如今，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)進(jìn)入“綜合體時(shí)代”。具備現(xiàn)代商業(yè)意義的綜合體的出現(xiàn)和發(fā)展，在歐美國(guó)家歷經(jīng)了至少40年的演變周期。而在中國(guó)，短短10年間，從一線城市到四線城市，綜合體如雨后春筍般地拔地而起。以往單一功能的產(chǎn)品類型不斷減少，復(fù)合化的開發(fā)模式不斷加強(qiáng)，可見，隨著城市化水平的不斷提高，對(duì)城市土地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)需求變得更加復(fù)合與多樣。

 

綜合體的快速發(fā)展，對(duì)產(chǎn)品效率的追求是根本的原因之一。這一效率，從最初城市化中土地開發(fā)效率開始，隨后反映為開發(fā)產(chǎn)品的匹配效率，直至構(gòu)成良性的城市效率。仿佛一個(gè)合理的生態(tài)系統(tǒng)，綜合體各個(gè)產(chǎn)品板塊之間互相依存，其資源共享的意義大于不同功能的簡(jiǎn)單疊加。

 

由于當(dāng)前商業(yè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)所呈現(xiàn)出來的城市土地復(fù)合開發(fā)特征，純粹單一形態(tài)的功能體很難再見，商業(yè)比重的高密度、大容量是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要面對(duì)的難題。人們發(fā)現(xiàn)由于可銷售街鋪的低密性，將有限的土地全部轉(zhuǎn)化為可銷售街鋪顯然是不切實(shí)際的，因而必然會(huì)出現(xiàn)整體化、高樓層的大體量商業(yè)形態(tài)空間。如此一來，出現(xiàn)一些在尺度感上失衡的“潘然物體”也成為常態(tài)。對(duì)于一些品牌商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，跟隨城市化的進(jìn)程逐步進(jìn)入二三線城市，但對(duì)于完全持有類型的商業(yè)有些不太適應(yīng)，因此他們也進(jìn)行調(diào)整，由完全的持有型商業(yè)模式轉(zhuǎn)化為更加實(shí)際的持有與銷售混合的模式。

 

由此可見，在近5年以及預(yù)見的未來，商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變動(dòng)機(jī)可以簡(jiǎn)要概況為從單一商業(yè)形態(tài)的綜合體轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻由虡I(yè)綜合類型的綜合體，這樣的趨勢(shì)會(huì)對(duì)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)層面產(chǎn)生何種影響？

 

首先，在城市綜合體的設(shè)計(jì)中，復(fù)合性常常是設(shè)計(jì)關(guān)注的重點(diǎn)。這方面可以用平衡價(jià)值、和諧邏輯來概括分析。其中的每一個(gè)功能部分本身既有一套設(shè)計(jì)成立的原則、規(guī)律，但多個(gè)功能的統(tǒng)一綜合不等于多個(gè)設(shè)計(jì)邏輯的疊加，必然存在主次定位的問題。

 

其次，相對(duì)于商業(yè)綜合體而言，對(duì)商業(yè)部分的理解、分析有助于形成相對(duì)清晰定位的綜合體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)邏輯，可以滿足各功能層面的需求，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利益的價(jià)值最大化，并最終涵蓋城市綜合體的全面價(jià)值，即社會(huì)屬性的公共利益與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益。

 

所以，出于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)營(yíng)模式的變化，建筑師的設(shè)計(jì)分析工作將隨之面臨不小的調(diào)整，對(duì)商業(yè)多樣性的再思考顯得格外重要。如果多樣的商業(yè)類型構(gòu)成了城市商業(yè)綜合體的未來趨勢(shì)，那么基于以往持有的單純集中商業(yè)動(dòng)線模式，或者基于銷售的商業(yè)街的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，將從“非此即彼”的選擇，演化為“彼此共存”的混合。

 

二、多樣商業(yè)形態(tài)的有機(jī)組合策略

 

