1、商家租賃與商鋪銷售的關系

 

　　開發商采取帶租約銷售的方式。

 

　　先進行商鋪銷售，再將商場整體出租給營運管理公司(策略：開發商自己可以另外的法人成立營運管理公司或雇請有實力的營運管理公司以規避開發商的風險)，由營運管理公司統一負責招商以及日后的經營、物業管理等工作。發展商則按照每年9%-11%的回報率向業主返還一定金額。

 

　　發展商作為物業開發者，它既是三者(開發商、營運管理公司、業主)之間的組織者，又是協調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系。

 

　　總結：與投資者簽訂包租協議的是商業經營管理公司。也就是說，以后在包租過程中一旦出現問題都與開發商沒有任何關系。

 

　　2、銷售風險與回避

 

　　1)差價補貼的風險

 

　　營運管理公司作為一個商業的整體租賃者，其承租的租金必然比較低(就好比“批發”的概念)，而發展商為了實現商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。

 

　　2)營運管理公司經營不良帶來的風險

 

　　這是商家經營所帶來的風險，也是發展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經營管理不良，從而無法再繼續經營，導致大型商家不支付租金。而發展商卻處于需要支付小業主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。

 

　　3)返租期滿后產權分散帶來的風險

 

　　分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。

 

　　雖然營運管理公司整體承租的銷售模式在一定時期內解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業主的利益呢?發展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但為了更好地實現商業的銷售價值，發展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。

 

　　要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法：

 

　　建議成立業主委員會。

 

　　由業主委員會來統籌安排商場的未來租賃權及經營權，并按照小業主的投資額合理地劃分比例關系，通過類似“股權”的形式在實現整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業主的收益。具體運作可通過業主投資額的大小，確定所有業主的分配權利，再選舉會長、執行會長、會員等。業主委員會可通過自行運作或委托專業商業機構代管、代租等形式以實現商場的統一經營。

 

　　二、返租的正面作用及意義

 

　　商鋪的返租對于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關系，從而達到雙方的共贏，由此可見，返租之于商家和投資客，發揮著明顯的杠桿作用。

 

　　返租之于商家

 

　　發展商通過返租期，實施對商家的租金優惠，使得商家在市場培育期內以較低的成本做生意。一個市場從最初的培育期到發展成成熟市場需要一個時間過程，發展商通過返租期“放水養魚”。在市場的初期來給商戶一個低成本經營的機會，降低了商場經營風險。

 

　　返租之于投資客

 

　　投資客在返租期內擁有穩定的投資收益，同時由于經營成本低，商家能夠順利度過市場培育期的難關，返租期滿后投資客得到的將是一個興旺的商場。發展商運用返租這個杠桿，通過低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養魚”，發展商培育了市場，使之與房地產開發一起成長，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。

 

　　發展商之于返租

 

　　返租策略是以保障投資客較高的穩定回報，以優惠的租金招商為基礎，或是真實的資金收益做支撐，發展商只是扮演了一個“中間調解人”的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場，發展商通過這個杠桿來平衡雙方的利益關系，達到雙方共贏的目的，發展商通過這個過程實現小業主高回報，經營者能賺錢的目的，從而也實現自己資金快速回籠的利益，從根本上保證春天百貨的經營與發展。

 

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