誰說高處不勝寒 超高層建筑前期規劃5秘訣
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-25
核心提示:超高層購物中心作為一種新型的商業地產建筑發展趨勢正向我們走來。如何進行前期商業規劃和建筑規劃,進而保障招商工作的順利展開,并為后期運營管理工作奠定堅實的基礎,成為要解決的首要問題。
無論是2002年開業的上海正大廣場,還是2006年進入我們視野的西單國際中心,超高層購物中心(專題閱讀)作為一種新型的商業地產建筑發展趨勢正向我們走來。然而在現階段,我國購物中心普遍面臨商業競爭激烈、招商困難、運營困難的市場背景下,如何進行前期商業規劃(專題閱讀)和建筑規劃,進而保障招商工作的順利展開,并為后期運營管理工作奠定堅實的基礎,成為要解決的首要問題。
根據我們在超高層購物中心項目規劃工作中的實踐經驗,我們認為需要解決的主要有3大難題:
一、超高層商業建筑規劃設計的局限性
為了增加高樓層商業的吸引力,開發商們想盡辦法在高樓層安排一些能夠拉動人流的有特色的業態,如影院、冰場、游樂中心等娛樂性業態,然而根據國家的法令法規,娛樂性業態的經營不能夠超過三層以上,因此就大大限制了這些娛樂設施往高層設置的可能性。
從消防法規上看,由于對娛樂性業態的消防疏散指標高,因此過多的娛樂性業態的存在,使得商場整體的疏散通道多,不可避免地減少了商場的使用面積及使用率從不同租戶的工程技術條件看,由于許多娛樂性業態存在特殊的結構要求,例如夜店、室內娛樂、冰場、影院等業態要求局部或全部跨層挑空,取消的結構柱數量越多,對樓上業態的設置局限性越大,對結構方面的設計提出更為復雜的要求。最終的結果是往往由于結構上的限制而無法根據最初的設想布置業態,而只能夠退而求其次了。
二、消費者消費行為的局限
購物中心低層的租金水平大大高于高層,根本原因在于低層的人流大,因此商業價值高。人流越多,商業價值也越高,租金提升的空間就越大,因此對超高層購物中心進行策劃,歸根結底就是解決如何突破消費者對樓層的心理極限,引導消費者前往更高的樓層,從而提升購物中心平均租金水平。
三、高層商業建筑的價值背離問題
高層商業建筑每增加一層,其建筑成本呈曲線上升,租金水平則呈曲線下降。如果高樓層商業無法達到一定的租金水平,無法實現預計的出租率,從整體上將拉低商場整體的租金水平,影響購物中心的投資回報率,增加商場的空置率。同時對商場的運營及租戶的信心也起到了負面作用。然而面對上述三大難題,高層乃至超高層購物中心的發展是否就前途暗淡呢?
四、前期商業規劃5大原則
綜合國內外知名超高層商業建筑案例的借鑒,以及實際工作中的實踐,在超高層購物中心的前期商業規劃中應重點強調如下幾方面:
1、主題定位應從包羅萬象走向特點鮮明
沒有一個購物中心能夠滿足所有人的所有需求,相反的,明確客戶群,強調主題,建立特色才是重中之重。
2、內部交通體系立體化
在進行超高層購物中心規劃時,最重要的是摒棄交通動線平面化的思路,以立體,多維的角度出發,創造快捷,方便的垂直交通體系和多首層概念。大部分成功的超高層購物中心都是采用了不同形式的跨層扶梯。跨層梯能夠快速將人流引導至高層,如果更加有效地與室內建筑設計相結合,將給顧客帶去超凡的購物體驗。
3、便捷的停車設計
停車場的設置是交通體系的另一個重要組成部分。可以使消費者忽略了樓層的高低, 自然方便地將人流送上高層。從商業價值的角度看,盡管高層停車導致一部分的商業面積的損失,但是由于停車場及跨層扶梯的設置,整體購物中心的租金水平得以提升,而且未來仍然保留有將停車場改建為商業的可能性。
4、創造多首層概念
所謂多首層,就是盡可能地增加將人流從室外引入室內的層面。香港的購物中心在這方面的規劃是非常的詳盡周到。國內購物中心最常用的是通過與地鐵的連接,增加地下層的商業價值,做法相對簡單,這與城市商業規劃的整體概念有關。但是我們仍然能夠通過其他的方式創造類似于多首層的概念。例如正大廣場三層的斜坡式步行街的設置,令消費者仿佛來到一條新的街道,從而提高了三、四層的租金水平。
5、業態規劃應從強調功能走向強調配合
業態功能是業態規劃的基礎,但是單純地強調功能而忽視配合往往適得其反。以正大廣場和朗豪坊為例,采用模塊化業態布局,可以突出了業態的主題特色,將原有平淡無奇的零售或餐飲變得生動有趣,同時通過“休閑娛樂帶動餐飲,餐飲服務其他業態”的方式,發揮不同業態之間的協同效應,從而增加商業價值,提高租金提升的潛力。
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