從商業(yè)混合的角度，我們可以把近年來的綜合體案例大致歸納為兩方面特點(diǎn)。其一，商業(yè)綜合體項(xiàng)目中持有型商業(yè)與銷售型商業(yè)大量共存，兩者在容量上不再像以往那樣一邊倒，在一些中高端項(xiàng)目中銷售型商業(yè)所占比重更大。持有型商業(yè)也不完全表現(xiàn)為集中商業(yè)的形態(tài)，街鋪化的持有型商業(yè)也有出現(xiàn)。其二，兩種商業(yè)類型反映到規(guī)劃格局中時(shí)，由于持有型商業(yè)主要體現(xiàn)出的高樓層特征和銷售型商業(yè)體現(xiàn)出的分散商鋪低樓層特征，二者在整個(gè)商業(yè)綜合體規(guī)劃中所覆蓋的用地范圍相當(dāng)，銷售型商鋪的布局對(duì)整個(gè)場(chǎng)地的影響大于集中商業(yè)。

 

基于以上兩個(gè)特點(diǎn)，在設(shè)計(jì)層面引發(fā)的思考是否如前述將兩種商業(yè)設(shè)計(jì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)嫁接就可行了呢？所謂“mall+商街”的思路是否妥當(dāng)呢？本文接下來闡述當(dāng)前持有型集中商業(yè)與銷售為主的商業(yè)街各自動(dòng)線規(guī)劃與設(shè)計(jì)中的一些經(jīng)驗(yàn)。

 

集中商業(yè)的動(dòng)線規(guī)劃分為外部動(dòng)線與內(nèi)部動(dòng)線，從外部人行、車行、貨運(yùn)以及內(nèi)部的水平與垂直動(dòng)線、主次動(dòng)線、中庭尺度、主空間等形成一套完整的設(shè)計(jì)原則與經(jīng)驗(yàn)，但其核心是營(yíng)造內(nèi)部的商業(yè)條件，形成封閉的室內(nèi)商業(yè)環(huán)境。這樣的設(shè)計(jì)原則缺少了對(duì)商業(yè)綜合體其他功能的關(guān)注，缺少了對(duì)片區(qū)、城市的理解，也出現(xiàn)了不少備受詬病的案例。

 

對(duì)商業(yè)街的設(shè)計(jì)則更關(guān)注街道尺度、節(jié)點(diǎn)、空間形態(tài)、商鋪單元的分析，具備更多對(duì)廣場(chǎng)、街道、城市生活以及開放空間的理解，但因其低密度、低容量、業(yè)態(tài)規(guī)劃局限，很難在城市地段價(jià)值大的區(qū)域單一存在。

 

多樣商業(yè)形態(tài)的有機(jī)組合一定是基于對(duì)集中商業(yè)、商業(yè)街兩者各自成熟的設(shè)計(jì)原則下的實(shí)踐結(jié)果。多樣商業(yè)形態(tài)的綜合體動(dòng)線模式將會(huì)具有以下一些特點(diǎn)。

 

1、持有商業(yè)的吸引力。

 

在持有與銷售結(jié)合的商業(yè)形態(tài)中，持有商業(yè)因其業(yè)態(tài)、運(yùn)營(yíng)的先天優(yōu)勢(shì)一定會(huì)成為整個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的“活力泵”，對(duì)它的規(guī)劃設(shè)計(jì)一定是核心問題之一。持有型商業(yè)是保證定位的關(guān)鍵。如何在銷售型商業(yè)空間與持有型商業(yè)之間不產(chǎn)生沖突，在設(shè)計(jì)中可以有一定的策略。 

 

2、特定節(jié)點(diǎn)空間將內(nèi)外聯(lián)結(jié)。

 

持有集中商業(yè)與大容量的銷售商業(yè)街之間不應(yīng)該是簡(jiǎn)單的動(dòng)線延伸與人流對(duì)接，否則業(yè)態(tài)定位、持有與銷售的差異（包括商業(yè)空間場(chǎng)所設(shè)計(jì)的內(nèi)外不一）會(huì)產(chǎn)生對(duì)商業(yè)綜合體項(xiàng)目設(shè)計(jì)品質(zhì)的偏差理解。因此，需要通過一種特定的節(jié)點(diǎn)關(guān)系設(shè)計(jì)來串接兩者。這一特定的節(jié)點(diǎn)手法經(jīng)過多個(gè)項(xiàng)目的實(shí)踐思考，可以表現(xiàn)為不完全是商業(yè)性質(zhì)的節(jié)點(diǎn)空間、注重城市性的開放空間、注重將商業(yè)需求與市民日常生活需求結(jié)合的場(chǎng)所。 

