雖然房地產市場一直在低迷中徘徊不振，但隨著社會老齡化的加劇，養老地產卻備受資本青睞。

　　山東鋼鐵集團近日與綠城房地產集團舉行戰略合作框架協議簽訂儀式，雙方將充分利用各自優勢，共同投資開發濟南市兩個地塊的房地產項目以及山東省境內的養老健康地產項目。而魯商集團的首個養老養生項目——魯商幸福城去年已在臨沂市湯頭鎮知春湖正式啟動。在濟南市長清區，多個養老地產項目正拔地而起。

　　“大量社會資本、大批地產商進軍養老產業,看重的是老年產業背后的巨大需求。”14日，接受記者采訪時，山東財經大學房地產研究所所長、導報特約評論員郭松海表示，中國老年人口已超過2億,到2025年將超過3億，這使銀發產業大有可為。

　　商業地產轉向

　　此前已在山東開發多個房地產項目的山東鋼鐵集團去年整合房地產板塊，將濟南和萊蕪的置業公司合二為一成立新公司，打造成為集團新的利潤增長點。山東鋼鐵集團一位內部人士向記者透露，在樓市剛需持續不振的情況下，養老地產成為其商業地產轉型的重要方向。

　　“魯商集團將以養老養生產業為突破口，加快發展健康服務業。”對投資養老地產項目，調整商業地產發展方向，魯商集團總經理凌沛學接受記者采訪時坦言，隨著60歲以上老年人口的急劇增加，“421”模式家庭的養老壓力不斷加大，可以預見未來傳統養老模式將受到沖擊，而企業和投資者介入社會化養老是必然趨勢。打造養生養老產業項目，最重要的是要打造一個讓老百姓進得來、養得起，并且讓人感覺到確實比在家更好的養老方式。

　　他認為，魯商集團在養老養生項目中資源優勢很明顯，可以聯動醫藥醫療、房地產、醫護教育、金融、傳媒、酒店、零售等多類產業，構建多層級立體化養老產業體系。目前魯商集團正以山東商業職業技術學院作為養老養生項目的孵化基地，研究創立適合我國國情的養生養老商業模式。

　　據了解，濟南實力房地產開發公司也開始發力養老地產，其旗下恒生偉業置業有限公司在濟南長清區建設的玉符生態健康城，是濟南房產市場上第一個由房企投資開發建設的養老地產項目。

　　模式探索

　　養老地產雖然迅速崛起，投資大、回報周期長的運作模式卻處在不斷探索與爭議中。

　　對此，魯商集團的思路很明確。凌沛學說，市場化項目將通過打造專業養老公司，構建多層級立體化養老產業體系，建立適合我國國情的商業模式。另外，與政府合作接管養老機構。“受專業水平限制和投資不足制約，現在不少政府養老機構運營艱難，許多地方由此開始探索公辦民營。”凌沛學認為，公辦民營將成為國內外養老機構運營的主要模式，魯商集團已開始探索接管政府養老機構的可行模式。

　　“讓今天投資的錢替未來的養老做保障。”合眾人壽保險公司負責人告訴記者，“養老社區入住條件是保單+實物的模式，比僅僅到期返現更能解決實際問題。”另外，被保險人在入住期間也可靈活選擇入住權，租金則按照入住期間社區公布的租金進行結算，選擇較為靈活。

　　“養老地產雖被譽為地產界的朝陽產業，卻不同于普通的房地產開發，目前還沒有探索出成熟的盈利模式。”在郭松海看來，養老產業既不是簡單的房地產開發，也不是純粹的醫療保健，而是整合投資、開發、建設、運營、醫療、保險、服務等各個層面資源的系統工程，企業要從產業鏈的方向來做。

　　同時，郭松海提醒，盡管目前養老服務業發展的政策環境不斷優化，體制機制日趨完善，但有能力、有意愿入住養老公寓的老年人還比較少。有數據表明,75歲以上的老年人只有12%愿進養老院,且前提是生活不能自理。因此，進入養老產業不能盲目，尤其是高端養老項目，更要做好前期調研和市場開發，否則很容易出問題。

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