2015商業地產趨勢預測：網購猛增、實體商業穩步推進
來源:未知 作者:未知 時間:2015-01-04
核心提示：2015商業地產行業總體趨勢預測如下：網絡零售繼續猛增，實體商業穩步推進；商業地產庫存持續增長，同質化風險增加；過往現金流高周轉模式無以為繼 商業經營時代來臨；三四線城市成規模擴張的主戰場。
2014年轉瞬即去。縱觀中國商業地產行業這一年大潮回落、模式變遷。
從行業總量來看，2014年延續了2013年以來的增速下滑的趨勢。
2014年1~11月，社會商品零售總額達到23.6萬億，同比增長12%，相比2013年的13.1%，2012年14.3%，2011年的17.1%，2011年18.4%的增幅，呈現逐年增速下滑的趨勢。
與此同時，2014年整個商業地產行業還有三個關鍵的變化特征，與往年有顯著不同，反映出行業正在步入拐點，尋找新的方向。
1、從產品功能看，商業地產由提供購物場地的單一功能發展為社交、休閑、娛樂、學習、購物等多功能的城市休閑生活方式目的地；
2、從經營模式看，全行業開始由“以售養租”的現金流高周轉模式轉變為持有經營模式；
3、從產品形態來說，由千店一面的傳統Mall或街區形態，逐步豐富為融合藝術、科技、人文等多元特色，有自身鮮明特點的主題化商業空間。
相信在2015年，這三個變化趨勢將更為顯著。
可以說從2014年開始，中國商業地產業已進入“試錯、創新、模式轉變”的關鍵時期。
誰能在這3~5年間迅速找準創新方向，創建出新的模式，就會誕生出10年前的萬達一樣的新的行業王者。我們期待這樣旗幟性的標桿企業的出現。
2015商業地產行業總體趨勢預測如下：
網絡零售繼續猛增，實體商業穩步推進
1、電商攻城略地，挖空廉價商品實體店的拓展空間
國統局公布的最新數據資料顯示，2014年1~11月，我國社會消費品零售總額達23.7萬億元，同比增長12％。
其中，網絡購物繼續高增長勢頭，零售總量增長了33.3%；限額以上單位網上零售額增長55.9%，網絡零售占零售總額比例將超過10%。
中國網絡零售市場交易規模自2009年開始，每年均以超過50％的增長率高速發展。
從目前發展局勢來看，電商已在電子產品、廉價衣履及圖書等領域給實體零售帶來了毀滅性的的打擊。
此類企業已紛紛將實體店面的功能由“售賣”轉向“體驗與展示”，城市熱門地段的旗艦店數量或有增加。
面對此類租戶的減少，物業運營方要么主動求變，調整業態配比將更多餐飲、娛樂類體驗業態引入其中，要么只能被淘汰或并購。
而像恒隆、新鴻基等定位相對高端的商場受到的沖擊則相對較小。線上商業在此時成為了實體地產調整升級的強大助推力。
相信線上購物爆炸式增長的態勢于相當長的一段時間內依然不會改變，主要原因有以下三點：
（1）電商企業紛紛上市，其所獲得的強大資金支持會進一步催化各家間的促銷戰；
（2）電商企業“渠道下沉”所開拓出的以三四線城市及農村為代表的“新興市場”，會帶來大量潛在及新增顧客；
（3）電商企業近期紛紛加碼移動端布局及O2O合作，將會進一步優化及豐富消費者的購物方式與體驗。
2、實體商業依舊增長穩定，占據較大市場份額
同時應該看到的是，在網絡購物的強勁挑戰下，中國線下消費規模近幾年依然以每年2萬億左右的增量穩定增長（2011年17.32萬億，2012年19.4萬億，2013年21.55萬億，預計2014年可達23.45萬億）。
因實體商業銷售總額的穩定增長，即使在電商的猛烈沖擊下，未來購物中心仍然有騰挪空間。主要因為商業地產運營方會審時度勢調整招商策略，更多引入餐飲、兒童及娛樂類強體驗性業態用以替代電子產品、廉價衣履等因電商興起而被擠占的業態空間，而此類強體驗性業態最突出的特點是會把部分客流重新拉回到購物中心中，讓冷清的商場重新感到一些暖意。
3、零售商業消費模式轉型，熱點切換
從統計數來看，2014年中國零售市場主要看點在一下幾個方面主要特征。
