十年黃金時代向白銀時代轉折，地產行業停止膨脹轉而去粗取精：一線與二三線城市之間已呈現分化，主流房企集中回歸一線主戰場；從供需上，賣家市場正歷史性地向買家市場過渡；住宅產品而言，主流產品也逐漸的由期房向現房或二手房過渡。
處于該轉型邊界上，主流房企的發展視野會發生哪些變化？在制定未來發展戰略上，有什么方向性的調整？同時，在產品定位與開發方面，房企又將如何調整？
節奏變化：淡化“唯業績論”
年報季與一季度財報披露期間，房企們表現出不同程度的“拖延癥”。事實上，目前已發布2014年年報和2015年前3月銷售業績的房企中，有一半以上表示受到季節因素及整體市場下滑的大環境影響，不乏領軍企業者出現業績的負增長。
而與業績下行相同步的，是房企開始逐漸淡化“唯業績論”的心態。
“地價在漲，但房子售價已過了前些年的飛速增長期。”綠地的京津事業部總經理歐陽兵向媒體預測，“房地產會向任何一個行業一樣，它的利潤率會趨于行業平均，我們看發達國家就知道我們的未來，不管是房地產、金融還是汽車制造，農業，平均的稅后利潤率就是5%到10%，每個行業差不多。”
而另一“先覺者”萬科，則直接在4月3日的2014年業績發布會上，稱2015年將不設銷售目標。郁亮明確表示今年將繼續淡化速度和規模，努力做好轉型探索，他認為房地產利好政策的出臺亦不能逆轉房地產白銀時代的趨勢。
“房企淡化業績，既是一種無奈，也可理解為新常態樓市經濟下的策略調整。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說，他認為房企出現“心態的轉變”，很多大房企不再在土地擴張上做文章，而積極尋找一種業務的轉型。“不唯業績論，說明是對后續盈利模式的一個轉變。”
方向調整：“返遷”一線城市
近一年，一個很集中的現象，是主流房企紛紛減緩擴張步伐、縮減二三線城市的業務規模，回歸到一線城市。
某央企副總裁談到集團在全國業務布局時對新華網記者表示，若再三努力和調整隊伍之下仍對某些城市不熟的話，“可能暫時考慮要退出”。他認為，房地產市場確實從“黃金時代”來到了“白銀時代”，但如果搞不好，這個市場不只有“白銀”，還有“白骨”。
歐陽兵也向記者表露他對二三線城市市場現狀的隱憂：“我之前在外地一些省份工作，房地產各類產品供求關系的嚴峻局面，可能是北京想象不到的。真的就像有些說法，某某城市的房子賣十年都賣不完。”他表示，接下去將與團隊全力專注于北京市場。
對此，嚴躍進認為，房企在北京等一線城市占據地盤，能獲取土地增值的收益，從實際情況來看，也會帶來整個市場價值的提升。“而一些三四線城市的風險比較大，很多房企擔憂樓市發展后勁不足，所以并不會主動去進行投資。若非地方政府有土地優惠，那么實際上還是投資一線城市更劃算。”
重新定位：創新或調整產品
目前為止，已有萬達、萬科、綠地等多家龍頭房企，堅決表示要結合市場的新形勢對產品定位與結構進行調整，或創新，或微調。
據悉，萬達自去年便開始積極做產品轉型，提出從重資產向輕資產過渡，項目重心逐漸由萬達廣場向萬達文化旅游城轉移，同時又與百度、騰訊一齊聯手打造互聯網思維的電商平臺。王健林在今年4月的年會上表示，轉型有代價，但萬達會把代價控制在最低，同時也會引入一些合作者。
轉型速度之快如萬科，在今年披露的未來十年業務版圖構想中，除提及“三好住宅”和“城市配套服務商”之外，并稱將延伸“產業地產”和“消費地產”業務，尤其是對創客的空間試驗，將有可能撬動一個新的產業生態圈及其背后隱藏的萬億市場。據爆料，近期萬科已準備拿出3億，支持員工離職創業，實現萬科更深遠的平臺化野心。
“前幾年房企注重規模擴張，近兩年都開始調整，”中國房地產業協會名譽副會長朱中一向記者表示，他認為大企業對市場反應的速度很快，總是比一般房企要先做出創新、轉型動作，也更快地順應新常態下的市場。
“房企產品定位調整，商業模式轉型，其背后還是尋找一個可持續性的、成本低的發展模式。”嚴躍進告訴記者，“尤其是在互聯網產品的拓展上，房企會加大力度，占據行業制高點。通過涉足互聯網，也能夠對房企現有資源進行一個整合，這是最關鍵的一點——符合房企產業結構和商業模式轉型的需求。”
