為了提升產品檔次、增加銷售賣點，作為樓盤第一張臉的外立面，是否就不需要進行成本控制了？

 

實際上，很多標桿房企一直在努力平衡外立面效果的取得與成本管控之間的矛盾。如何在保證外立面效果的同時，控制好外立面的成本？今天，明源君就以中海、龍湖為例，為大家總結下這其中的門道。

 

在產品設計階段，嚴控窗積比和墻積比

 

首先，在產品設計階段，要嚴格控制好窗積比和墻積比這兩個指標。

 

什么是窗積比？就是外立面的門窗與建筑面積（僅限所在樓層）之比。

 

以中海為例，在中海的限額設計當中，規定了窗積比必須在0.25-0.3（北方一般在0.25左右），盡量控制在0.25。同時，盡量控制開窗面積，以降低外墻保溫投入，并減少飄窗、轉角窗面積。

 

 

上圖中，在設計時將聯排南向窗戶寬度主要為1500和1800，保證了良好采光。而北向、側向的窗口寬度設計成1200和1500，盡量做小，可以減少能耗，降低保溫的成本。

在控制好窗積比的同時，產品設計階段，還應控制好墻積比。

 

對于外立面裝飾面積與建筑面積之比，我們稱為“墻積比”。目前，業內將這個指標普遍控制在1~1.3；中海對墻積比的限額指標是控制在1.2左右，不宜超過1.5。但對于聯排別墅或獨棟別墅來講，墻積比可以適當放寬，目前大部分在1.8~2.1之間，甚至更高。

 

同時，在產品設計上，控制立面的層次也能大大地降低墻積比。

 

那么，如何控制立面的層次呢？事實上，就是讓外立面盡量平整，減少凹凸感。在建筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構件的數量、裙房的層數、立面造型或構架的復雜程度。如下圖所示，一梯二板式設計在成本控制上明顯優于一梯二品字形。

 

 

慎重選擇建筑風格

 

其次，控制好外立面成本，需要慎重選擇外立面的建筑風格，因為不同的建筑風格所需的成本投入是不同的。

 

目前，市場上常用的建筑風格包括：英式風格、法式風格、地中海風格、北美風格、ARTDECO、現代風格、新古典主義風格、中式風格等。

 

 

比如地中海風格和法式風格的外立面形狀不一樣，地中海建筑線條簡單、圓潤，但法式建筑相對來說更加復雜、繁冗，因此，兩者的裝飾用料、工序復雜程度就有所區別，后者的成本相對前者而言也會更高。像龍湖的滟瀾山和綠城的玫瑰園就是最好的例子。

 

又如ARTDECO主義建筑風格雖強調豎向線條，但實際操作上，會注重頂部的塔式結構處理，在裝飾上多采用幾何化、V形圖案，因此展開的裝修面積會比較多，如此一來，成本指標也會相對較高。

 

相反，現代主義風格由于其造型簡潔、明快，外立面沒有多余的雕飾，剩下來的只有窗、陽臺和橫平豎直的簡潔線條，因此成本相對最低。

 

對幾種主要的建筑風格歸納可以得出，外立面的成本控制和建筑風格的定位息息相關，所以，一些定位首改的高層住宅產品，在立面風格的選擇上多采用現代主義風格；而如別墅、花園洋房等低層、多層住宅產品，由于定位高端，則多采用地中海、英式、法式等歐陸風格來凸顯其樓盤檔次。

 

嚴控外立面用料比例

 

第三，要管控好外立面的成本，必須對外立面的取材及所用的材料比例進行嚴格把控。

 

行業最常用的方式，就是通過設計發揮，將普通材料做出優質或高端的設計效果。

 

以下圖為例，其初始設計是基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；每四層設計有橫向線條，線條全部為GRC材質。考慮到節約成本，最后將此外立面設計優化成：基座部分改為兩層，局部三層，材質為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；每四層的橫向線條取消，線條盡量采用混凝土澆筑。

 

 

（初始設計）

 

 

（優化設計）

 

再以龍湖為例。龍湖常采用的地中海風格，外立面的材料主要是涂料和文化石兩種。對于不會影響視覺效果的部位，可減少文化石的用量，增加涂料的用量，在陰角處收掉，可以減少造價。

 

 

同時，在單體設計中，可將GRC部位與尺寸統一，以此適當減少造價，且便于施工和管理。

 

 

而地中海風格中經常使用的木架構，可以將實木改為混凝土加仿木漆，以此減少一些成本，還可以減少后期的維護產生的費用。最后，將建筑的線腳、檐口、斗拱等石材換為GRC構架外噴仿石涂料，以此減少大量的材料費用，以降低造價。

 

 

在嚴控總成本前提下，提升外立面裝飾、門窗檔次

 

最后，在嚴控外立面總成本的前提下，可以考慮提升裝飾和門窗自身的檔次，以此來提升營銷賣點。

 

仍然以中海來舉例說明。在外立面裝飾上，普通檔次的成本約為70元/m2（建筑面積，外立面涂料為主），提升一個檔次至100元/m2（建筑面積，可采用部分瓷磚和少量石材），其成本的增加為30元/m2，所占項目總建安成本的比例約為30/1561=1.92%(其中1561為中海某區域平均地上建安成本)，比例不大，但明顯提升了營銷賣點。

 

同樣的，對于外立面門窗，采用普通鋁合金門窗約為350元/m2（門窗表面積），如果提至450元/m2，可以采用較好的配件、尺度較大的型材等，對于檔次的提升明顯，成本增加為100元/m2，折算到建筑面積為100*0.28=28元/m2（0.28為中海某區域平均窗積比），所占項目總建安成本的比例約為28/1561=1.79%（其中1561為中海某區域平均建安成本），比例不大，但明顯提升了營銷賣點。

 

本文來自明源地產研究院，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！