一、商業規劃合理，內部交通成功前提

 

　　一般情況下，顧客在商場購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態。所以合理的內部交通路線設計，可以在空間、時間上最大化地挽留人流量。通常情況下，商業項目的規劃前期，會從以下五個方面進行設計，為吸引人流、實現內部交通的便利性奠定基礎。

 

　　1.商場項目出入口與市政交通相配合

 

　　商業項目的出入口要與周邊的市政交通相配合，實現內部交通動線與外部交通體系的溝通。另外，商場的主要出入口的外部，應該設置一定的緩沖空間，一般為10米×10米的廣場，以容納從各個方向來的人流。而在主入口內要設置前廳，使人流能從這個聚集點分散到各個業態分區，以實現商業利益的最大化。

 

　　2.人車分流

 

　　某些商業項目，由于進深與面寬較為狹小，可能會出現車流和人流交叉的現象，在一定程度上影響人流動線的走向。因此，投資者在審視商業項目時，要注意商業體內部的人車分流情況。

 

　　3.建筑小品、硬質景觀的設計

 

　　商業項目內部的建筑小品和硬質景觀的設計，有利于對設置在其附近的商鋪，吸引更多的人流在此經過。

 

　　4.人流與貨流避免交叉

 

　　商業項目在運輸貨物時，應該保證與人流分離，不要因為運貨占用公共空間或電梯系統，而阻礙人流走向。因此，要采取在人流量較低的時間段，運輸貨物的原則。

 

　　5.其他附屬設施與人流動線的關系處理

 

　　燈柱、廣告招牌等附屬設施亦會影響到人流動線，這些附屬設施要保障一定的間距，以確保人流的通行空間不受到影響。

 

　　二、垂直、平面交通設計，決定內部人流動向

 

　　評析商業體內部交通的好壞，主要從垂直交通和平面交通兩個方向分析。垂直交通將促使人流從低樓層向高樓層運動，而平面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。好的內部交通設計能使不是處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。

 

　　1.平面交通：有效制造人流內循環

 

　　平面動線應該考慮的幾個因素：曲與直的結合、角度的處理、寬窄的變化、長度的適宜、店鋪臨面、變化和有序、核心化、空間變化、回路設置等。

 

　　（1）曲與直的結合

　　曲與直結合要達到兩個目的，既要使消費者對整體格局有所把握，不至于迷失方向，同時不能過于平直、單調，一望到底，盡收眼內，而缺乏了逛的樂趣。此外，曲與直的變化可以改變動線的心理長度，過長的街區適當的增加曲度，可以產生避免街區過長的心理感覺。

 

　　（2）角度的處理

　　平面動線之內，圓角優于鈍角、鈍角優于直角、銳角不要出現。要平緩地、無意地改變消費者的行進路線，而不是強制性的。

 

　　（3）寬窄的變化

　　一個是主、次通道的不同寬度設置。此外在一些區段，適當的改變寬窄，進行流線型的過渡，或者在變寬的部分結合一些景觀小品、導示設施或休息設施，也會收到很好的效果。

 

　　（4）長度的適宜

　　長度指兩個方面：一個是平面動線的總長度，要使消費者走盡量少的路，而經過所有的店鋪。另一個是單條動線的長度，不宜直線性過長。

 

　　（5）店鋪臨面

　　店鋪臨面和動線長度要結合考慮。從長度的角度考慮，在經過所有店鋪的前提下，總長度愈短愈好。但是如果動線設計適當增加一點長度之外，可以使一部分店鋪的臨面增加，則效果更好。也就是說，從店鋪的角度考慮，其臨面的數量愈多，動線效果愈好。因此，動線設計要綜合平衡考慮。

 

　　（6）變化和有序

　　這是一個動線的設計理念，其實在處理曲和直、寬和窄的問題時，就已經體現了這個理念。此外，在動線部分的室內空間設計中，如處理鋪地、屋頂、兩側的界定的元素等方面，都可以體現變化和有序的理念。

 

　　（7）核心化

　　受限于地塊的形狀，購物中心建筑內部的公共空間布置手法不同。例如正大廣場，平面動線只在兩側端點處形成小高潮或者回流，并沒有一個唯一的核心。而像龍之夢購物中心，內部公共空間形成四個難以區分的核心，也是不妥的。一般平面動線需要核心時，不要超過兩個，或者多個時要明顯區分，否則容易產生迷失感。

 

　　（8）空間變化

　　這個方面是和上一個方面：核心，結合討論的。存在多個核心時，一定要對空間的功能、形式等方面做出明顯的區分，例如表演活動空間、休閑空間、觀賞空間等，切忌多個公共空間的雷同。

