（4）、項目周邊人口興旺，道路與項目的銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車場。

 

　　（5）、核心商圈內(nèi)（距項目 1.5 公里）無經(jīng)營面積超過 2500-5000 平方米的同類業(yè) 態(tài)為佳。

 

　　影院項目較理想位置在新、舊商圈均可，可以依附百貨、超市、購物中心、 KTV、游戲廳、餐飲街等休閑娛樂設(shè)施。

 

　　案例：橫店影院選址要求

 

 

　　2、物業(yè)要求

 

　　影城實用面積：最低要求實用面積2500㎡

 

　　層高：一般影院層高都要求梁底凈高≥8米。部分影院要求更高，如韓國CGV 影院要求梁底凈高≥10米，萬達(dá)影院要求梁底凈高≥12米

 

　　柱距：柱距 8-16米

 

　　承重：活載標(biāo)準(zhǔn)值≥400kg/㎡

 

　　電纜電容：強電負(fù)荷≥400千瓦

 

　　空調(diào)系統(tǒng)：制冷量≥500kw 制熱量≥700kw 流量≥45000m3 ╱h。

 

　　通風(fēng)系統(tǒng)：預(yù)留影院所需新風(fēng)井/口、排風(fēng)井/口。

 

　　給排水系統(tǒng)：指定位置預(yù)留 DN75 給水管、 DN110 排水管和 DN110 排污管，消防用水：30L╱S，不小于￠ 150 噴淋接口。

 

　　廣告宣傳：提供廣場外墻面、正門和主要通道等位置約２００㎡用于影院宣 傳。

 

　　影院大、中、小廳及 VIP 廳要求：

　　

 

　　案例：橫店影城物業(yè)要求

　　

 

 

 

　　影院招商談判

 

　　1、招商談判流程

 

　　1) 與電影院拓展人員（乙方） 取得電話聯(lián)系，介紹項目并發(fā)送招商簡介；

 

　　2) 電話確認(rèn)項目簡介收發(fā)情況，如若對本項目有進(jìn)駐意向，則約定考察項 目時間或者是上門拜訪時間；

 

　　3) 乙方派專員考察項目，招商人員接待；

 

　　4) 乙方提供物業(yè)基本要求，雙方并對詳細(xì)商務(wù)條件進(jìn)行談判；

 

　　5) 簽署合作意向或協(xié)議；

 

　　6) 甲方提供建筑圖紙，由乙方按影院特殊工藝設(shè)置圖紙；

 

　　7) 甲方辦理建筑工程消防設(shè)計審核意見書；（甲方負(fù)責(zé)完成影城的一次消防 工程，含強排煙、噴淋、煙感等）

 

　　8) 乙方出具影城正式圖紙給甲方，由甲方轉(zhuǎn)交設(shè)計單位出具正式圖紙，甲 方按圖完成土建工程；

 

　　9) 乙方接收場地，裝修并備齊手續(xù)，開業(yè)。

 

　　2、核心問題談判

 

　　Ø 合作模式

 

　　1) 純租賃

 

　　2) 票房分成

 

　　3) 品牌輸出管理： 品牌影院投資方與開發(fā)商共同投資影院， 使用影院的品 牌，但影院需占股份 51%以上。

 

　　Ø 合作條件

 

　　1) 純租賃模式：地級市影院的租金

 

　　2) 票房分成或稱聯(lián)營扣點模式：連鎖品牌影院一般為 15%-20%，一些地方 性的影院分成可談到 25%

 

　　3) 保底與票房分成兩者取其高

 

　　4) 保底租金+票房分成

 

　　該合作模式下的保底租金通常會很低，一般均能通過收入分成方式予以實現(xiàn)，故實質(zhì)上也主要為分成合作方式

 

　　Ø 租賃期限 租賃期限一般為 15-20 年

 

　　影院投資分析

 

　　1. 影院投資分析

 

　　在地級市中影院的單座投資不會超過 15000 元，而大地數(shù)字電影院

 

　　單座成本在 5000-8000 元之間。

 

　　下面是一些一、二線影院的投資情況

　　

 

　　2. 影院回報分析

 

　　在中國，電影院的收入中，票房還是占絕大部分。一般而言，影片的票房 一分為二，由制作、發(fā)行環(huán)節(jié)和電影院分得票房總額的50%，在此基礎(chǔ)上，稅和電影基金要分掉票房的 8%左右，再扣去上交院線 3%-5%的管理費，最后留 給影院的，大概是 40%左右。如果按照 20%的租金比例，影院在支付了水電、 人工、設(shè)備維修和場地翻新的費用后，結(jié)余盈利已經(jīng)變成了艱難的任務(wù)。

 

　　通過對電影產(chǎn)業(yè)價值鏈傳導(dǎo)解析，影院以及由其構(gòu)成的院線占據(jù)了整個電影產(chǎn)業(yè)鏈總收入最多58%份額。

 

　　電影從制作到實現(xiàn)票房收入有四個環(huán)節(jié)，即制片—發(fā)行—院線—影院。其中，各環(huán)節(jié)都有行業(yè)內(nèi)約定俗成的分配比例，包括制片分賬總收入的約 30%，發(fā)行15%，院線分 5%-8%，影院占比48%-50%。

 

　　電影產(chǎn)業(yè)鏈之外，電影院管理本身也有利可圖。在行業(yè)平均水平之下，影院管理中的非票房收入占到票房收入的12%。保利的影院把該數(shù)字做到了20%，而覃 宏稱，星美影院的數(shù)字則超過了20%。

 

　　此外，行內(nèi)人士認(rèn)為，一個影院20%的收入浮動，來源于該單一影院總經(jīng)理等核心管理團隊的能力。這其中包括，團體票的推廣，以及影院廣告、后電影產(chǎn)品銷售等。

 

　　票房凈收入=票房總收入—電影專項基金（ 5.5%）—稅收（3.3%）=91.2%的票房總收入

 

　　支出：

 

　　制片=票房凈收入的 30%=27.36%的票房總收入

 

　　發(fā)行=票房凈收入的 15%=13.68%的票房總收入

 

　　院線=票房凈收入的 5%-8%=4.56%—7.3%的票房總收入

 

　　運營管理成本=X

 

　　場地租金=15%-20%的票房凈收入=13.68%-18.24%的票房總收入

 

　　影院純收入：24.62%—31.92%的票房總收入+非票房收入(12%的票房總收入)=36.42%-43.92%的票房總收入—運營管理成本

 

　　影院非票房收入

　　 

 

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