長富匯銀張保國闡述：一半以上房地產私募基金兩年淘汰邏輯。
“中國一半以上的房地產私募基金企業或將在這兩年被淘汰。”長富匯銀投資基金管理（北京）有限公司董事長兼總裁張保國22日對21世紀經濟報道記者表示。
作為房地產私募基金領域的代表之一，長富匯銀的投資風格非常鮮明。張保國對21世紀經濟報道記者表示，公司目前專注于百強房企配資、棚改和收購核心城市核心區域的核心物業這三個領域。
北京師范大學房地產研究中心主任董藩22日對21世紀經濟報道記者表示，“房地產仍然是最好的投資方式，”他認為未來房地產業發展的主要推動因素包括人口增長、城市化、家庭裂變、生活方式的演化、區際人口的整合等。房地產市場需求的增長遠未結束，雖然三四線城市目前出現結構性過盛，但一二線城市的住房需求遠沒有到頂。
房地產企業也持有類似觀點。融創中國杭州公司董事長陳恒六22日表示，房地產的投資回報雖然和過去相比下降了一些，但是相比其他產業還是要更好。“房地產在過去幾年很困難，成交量萎縮，就像前幾年的股市，但這是一次醞釀的機會。以前的存量房比較多，今年要急于突破，所以要走量，價格就會下來，正是一個抄底房地產的好時機。”
風險爆發期
張保國表示，房地產行業目前已從趨勢性市場轉換到結構性市場，地產私募基金要選擇有足夠開發能力、產品設計能力、銷售能力和融資能力的百強企業或者中國一流的房企進行合作。
在張保國看來，2010年是地產金融的元年，當年開始的地產調控導致融資不再容易，催生地產金融的發展。而以前開發商只要能拿到地，獲取資金非常容易。
張保國認為，今明兩年或將是中國房地產私募基金的風險爆發期，今年由于股市的走強導致很多資金從房地產領域撤離至股市，尤其是銀行和信托這兩類機構。
“地產金融發展時間短，快速集聚了很多房地產私募基金企業，這些企業一半以上或將被淘汰。”張保國表示，已經有了很多案例應驗，以前很多基金忽略了基礎資產的審核。因為以前房地產容易賺錢，現在就不一定。這主要取決于基金管理團隊選擇什么樣的交易對手和投資項目非常重要。地產項目良莠不齊，不好的項目肯定會導致基金兌付風險，對管理人來說就是天大的風險。
針對當前行業發展形勢，長富匯銀自身也進行了相應的業務調整，可以濃縮到以下三個方面：
第一是精選交易對手，如長富匯銀已和融創等全國排名靠前的房地產企業展開合作，這些企業往往具有好的產品研發和銷售能力以及強大的融資能力。長富匯銀與百強房企展開前期拿地、后期開發、并購等方面的配資業務。
第二，只做擅長領域，比如棚改。長富匯銀是最早參與棚改的專業金融機構之一，目前已成為棚改類主題投資基金的標桿型企業，棚改的優勢在于已經形成穩定、成熟的盈利模式，并且有政策的支持；而且，棚改項目大多處于城市的核心區位，擁有良好的銷售回款預期。
第三個，收購核心物業，長富匯銀在全國持有20棟左右的核心物業，租金年回報率可以做到7%以上，將來有望通過REITs實現退出。
從國外來看，美國每年房地產總投資的70%來源于地產基金，而國內的10%都不到。
張保國稱，在中國每年8萬億的房地產融資中，房地產基金的存量不到8000億。地產金融在國內是剛起步，未來發展空間很大。但投資于開發能力弱、產品同質化嚴重、區位偏僻的項目都是風險較大的。
“兩頭大，中間小”
房地產行業從2013年開始調整，2014年被市場普遍認為很困難，但是從基礎數據來看其實不然。
張保國介紹，登記在冊的房地產開發商的數量2013年從8萬家減少到6萬多家，2014年又從6萬多家增加到了8萬家。“誰能想到在2014年這么困難的時期房地產開發商反而增加？”張保國表示，城鎮化的需求，加上年齡段在20-30歲之間的人群有3.3個億，其購房成家需求都是剛需，跟市場調控與否都沒有太大的關系。
目前地產業內的最大問題是房價會降的預期，但是一線城市量和價都在回升，很快還將會傳導到三四線城市。“升都是大城市先升，降是小城市先降，房地產市場不存在大的系統性風險。”張保國表示。
五牛基金副總裁全宇22日也表示，近期房地產市場一二線城市的基本面很好，市場需求旺盛；上海和北京已經成為全球房地產資產配置很重要的城市，一二線城市的住宅、辦公及一些商品物業都值得投資。
海銀財富總裁韓芳則認為，目前房地產市場出現分化，一二線城市的投資項目依舊有吸引力。隨著“3·30”政策（降低二套房貸款首付比例和二手房滿2年交易免征營業稅）的出臺，改善性住房有望長期受益。
張保國認為，2014年只是區域調整，去年受影響最大的是東部沿海的江浙地區，“東部沿海一個縣城房價均價都到二三萬了，價格應該回歸。”
但是他看好中西部地區，其中中西部分兩種，一種是在最近五六年內新開的新區，沒有外來人口的經濟支撐，房價的前景比較悲觀。
但多數的中西部城市，尤其是三線四線的地級城市，GDP在2000億左右，人口一百萬左右，產業結構完整，特別是處于高鐵沿線的，經濟基本穩定，城市的城區人口只占到總人口的五分之一到十分之一的，這樣的城市在張保國看來房地產問題并不大。“今年的市場是‘兩頭大，中間小’，兩頭是指一線和五線不錯，二三四都一般，但是系統性風險是不存在的。”
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