 

　　（9）回路設置

　　人流動線設置必須形成通路循環，避免單條人流動線的延伸。如果水平人流迫不得已在平面內形成單條射線，則考慮在端點處設置別有趣味的上下樓梯，與上下層聯通起來。

 

　　此外，隔空步行街兩側的天橋設置，增加互動性。同時天橋設置富于變化。

 

　　2.垂直交通：自下而上引導客流

 

　　垂直人流相對于平面人流，設置應該相對簡單，其實只要注意三個因素，形式、數量、地點。形式是指設置成電動扶梯、垂直觀光電梯、坡道、普通樓梯、個性化樓梯，如懸臂式樓梯，此外，形式還包括是并列還是交叉等，是直跑樓梯、雙跑樓梯、旋轉樓梯等。數量指電梯的幾部等。地點是指各個垂直交通設施在平面上的具體地點。

 

　　一般而言，對于5～10萬的人流，應設置18～30部扶梯，4～10部垂直電梯來滿足人流運輸的要求。在樓層之間設立的臺階式手扶電梯，上下部分應分開設計或設計成剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數量。

 

　　比如，十里堡華堂的扶梯設計就采用了剪刀式設計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的電梯，其目的就是為了讓客流盡可能轉到更多的商鋪，以滿足立地條件不好的商鋪也能得到足夠的人流量。此外，十里堡華堂還在商場內部的天井設置了觀光電梯，以幫助消費者能根據自己的消費需求，到達合適的樓層。

 

　　中庭部分增設自動扶梯，緊靠主力店方向。另設置觀光電梯，增加觀光、趣味性。觀光電梯和自動扶梯應該是剛剛進入商場的消費者的所視景觀的一部分，同時使消費者對如何向上走一目了然。

 

　　主力店內部可設置單獨自動扶梯，但是要適可。這里的垂直交通只是提供一種方便，而不是完全要將人流從這里吸引上去。

 

　　平面動線中容易形成死角的部位增加垂直通道，化解死角。如果平面動線中不得已出現射線，此處必須設置垂直通道，且要個性化。這點可以參考百聯西郊購物中心的一些做法。

 

　　對娛樂、餐飲等營業時間比較特殊（深夜營業）的業態單獨設置垂直交通。但是這里的垂直交通同主力店內部一樣，只是一種方便。

 

　　在屋頂設置停車場或者以空中花園的形式配備一些休閑設施，也是垂直交通的一部分，會對頂層附近的樓層起到帶動作用。

 

　　還有設置直接跨越數層的自動扶梯，這種自動扶梯應該因地制宜的設置，要綜合考慮業態的需要和對空間的影響。

 

　　三、合理業態規劃，實現人流變財流

 

　　除了垂直、平面交通動線設計外，商業體的合理業態規劃，不僅能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產品，又能發揮業態的聚集效應，從而達到“1+1>2”的效果。

 

　　商場的業態規劃，一般是按照消費者的購物目的進行劃分，對于經營誘導性商品、季節性商品、時尚類商品的業態類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的。而對于經營目的性較強的業態類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂等適宜分布在較高樓層上。北京商場業態規劃，普遍都是第一層化妝品、珠寶，二層女裝，三層男裝，四層家用電器，五層美食，地下一層超市，這種業態規劃的合理配比，是引導商鋪內部人流的關鍵所在。

 

　　此外，主力店是吸引人流的主要來源，對組織人流發揮著重要的作用，它把人流從一個磁極吸引到另一個磁極，在這個過程中引導購物者經過所有承租戶的門口。因此，核心商店的位置非常關鍵，如果將其設在入口附近，將損失后邊商鋪的人流到達率，但如果將主力店放置在商場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。

 

　　某些商業項目的慘淡經營，除了巨大的商業體量不能獲得足夠的消費人群支持外，也與其主力店設計的不科學有關。北京某個購物中心主力店的商業面積比例占到了60%以上，在68萬平方米商業面積中承租達18萬平方米。該主力店的存在，導致了很多前來購物的消費者，被主力店所吸引而放棄進入內部的其他商鋪，導致了該商場內的商鋪不能擁有足夠的客流，而無法實現經營獲利。

 

　　因此，要考慮主力店的位置，能否引導人流經過每一間店鋪，最大限度地讓人流經過盡量多的門口，而不把距離拉得太長。這樣才能達到最佳效果，最大化的發揮“磁極”的作用。

 

     本文來自長三角商業地產俱樂部，如若牽涉版權問題請與管理員聯系，謝謝！