任世茂房地產(chǎn)執(zhí)行董事兼副總裁、世茂旅游總裁的劉賽飛接任。權(quán)力的變更一度被業(yè)內(nèi)人士解讀為或許是許薇薇在商業(yè)地產(chǎn)上的成績未達到股東的期許。今年2月，世茂股份助理總裁王振國的離職也曾被市場解讀為是許薇薇辭任總裁事件的延續(xù)。

籌資之謀

當下，做大酒店規(guī)模也是世茂房地產(chǎn)的要務(wù)之一。按照許榮茂所言，現(xiàn)在世茂集團內(nèi)部正處于高速發(fā)展時期，目前在內(nèi)地連同正在動工的酒店項目已經(jīng)有20多間。

可以設(shè)想的是，世茂集團上下對于資金需求不會減少。穆迪副總裁、分析師曾啟賢分析指出，公司分拆酒店上市的一個重要原因就是要將資產(chǎn)重新進行評估、募資。分拆之后，母公司會打通一個新的融資渠道，有利于補給地產(chǎn)開發(fā)所需資金。

實際上，從市值管理的角度來看，世茂房地產(chǎn)股價令股東難以滿意，也是拆分酒店業(yè)務(wù)上市的一大原因。截至2015年6月19日，世茂房地產(chǎn)股價報收15.94港元/股。此前從2013年年初開始在16港元/股左右，而2010-2012年更是處在8港元/股左右。

區(qū)別于股價跟隨大市向上的房企，世茂房地產(chǎn)沒有選擇配股融資而是拋出重啟酒店上市融資便不難理解。眾所周知，因海外融資成本較低、額度相對較高和成功幾率較高的先天優(yōu)勢，分拆優(yōu)質(zhì)資源赴港上市一直是不少房企的第一選擇。許世壇表示，分拆盡早成行，有助于世茂房地產(chǎn)對抗高負債率的潛在風險。

按照馮侖公開的判斷，在住宅房地產(chǎn)市盈率走低的當下，資產(chǎn)經(jīng)營類、管理類的房地產(chǎn)企業(yè)市盈率高達15-20倍。世茂房地產(chǎn)也在朝該條路上前行，只是短期成效如何還無法有明確的判斷。

在此之前，香港恒隆集團主席陳啟宗將酒店行業(yè)形容為是“一門糟透的生意”。“作為一個夕陽產(chǎn)業(yè)，酒店行業(yè)一直以虧損著稱，即使上市估計也很難帶來較高的溢價效應(yīng)，”克爾瑞研究中心研究員沈曉玲分析表示，房企意欲分拆酒店板塊上市，更多的是從企業(yè)運營角度來考量，不同業(yè)務(wù)板塊分拆成獨立公司，管理的精細化程度和專業(yè)度都將得到進一步的提升。

除了酒店，在商業(yè)領(lǐng)域，從去年開始，世茂集團內(nèi)部已經(jīng)表現(xiàn)出在提振商業(yè)業(yè)務(wù)的決心和動作，其中MiniMall已經(jīng)規(guī)劃為其商業(yè)地產(chǎn)的新發(fā)展模式。按照世茂股份對外說法，Minimall面積只有1萬平方米，對企業(yè)的資金占用量非常少，將有利于其以輕資產(chǎn)模式占有一、二線城市的消費市場。

值得注意的是，升任總裁職務(wù)前，劉賽飛負責世茂引以為豪的旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場一度猜測不排除上任后，商業(yè)地產(chǎn)項目會和旅游地產(chǎn)項目有更緊密的合作。世茂股份董秘俞峰也表示過，世茂股份未來在O2O模式方面將會有更多動作，跨界整合優(yōu)質(zhì)資源。

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