去年成功將旗下物業公司打包上市的花樣年，《中國經營報》記者近日了解到，該公司正欲通過延續輕資產模式，進行商業擴張。
5月15日，深圳花樣年商業管理有限公司與江西贛州本地房企中創置業簽訂全程商業資產管理服務合作協議，合作標的為贛州市政府旁邊的商業綜合體項目中創國際城。
該合作協議顯示，上述雙方合作的首個項目總建筑面積24萬平方米，商業面積5.4萬平方米。合作中，花樣年不持股，只進行資產管理輸出，以托管的方式為中創置業完成項目定位、招商策劃、管理運營等一系列工作，運營期為8年。
商業也玩輕資產
對于這樣的合作模式，花樣年集團董事會主席潘軍坦言，選擇該項目的重要原因之一是地段。在該項目3公里商圈內，不僅分布著萬象城、寶能、中海等項目，而且在贛州市政府的規劃中，市政府、體育中心、圖書館等公共建筑亦包含其中。
據花樣年某內部人士透露，贛州項目的前期建設工作已經由中創置業完成，前幾天雙方進行簽約，目前還未開始著手招商，項目具體的入市時間也還待定。
雖然前一個托管項目適才簽約，但花樣年的步伐卻并未放緩。
“公司近期還在籌備另一個新項目的簽約，很快就會公布了。”上述人士進一步透露說，“并且，因為花樣年擁有彩生活物業管理的資源，未來的商業方向還是會往社區商業方向發展。”
另據了解，花樣年商管公司的輕資產管理模式管理板塊從去年上半年開始籌備商業管理輸出，以平均每月1.5個項目的驚人速度實現極速擴張和復制。目前商業資產受托管理面積位于揚州、成都、長沙、長春、贛州等近10個項目40多萬平方米。預計2015年底，花樣年商業的資產管理受托服務面積目標將達到100萬平方米，在3年之內將達到300萬~400萬平方米。
值得注意的是，和去年成功在香港上市的彩生活一樣，花樣年還意欲擴大的商業社區，方向同樣是輕資產運營。潘軍表示：“未來預計花樣年房地產業務比重將降低到30%以下，而輕資產業務比重達到30%~40%。3~5年后，彩生活市值將達到千 億元，再加上其他社區服務平臺，花樣年的潛力將得到大大發揮。”
目前沒有任何股份
至于其間原因，在潘軍看來，去年房地產市場遭遇寒流，很多企業要么抱團、要么在考慮如何轉型，這個行業正在巨大的調整，尤其三四線城市競爭非常激烈。以往的房地產市場是如果不拿項目會死掉，但未來 5~10年時間，房地產市場僅靠資源的開發肯定會死掉，開發商要從持續經營轉變成持續運營，單純的復制而沒有創新性，是不可能持續發展的。
在具體操作上，據花樣年商管公司總經理邱志東介紹，未來自主開發運營和輕資產管理模式輸出將成為花樣年商業擴張的兩大路徑。具體實施為：花樣年商管的“投資 管理”模式，即與商業項目的開發商合作參股，小比例投入資金并代為管理。
“目前，公司在贛州項目上并沒持有任何股份，未來遇到比較成熟、優秀的項目會考慮持有小部分股份。持有股份了，成為項目股東，屬于利益共同體，就可以讓被托管的公司更相信花樣年會努力將項目做好。”前述花樣年內部人士對記者表示。
誠然，過去的房地產開發模式使得開發商大量的資金沉淀在土地儲備中，高負債、低周轉，強調高毛利率的重資產開發模式，如今正變得越來越舉步維艱。這也讓越來越多的地產商將目光投向輕資產。
這并非花樣年第一次提起其輕資產。早在花樣年2012年業績會上，自稱三番哥的潘軍就稱：“今后希望大家將花樣年看成金融控股公司，不再是一個簡單的開發。”
據他透露，花樣年正逐漸加大投資包括物業管理、精品酒店發展等“輕資產”模式，希望未來8年內，有關業務的比重與房地產開發能各占一半。這些輕資產業務較單純的房地產開發平均利潤率高，當這部分形成規模后，相信公司的利潤率會成倍增加。
