回顧商業(yè)地產(chǎn)的初年2003起的前十年(2003-2013)，是混沌發(fā)展的十年，給我們留下的啟迪不外乎是：

 

房地產(chǎn)不等于商業(yè)地產(chǎn)

 

商業(yè)地產(chǎn)不等于地產(chǎn)商業(yè)

 

商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是金融

 

商業(yè)地產(chǎn)不僅考驗開發(fā)商的資金實力、開發(fā)能力還有運(yùn)營能力即人才和團(tuán)隊。

 

2014年，粗獷型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的資源紅利優(yōu)勢結(jié)束。當(dāng)初“初生牛犢不怕虎”的開發(fā)商大多面有難色，人們痛定思痛，開始反思從此的商業(yè)地產(chǎn)中期十年(2014-2024)將怎么度過?

 

我的看法是：2015年留給幾乎所有的商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商都需要從新戰(zhàn)略角度思考和選擇，別無其他主流：

 

思考和選擇之一是：繼續(xù)粗獷開發(fā)還是精細(xì)化發(fā)展時代，這意味著更重視定位、懂得商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)設(shè)計要先于建筑設(shè)計、用專業(yè)的團(tuán)隊合作。

 

思考和選擇之二是：從一開始就要明白我開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是為了散賣商鋪?還是真正要開發(fā)和經(jīng)營一個“臺北101“之列的有品牌的商業(yè)地產(chǎn)?隨著商業(yè)地產(chǎn)金融的開放與創(chuàng)新，原來散賣商鋪的開發(fā)商多了一個退出機(jī)制選擇，那就是發(fā)行固定收益基金或者經(jīng)營成熟之后進(jìn)行資產(chǎn)證券化。資產(chǎn)證券化也許是中國商業(yè)地產(chǎn)的最后一根救命稻草。

 

思考和選擇之三是：我的開發(fā)思路、資本是否合適繼續(xù)?可以肯定很多中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會選擇我是否退出部分投資甚至退出商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)?東方之門的開發(fā)商不是部分退出了嗎?這些項目在拿地后幾乎無一例外的勞民傷財按自己的想象和藍(lán)圖“作為了一番”，但“爭氣不爭財”，怎么能在董事會長期站住腳?

 

思考和選擇之四是：商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)金融化和證券化的腳步已經(jīng)走近，已經(jīng)不再停留在概念和嘗試，更不是無中生有了。什么是資產(chǎn)證券化?把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使得投資者與房地產(chǎn)投資標(biāo)的之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有, 轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價證券形式。今后商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不一定是自己開發(fā)的項目的終生“父母”。而可能只是“接生婆”，只是扶上馬送一程。使為真正的東家“資本”打工的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為成為“經(jīng)常態(tài)”。所有的開發(fā)目標(biāo)就是“資本”喜歡什么項目我們就開發(fā)什么項目!我們不再“有錢就是任性”，什么“褲衩”什么“秋褲”，什么“馬桶”。那玩意經(jīng)營坪效怎么樣?所有的定位、設(shè)計、業(yè)態(tài)、規(guī)模都必須投“資本”的所好!不然“資本”不青睞。

 

思考和選擇之五是：我是否有商業(yè)地產(chǎn)的人才、專業(yè)團(tuán)隊以及團(tuán)隊的再造功能?它有沒有人才儲備，未來商業(yè)地產(chǎn)的人才高度就是企業(yè)業(yè)績高度!

 

思考和選擇之六是：2015年開始，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入商家時代。商業(yè)地產(chǎn)集中放量投入市場，招商越來越難。全國連鎖商家經(jīng)過幾年瘋狂開店，單店盈利能力下降，2014年開始收縮市場，快時尚、大型餐飲、大賣場、百貨公司、國際一線奢侈品等放緩開店步伐，甚至開始關(guān)閉虧損的門店。因此，開發(fā)商盲目開發(fā)購物中心、商業(yè)街，導(dǎo)致了招商全面困難。2015年商家開店將更加謹(jǐn)慎。在談判桌上，開發(fā)商不再是朝南坐了。尤其在內(nèi)容為王的時代，商家品牌組合競爭力，是商業(yè)地產(chǎn)競爭力的核心組成部分。開發(fā)商越來越重視有特色和差異化的商家品牌。

 

思考和選擇之七是：開發(fā)商自創(chuàng)商業(yè)品牌或加盟代理國際新品牌，成為新常態(tài)下招商的突破口。當(dāng)前商家開店品牌重復(fù)度很高，導(dǎo)致購物中心凸顯同質(zhì)化，陷入惡性競爭。有實力和有戰(zhàn)略眼光的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，開始自創(chuàng)商業(yè)品牌，或加盟引進(jìn)國際新品牌，以打造自身商業(yè)地產(chǎn)項目的差異化和核心競爭力。環(huán)視國內(nèi)外成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，都擁有自己的商業(yè)品牌，以解決商業(yè)地產(chǎn)招商難的問題。

 

思考和選擇之八是：部分有戰(zhàn)略眼光的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商淡出商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，其資本投資轉(zhuǎn)向新能源、高新科技、生物環(huán)保、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)金融等新興行業(yè)。由于國家的產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向，在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)賺到第一桶金的部分開發(fā)商，會尋找新興行業(yè)的投資機(jī)會。

 

思考和選擇之九是：商業(yè)地產(chǎn)并購基金興起。商業(yè)地產(chǎn)大量盲目開發(fā)，或者缺乏管理團(tuán)隊，或者缺乏正確的商業(yè)定位，或缺乏可持續(xù)發(fā)展的資金等現(xiàn)象的存在，給國內(nèi)外資本市場帶來商業(yè)地產(chǎn)并購機(jī)會。保險公司、信托基金、證券公司、商業(yè)銀行等傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)，紛紛關(guān)注或組建商業(yè)地產(chǎn)并購基金，并聯(lián)合成立商業(yè)資產(chǎn)管理團(tuán)隊，并購大量有潛在價值的商業(yè)地產(chǎn)項目，并派駐有經(jīng)驗的資產(chǎn)管理團(tuán)隊提升項目資產(chǎn)價值，運(yùn)營成功之后退出獲利。

 

思考和選擇之十是：商業(yè)地產(chǎn)擁抱O2O，進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)發(fā)展時代。傳統(tǒng)實體商業(yè)受到電子商務(wù)沖擊巨大，實體商業(yè)紛紛嫁接O2O，以客戶體驗與垂直營銷為核心手段，試圖逆襲電子商務(wù)。

 

2015注定是商業(yè)地產(chǎn)業(yè)鳳凰涅槃的時代，思路在碰撞和選擇、資本在尋找和選擇、人才在尋覓和選擇、項目和新主人在選擇。。。。選擇成就未來，商業(yè)地產(chǎn)仍是中國最大的投資業(yè)態(tài)，隨著養(yǎng)老經(jīng)營地產(chǎn)、主題文化經(jīng)營型地產(chǎn)等一大批都納入理性開發(fā)，以經(jīng)營為意志、以運(yùn)營為導(dǎo)向，中國新型城鎮(zhèn)化城市發(fā)展的路子才會走得越寬，步伐邁得更大，我們在路上!

 

來自中國日報網(wǎng)房產(chǎn)，如若牽涉版權(quán)問題請與管理員聯(lián)系，謝謝！