營(yíng)業(yè)額測(cè)算4大角度及租金測(cè)算5種途徑
來(lái)源:未知 作者:未知 時(shí)間:2015-01-26
核心提示：營(yíng)業(yè)額測(cè)算有哪四大角度?其中涉及到哪些公式?測(cè)算方法是怎樣的?租金測(cè)算可以通過(guò)哪些途徑實(shí)現(xiàn)?各業(yè)態(tài)的基本承租水平是怎樣的?來(lái)吧，都在這里。
一、營(yíng)業(yè)額測(cè)算的4大角度
營(yíng)業(yè)額，是指為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。營(yíng)業(yè)額的測(cè)算一般有四個(gè)角度：
1)一方面，可以以“產(chǎn)品單價(jià)”為依托的測(cè)算；
營(yíng)業(yè)額=產(chǎn)品平均單價(jià)*銷售數(shù)量
2)另一方面可以以“客單價(jià)”為依托的測(cè)算方法；
營(yíng)業(yè)額 =平均交易單價(jià)(即客單價(jià))*交易次數(shù)
3)如果可獲知對(duì)方營(yíng)業(yè)稅額度，亦可推算出營(yíng)業(yè)額；
4)上市公司可通過(guò)年度財(cái)報(bào)查詢相關(guān)門(mén)店?duì)I業(yè)額。
業(yè)態(tài)不同，營(yíng)業(yè)額測(cè)算的方法不同，難度不同
1、餐飲、影院、娛樂(lè)等固定座位數(shù)量的業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額測(cè)算方法相對(duì)較為簡(jiǎn)便：
基本公式為：
2、影院票房測(cè)算：
年票房=月票房*12
月票房=每日放映場(chǎng)次*上座率*平均票價(jià)*座位數(shù)*30
上座率=估算人流/放映場(chǎng)次/座位數(shù)
估算人流：需現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，選定樣本分時(shí)段進(jìn)行調(diào)研;
上座率開(kāi)始較低，最高不超過(guò)35%;
目前每日影院放映場(chǎng)次在5.6-6之間。
3、針對(duì)百貨、超市、購(gòu)物中心等大型賣場(chǎng)：
除了上市公司可以查詢年度財(cái)務(wù)報(bào)表以外，測(cè)算難度較大，需要調(diào)研的數(shù)據(jù)項(xiàng)較多，一般需要客流量、交易率、客單價(jià)等實(shí)地調(diào)研數(shù)據(jù)。
營(yíng)業(yè)額=客流量*交易率*客單價(jià)
4、超市營(yíng)業(yè)額測(cè)算：
利用得到的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開(kāi)始計(jì)算銷售額預(yù)估需要的三要素：
1、入店購(gòu)買率%=-160.523+1.149*10-5*人流量-0.472居民比例-5.463過(guò)路人比例+0.866交通系數(shù)+45.674家庭人口+3.175*10*-3*家庭收入
2、門(mén)前人流量=∑N天人流量÷N。
3、客單價(jià)=∑N人購(gòu)買金額÷N。
預(yù)估月銷售額=30*人流量*入店購(gòu)買率*客單價(jià)
年銷售額=月銷售額*12
*公式中數(shù)據(jù)引自《連鎖超市銷售額預(yù)估模型》
二、租金測(cè)算的5種途徑
租金測(cè)算的方法多種多樣，角度不同采用的方法也不盡相同。常用的租金測(cè)算方法有幾個(gè)途徑：
1、實(shí)地調(diào)研
2、網(wǎng)絡(luò)查詢
3、與第三方公司合作
4、通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推(此方法較為準(zhǔn)確，適用于調(diào)研難度較大的大型商場(chǎng)租金估測(cè))
5、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)
針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小，且調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn)確，可采用1、2種途徑進(jìn)行調(diào)研。
針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)，租金調(diào)研相對(duì)較為困難，可考慮選用與第三方公司合作，或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。
以下以KTV租金測(cè)算為例：
三、簡(jiǎn)單介紹常見(jiàn)的幾種業(yè)態(tài)的承租水平
餐飲類：快餐承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%-12%;大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營(yíng)業(yè)額的7%-8%。
娛樂(lè)類：影院，依據(jù)影院的營(yíng)業(yè)額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%;KTV的承租水平一般較低，租金占營(yíng)業(yè)額比例約在3%-5%左右。
超市：賣場(chǎng)中，超市的租金水平幾乎是最低的，僅為營(yíng)業(yè)額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
電器賣場(chǎng)：依據(jù)我司開(kāi)店的要求，電器賣場(chǎng)的承租水平一般為營(yíng)業(yè)額的2%-3.5%左右。
百貨：百貨賣場(chǎng)屬高毛利業(yè)態(tài)，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營(yíng)業(yè)額的12%-17%。
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