還記得萬達高調(diào)發(fā)布的“穩(wěn)賺一號”眾籌產(chǎn)品嗎?
快錢官網(wǎng)上說,“穩(wěn)賺一號”自6月12日10點上線以來,10分鐘內(nèi)募集3000萬,50分鐘突破1億,1小時售罄...
比起鵬華和萬科前海REITs產(chǎn)品、平安碧桂園的眾籌產(chǎn)品,這速度可謂不明覺厲啊!
當(dāng)然,“穩(wěn)賺一號”1000元的最低認購金,也比前兩者1萬元和10萬元門檻低很多。
但這絕不是“穩(wěn)賺一號”賣得快的原因!
這個新生的“地產(chǎn)金融”產(chǎn)品,到底是怎么設(shè)計出來的?
你可以怎樣從這套商業(yè)模型中,搞出自己的發(fā)財之道?
邦地產(chǎn)“冒險”觸碰萬達的商業(yè)機密,為你提供這套“爆款”的設(shè)計方案。
需要什么金融機構(gòu)?
私募基金
擔(dān)保公司:萬達自己扮演
資金托管銀行
眾籌平臺(P2P平臺)
萬達有什么?
光大安石:中國光大控股旗下最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人。
嘉實基金:國內(nèi)最早成立的10家基金管理公司之一。
四川信托:國內(nèi)知名大型信托資產(chǎn)管理公司。
快錢公司:獨立第三方支付企業(yè),提供綜合電子支付服務(wù)。
2015年1月14日,萬達商業(yè)地產(chǎn)與上述公司分別簽署了合作投資框架協(xié)議,今明兩年內(nèi)擬聯(lián)合投資240億元,建設(shè)約20余座萬達廣場,目標(biāo)直指“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。
怎么操作?
“穩(wěn)賺一號”先借用P2P平臺將“大金融”拆分成“小金融”。
(快錢公司作為第三方支付,很可能扮演的就是這種角色。)
單份1000元的理財產(chǎn)品最終可以集成為總金額20萬元的資管計劃。
200個規(guī)模20萬元的資管計劃,有可以拿來購買總金額1000萬元的集合信托計劃。
中國銀監(jiān)會規(guī)定:信托公司不再限制集合資金信托計劃的200份合同,但合同每份門檻最低20萬元,人數(shù)最多50個。
面對規(guī)定,契約型私募基金的人數(shù)上限200人,無需注冊,退出靈活,流動性強,避開了雙重征稅,是更優(yōu)選擇。
以200份為上限,如果萬達啟用“契約型基金”,以上述信托計劃作為有限合伙人,光大安石作為普通合伙人,“穩(wěn)賺一號”就可以撬動募資規(guī)模20億元,如果成立N只這類的基金,構(gòu)造成大基金嵌套小基金的結(jié)構(gòu),就可以進一步放大規(guī)模。
怎樣COPY?
簡單地說,是這樣一個流程
資產(chǎn)→獨立資產(chǎn)持有公司→股權(quán)分成N份→合作企業(yè)持有
(因為稅收有優(yōu)勢、投資主動權(quán)、費用可能不超1%)
中國證監(jiān)會《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》:
統(tǒng)一以“資產(chǎn)支持專項計劃”作為SPV(特殊目的載體),開展資產(chǎn)證券化。
萬達及相關(guān)方需將萬達在2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的萬達廣場項目做成SPV就行了。
如何退出?
“整體退出”
有地產(chǎn)公司約定回購,作為REITs上市,被其他機構(gòu)(包括REITs)收購,網(wǎng)絡(luò)平臺或其他渠道權(quán)益轉(zhuǎn)讓等。
目前來看,最靠譜的還是地產(chǎn)商對眾籌權(quán)益的約定回購,其次是向其他機構(gòu)轉(zhuǎn)讓。
“投資者退出”
中途需要退出的就轉(zhuǎn)讓基金份額;
到期退出就是分紅。
由于開發(fā)商是萬達這樣的一線地產(chǎn)巨頭,大部分投資者會感到比較放心,相信承諾會得以實現(xiàn)。
但是其他的地產(chǎn)公司,尤其是中小地產(chǎn)公司,要效仿“穩(wěn)賺一號”恐怕很難,因為不具備萬達這樣的信譽和實力。
如何風(fēng)控?
一般商業(yè)地產(chǎn)公司:
將剩余股份質(zhì)押或其他資產(chǎn)抵押給基金,實際控制人再承諾回報(萬達集團兜底6%),如果有外部擔(dān)保公司介入,擔(dān)保公司還會對本金擔(dān)保。
商業(yè)回報率在3-5%,資產(chǎn)回報率不好說,定價基數(shù)差異化太大,商業(yè)年遞增率4%-6%。
萬達穩(wěn)賺一號類似商業(yè)地產(chǎn)的“售后返租”模式,不同的一點就是把大金融分成了小金融。
有些限制...
“升值”
標(biāo)的資產(chǎn)本身是否能夠真正升值是核心問題。投資標(biāo)的如果不夠清晰,也將是巨大問題。
“成本”
萬達的金融布局使它操作“穩(wěn)賺一號”成本小很多。
但私募基金收益一般是每年1-2%的管理費,加超額收益的20%分紅,擔(dān)保公司1%-2.5%保費。
中小房企用這個方法,可能成本就會很高。運營能力較弱,也很難做到6%的租金回報水平。
本文來源于邦地產(chǎn)記者杜冉樂,如牽涉版權(quán)問題,請與管理員聯(lián)系,謝謝!