 

3、高容積率下的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)也需要尊重動(dòng)向設(shè)計(jì)的基本原則——保持簡(jiǎn)潔、清晰的動(dòng)線結(jié)構(gòu)，這不僅對(duì)商業(yè)本身有益，同時(shí)有利于人們形成對(duì)項(xiàng)目良好的辨識(shí)度與方位感。

 

4、節(jié)點(diǎn)空間的匯聚價(jià)值。

 

在集中商業(yè)的內(nèi)部空間設(shè)計(jì)中，主空間的作用非常大。作為內(nèi)部中庭空間的核心，主空間是人流匯集、商業(yè)展示等功能區(qū)域。在商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)的作用不言而喻。多樣商業(yè)形態(tài)下的商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)同樣需要考慮特定節(jié)點(diǎn)空間的匯聚作用，這種匯聚不再只是滿足商業(yè)綜合體自身的要求，應(yīng)該將作用擴(kuò)展到區(qū)域與城市層面的價(jià)值，使綜合體的設(shè)計(jì)變得更有影響力。 

 

5、梯級(jí)變化的動(dòng)線層次。

 

由于開發(fā)容量與強(qiáng)度，商業(yè)綜合體的動(dòng)線結(jié)構(gòu)體系不再是簡(jiǎn)單的線性模式。在保證其結(jié)構(gòu)清晰的前提下，合理的梯級(jí)動(dòng)線組合是必然結(jié)果。這可以表現(xiàn)為中心廣場(chǎng)與節(jié)點(diǎn)廣場(chǎng)的層級(jí)、街區(qū)道路尺度的不同規(guī)劃，進(jìn)而與城市格局融合。

 

6、關(guān)鍵點(diǎn)的持有。

 

出于定位的要求，從整個(gè)商業(yè)綜合體的項(xiàng)目規(guī)劃考慮，需要對(duì)控制商業(yè)主要界面的位置采用持有方式。對(duì)設(shè)計(jì)而言，則是要能明確規(guī)劃出這些位置，有意識(shí)地圍繞這些地點(diǎn)創(chuàng)造場(chǎng)所感。

 

7、城市功能的疊加。

 

特定節(jié)點(diǎn)空間的設(shè)計(jì)考慮了城市性的生活需求，這樣的空間將不再封閉于商場(chǎng)內(nèi)，或者商業(yè)街區(qū)內(nèi)部，它將依托城市道路節(jié)點(diǎn)、城市公共資源空間，更外向型也更具展示性。因此，城市生活中的文化、休閑、旅游等公共設(shè)施可以與之疊加，形成市民廣場(chǎng)，并因?yàn)槠湄S富性而具有真正的生命力，不再是形式化的“城市客廳”。

 

 

復(fù)合動(dòng)線模型研究示意

 

三、CCDI工程案例及典型設(shè)計(jì)手法應(yīng)對(duì)

 

前文的七種動(dòng)線模式并非彼此獨(dú)立，結(jié)合具體的設(shè)計(jì)手法，會(huì)形成更容易感知的商業(yè)界面。接下來簡(jiǎn)述的三個(gè)實(shí)例，分別在其中一項(xiàng)或多項(xiàng)動(dòng)線策略上實(shí)現(xiàn)了設(shè)計(jì)層面的突破。

 

案例1．贛州華潤(rùn)中心——中庭主空間動(dòng)線延伸形成特定節(jié)點(diǎn)空間的內(nèi)外聯(lián)結(jié)

 

贛州華潤(rùn)中心總建筑面積約80萬 m2，包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項(xiàng)目共分3個(gè)地塊開發(fā)，我司參與整體的規(guī)劃及其中商業(yè)用地的深化設(shè)計(jì)工作。整個(gè)商業(yè)開發(fā)容量為20萬 m2，包含12萬 m2的持有型集中商業(yè)——萬象城，及8萬 m2的銷售商鋪。

 