為此，花樣年成立花樣年基金管理公司，順利注冊其第一只地產基金，并從高盛地產基金挖走一位副總裁專門負責金融業務。其后，花樣年還在2014年6月成功將物業管理公司彩生活成功上市，一周后市值超過母公司花樣年。
輕資產的挑戰
但令人擔憂的是，彩生活模式目前并沒有得到業主的廣泛認可。多處物業管理遭業主投訴，南京等多地業主因為彩生活物業服務的糟糕，有賣房搬家的打算。和花樣年的物業管理危險一樣，業內對花樣年的輕資產模式也是喜憂參半。
有熟悉花樣年的人士如此表態：“誠然，花樣年通過在商業項目上做全面代理，回避了直接項目開發的資金壓力，體現其在管理業務的優勢。并且利用比較廣泛的供應商和技術以及新的商業模式，也可以實現商業物業的重估。”
此外，自有商業項目較少的花樣年還可以通過托管合作，讓品牌依附這些項目而得到持續的活力，從而獲得更多商業地產商的青睞。
但另一花樣年分析師對這樣的模式持有比較保守的看法，其稱：“輕資產比重資產所要從事的內容多得多。花樣年自己投資、建造和運營的商業項目不成規模，現在還 處于探索期，此時跳到商業輕資產，執行起來風險很大。盡管總體資金投入不多，但卻會耗費公司管理層極大的精力。”
戴德梁行商業部助理董事伍林則分析認為：“其實輕資產在某種方面來說就是讓投資者來負擔資金投放的責任，而開發商則負責提供服務。在輸出管理中，要求開發商有一套非常完整的開發 體系、運作經營的商業模式、團隊的能力、好的品牌等。這樣才能夠說服投資者相信商業項目在你手中比在其他人手中運營得更好。
“并且，輸出商業管理方面能達到的收益也要視合作的方式不同，倘若花樣年投入資金進行合作，雙方就會按照分成進行收益的分配；倘若無財務的投入則業主會支付給花樣年管理酬金。但酬金也往往會因項目的運營難度而不同。”
伍林進一步分析稱：“酬金越高，項目運營難度越大，培育期越長，需要投入就越多。”
自有商業運營難言出彩
值得注意是，目前尚處于百億規模的花樣年，旗下的自有商業項目卻屈指可數。該公司共有兩大產品線，分別是紅唐和花生唐。其中，紅唐主要是定位商務型、中高 端、10萬平方米體量的購物中心，分別位于蘇州及成都，總體量約為25萬平方米。而花生唐定位年輕、時尚、家庭類型的社區型購物中心，主要在南京、成都、桂林、北京等城市。
除了自己運營的商業項目規模有限外，花樣年旗下商業項目出租率也不甚樂觀。據花樣年2014年年報顯示，其位于南京的花生唐體量為10萬平方米，項目于2014年9月28日開業，開業率為85%、桂林花生唐出租率達到75%、成都花樣世界·奧特萊斯則僅達成48%出租 率。此外，成都郫縣項目、紅唐項目和蘇州紅唐項目、北京花生唐、蘇州、成都花生唐也均在籌備中。
由于商業項目都需要一定的培育期，短期內收益不大，花樣年公司資金仍要依靠地產銷售。而從花樣年近兩年的數據上也不難發現，該公司的商業輕資產計劃依舊有很長一段路要走。
以2013年銷售業績為例，該公司合同銷售金額107.4億元，均來自于中高檔住宅、精品高檔住宅和城市綜合體。在72.8億元的總收入中，物業開發貢獻 67.33億元，占總收入的92.49%。物業投資、物業經營服務、酒店服務收入分別為1.29億元、3.15億元和0.9億元，但在集團總收入中占比仍 低。
而在2014年73.06億元的營業額中，花樣年物業開發收入為65.35億元，占總收入的89.4%。剩下的物業投資、物業代理、物業經營和酒店服務則分別收入1.36億元、0.19億元、5.04億元以及1.11億元。
本文來源于新浪，圖片源自網絡，如牽涉版權問題，請與管理員聯系，謝謝！