1、消費結構轉型，大眾化服務消費發展旺盛。
隨著餐飲業加快轉型，大眾化餐飲成為主流，據測算，1~11月限額以下餐飲企業收入增長13.2%。
2、通信文體類商品消費旺盛。
從相關數據可見，2014年限額以上單位通訊器材零售額增長29.7%。
3、綠色健康消費爆發。
根據商務部的數據統計，空氣凈化器、凈水設備零售額同比分別增長66%和72.1%
4、文化旅游市場強勁增長。
全年電影票房有望突破300億元，增長38%以上；預計全年旅游總收入3.3萬億元，增長14.6%。
5、傳統業態增速回落明顯。
1-11月專業店、超市和百貨店分別增長6%、5.5%和4.2%，比上年同期分別回落1.4、2.8和6.4個百分點。
上述五點變化，反映出新的經濟形勢下，中國商業消費的總體趨勢。新常態、新趨勢決定了未來市場的模式變化方向。
4、商業地產庫存持續增長，同質化風險增加
據相關資料顯示，我國購物中心截止2014年底已達到4000個，累計商業建面2.4億平方米。預計到2015年，綜合購物中心開發量將超過5000個。
按照全國660個地級市，80%購物中心數量分布在20%城市計算，每個大購物中心10萬平米體量。按購物中心商品銷售額占地方社會零售商業消費20%計算，每個城市購物中心保有量將達到36個。
以每個城市人均商業面積為2平米的國際指標測算，這100個大城市，每個城市需要有1000萬人口才能支撐，這樣的數據顯然是不切實際的，購物中心數量上的飽和過剩態勢已十分明顯。
地方政府政策和銀行信貸推動的商業熱潮還將繼續影響整個行業。面對明顯供過于求的市場現狀，中國商業地產會走向何方？
5、過往現金流高周轉模式無以為繼 商業經營時代來臨
傳統商業地產的開發模式主要以低價拿地與現金流的高周轉為核心，但隨著市場的不斷演進，這種模式今后將難以為繼。
因此，過去以商鋪銷售驅動的現金流高周轉模式將逐步走向衰亡。
一種模式退潮的背后，意味著新的主流模式的興起。存量過剩背景下城市商業項目亟需更新迭代，以品牌深耕及精細化運營為核心的自持型商業模式將是大勢所趨。
2015年，商業地產的經營時代將全面到來。這種被老牌港資開發商熟稔且一以貫之的經營法則曾一度被認為并不適用于內地，但市場這只無形的手最終還是給出了答案，商業地產終將回歸“產品為王、經營能力決定資產價值”的本質屬性。
6、一二線城市商業加速迭代更新，三四線城市成規模擴張的主戰場
由于資源及政策傾斜、城市定位及消費結構、發展歷史及成熟度等因素的不同，新的一年，商業地產在不同等級的城市或呈現不盡相同的景象，總體來說會是“提質”與“增量”雙線并行的趨勢。
一、二線城市由于都市級及次都市級商圈項目的飽和，未來的商業地產項目將通過重新定位、品牌調整、數據化運營及管理等手段著力修煉“內功”，以此實現物業增值的景象，自持的比重將進一步增加。
因市場的加速競爭和分化，未來項目并購重組事件將更大幅增加。城市的商圈也會隨著項目的不斷優化而實現更新迭代。而這些城市的增量機會將發生在其下屬的衛星城及偏遠縣市。
三四線城市由于前期商業物業設施基礎較為薄弱，將依然會在相對核心的中心城區出現規模化的新建物業，但這些項目受惠于地產商開發實力的提升而使得項目品質比之過去有所進步和提升，因此短期內不會像一、二線城市類似的競爭慘象。
7、商業與文化旅游業加速融合，城市休閑目的地式商業成為發展趨勢
從2014年開始，城市微旅游市場的火爆，為整體頹勢的商業市場打開了一個新的風口。因此，購物中心不再是商品交易的場所，更多是城市體驗的場所。
發展至今的中國城市型購物中心，將更多成為城市休閑體驗目的地。體驗式的業態、特色的空間環境、獨有的主題氛圍，都成為下一步商業地產發展的新趨勢。
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