在商業(yè)設(shè)計(jì)中，非常重要的舉措是將萬象城的室內(nèi)中庭主空間延伸至城市萬象廣場(chǎng)，而萬象廣場(chǎng)又與室外街區(qū)商業(yè)連接，并與兩側(cè)的酒店、辦公樓串聯(lián)。同時(shí)萬象城沿街區(qū)一側(cè)采用兩層外掛商鋪的設(shè)計(jì)。萬象廣場(chǎng)鄰近城市道路，擺脫了單純商業(yè)廣場(chǎng)的模式，具有了城市廣場(chǎng)的性質(zhì)，其延伸方向還規(guī)劃有一個(gè)城市商業(yè)休閑步行街。這樣，萬象廣場(chǎng)居于城市道路的交匯點(diǎn)，面對(duì)城市街道，不僅作為商業(yè)性的展示空間，也供市民日常生活使用。

 

 

贛州華潤(rùn)中心商業(yè)與酒店、辦公樓的建筑布局

 

 

華潤(rùn)中心一層平面圖

 

 

華潤(rùn)中心延伸的室內(nèi)中庭主空間

 

案例2．蘇寧蕪湖城市之光——逐層退臺(tái)的外掛商鋪形成梯級(jí)變化的動(dòng)線層次

 

蘇寧蕪湖城市之光商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積28萬 m2，包含集中商業(yè)、沿湖商業(yè)街區(qū)與高層公寓。在城市中，濱水公共空間是市民生活的休閑場(chǎng)所。建筑師通過設(shè)計(jì)一個(gè)濱水廣場(chǎng)，一方面強(qiáng)化了公共空間的場(chǎng)所價(jià)值，另一方面也作為集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)之間的特定節(jié)點(diǎn)空間。濱水廣場(chǎng)設(shè)計(jì)注重的是其公共開放性。在集中商業(yè)靠近沿湖商業(yè)街區(qū)一側(cè)設(shè)計(jì)了一至四層逐層退臺(tái)的外掛商鋪，二層退臺(tái)空間是主要聯(lián)系集中商業(yè)與沿湖商業(yè)街區(qū)的人流交通層。逐層退臺(tái)的外掛商鋪擁有獨(dú)立的室外交通，集中商業(yè)的室內(nèi)各層人流也可到達(dá)。

 

 

城市之光整體鳥瞰圖

 

 

 

城市之光沿湖逐層退臺(tái)的外掛商鋪

 

 

城市之光將二層平臺(tái)作為人流交通層

 

 

案例3．深圳一方中心——與下沉廣場(chǎng)疊合的地下商業(yè)形成城市功能的疊加

 

深圳一方中心作為城市核心區(qū)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，包含大型集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅。項(xiàng)目具有地鐵換乘站點(diǎn)與公交場(chǎng)站的交通優(yōu)勢(shì)。對(duì)地下商業(yè)的設(shè)計(jì)尤其注重，通過采用偏移地下的方式與地上集中商業(yè)錯(cuò)開的方式，將地下商業(yè)區(qū)域疊合到城市街道與下沉廣場(chǎng)區(qū)域，形成激活“地鐵—集中商業(yè)—城市（下沉）廣場(chǎng)”的聯(lián)合作用，而集中商業(yè)與地下商業(yè)在下沉廣場(chǎng)處連結(jié)。

 

這樣，通過設(shè)計(jì)使下沉廣場(chǎng)同時(shí)具有了商業(yè)價(jià)值、交通價(jià)值與城市生活價(jià)值。

 

 

深圳壹方中心地上、地下商業(yè)結(jié)合透視圖

 

 

地上商業(yè)與地下商業(yè)的便捷接口

 

 

地下商業(yè)與下沉廣場(chǎng)的關(guān)系

 

四、結(jié)語

 

綜合來說，多樣商業(yè)形態(tài)下的綜合體動(dòng)線在特定節(jié)點(diǎn)空間的連接愈發(fā)呈現(xiàn)多層次化的趨勢(shì)，反映出集中形態(tài)商業(yè)與街區(qū)形態(tài)商業(yè)之間的多種組合關(guān)系，從前文分析的七類動(dòng)線模式和三個(gè)設(shè)計(jì)實(shí)例可以看出，綜合體中的城市商業(yè)街區(qū)、空中商街、屋頂購物公園等比較時(shí)尚的商業(yè)形式將成為未來一段時(shí)期內(nèi)的主流趨勢(shì)。這些商業(yè)形態(tài)將會(huì)催生出更多富于設(shè)計(jì)感的空間，進(jìn)而為都市綜合體帶來更好、更持久的商業(yè)氛圍和盈利能力。

 

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