樓市“3·30新政”施行已兩個多月，一線城市、部分二線城市房地產市場呈現快速復蘇態勢。與此同時,盡管年內已有三次降息兩次降準，貨幣政策顯現寬松特征，但仍然改變不了房地產資金緊張的局面。
經濟導報記者在采訪中了解到，不少中小房企仍在到處“找錢”，這成為不少開發商的工作之一；因為缺錢，上市房企頻繁融資；因為缺錢，也有開發商“斷臂求生”，通過轉讓股權甚至轉讓項目獲得資金。
接受導報記者采訪的業內人士表示，房地產行業增速下滑趨勢已成必然，未來房地產行業將會頻繁發生規模化聚集與并購重組。“‘大魚吃小魚’的并購及合縱連橫的‘強強聯合’將成為新常態。”上海同策房產咨詢股份有限公司研究部總監張宏偉說。
“缺錢”成常態
“最近兩個多月來，我主要的工作不是跟進項目的進展情況，而是找錢，但效果并不太理想。”13日，濟南一房地產商的項目經理閆東濤說。據導報記者了解，閆東濤所在項目是個商住項目，從施工上看雖然已經具備開盤條件，但尚未開盤。“現在人工成本不斷增加，開發成本也高，在缺錢的狀態下融資成本越來越高，低成本的融資幾乎找不到。”
閆東濤告訴導報記者，銀行的貸款之路被封死，信托成本又高，而且大量民間資本涌入股市，很難有低成本的融資。“前期談過幾個信托，成本高達35%左右，根本無法融資。”
實際上，閆東濤負責的項目所面臨的資金問題并不是個例，不少房地產開發商正面臨資金壓力。“盡管從去年年底到現在，樓市利好政策接踵而來，但我們的日子并不好過。蓋房子就賺錢的日子一去不復返了，”閆東濤說，“如何控制成本、快速回款以及融資成為生存的關鍵。”
易居研究院分析稱，從月度累計情況看，今年一季度房地產開發企業到位資金同比增幅再次進入負增長區間，創歷史新低，顯示房企資金壓力依舊明顯。“雖然近期央行在政策上連續適度放松，但目前來看，商業銀行在政策落實方面仍存在問題，房企資金壓力也沒有得到明顯改善。”
“銀行的風險控制意識在不斷強化，開發商已經不受銀行待見了，追債務追得很及時。”張宏偉說。銀行與開發商多年結成的“親密盟友”關系已難以為繼。
“市場行情改天換地，房地產企業再也不像以前那樣，一開盤大家都排隊買。現在，整個地產行業都比較缺錢，”濟南一家國有銀行高新區支行行長劉新輝說，“今年，樓市仍然是以去庫存為主，根據總行要求，對房地產開發企業我們要嚴格執行放貸標準，用下調信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式，對風險房企或項目進行風險控制，防止樓市出現債務違約，控制壞賬率。”
房地產產品策略專家陳真誠告訴導報記者，業績下滑、資金承壓已經成為業內普遍現象，此前備受關注的佳兆業違約案例就是證明。
張宏偉認為，中小城市的房地產企業不僅面臨缺錢困境，還面臨融資困境。“中小城市的房地產企業，就算在當地最有實力，和一線城市尤其是北上廣這樣的特大城市比起來還相差甚遠。而在名氣和規模上的欠缺，往往會為其融資帶來困難，惟有‘斷臂求生’。”
并購大幕拉開
張宏偉認為，在中國城鎮化率接近60%的背景下，樓市已經進入下半場。從樓市下半場的特征來看，房地產行業增速下滑已成必然，房地產行業也將呈現出規模化聚集與并購重組頻繁發生的特征，“大魚吃小魚”的并購及合縱連橫的“強強聯合”將成為新常態。屆時，“大者恒大，強者恒強”局面的形成，將最終推動市場集中度越來越高。
同時，從目前行業競爭格局看，千億級房企的競爭暗潮洶涌，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯合體，爭奪未來行業老大的地位，而且已經出現了恒大55億元收購中渝置地旗下物業、31億元收購武漢三江航天地產7.08%股權等并購事件。張宏偉說，樓市的深度調整將導致更多的中小房企退出或被收購，而這對于綜合競爭實力較強的房企來講，則成為逆市發展的機會，尤其是對于大型品牌房企來說，會在樓市下半場繼續“大魚吃小魚”，增強自身在行業內的規模化優勢。
“銀行嚴控對房地產行業的貸款，有可能會讓占整個行業絕對多數的中小房企面臨資金面緊張的問題，甚至頻現中小房企被并購或破產的現象。從這個角度看，就不難理解盡管當前貨幣政策已呈現出寬松特征，但房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音仍不絕于耳了。”
“未來，房地產行業‘大魚吃小魚’的并購加上合縱連橫的‘強強聯合’，將成為新常態，”張宏偉說，“此前，萬達、萬科這兩家地產巨鱷的聯手，算是拉開了大幕。”（應受訪者要求，文中“閆東濤”系化名）
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