商業(yè)綜合體中多元價值與非盈利型功能空間

核心提示：本文從商業(yè)綜合體多元價值的實現(xiàn)及非盈利型功能空間展開分析，形成價值線索，試圖拋磚引玉，對于綜合體規(guī)劃設(shè)計提供一點啟示。

    時至今日，對商業(yè)綜合體的價值定義仍在不斷擴充和豐富之中，研究逐漸從“這是什么”“該怎么做”轉(zhuǎn)向”“如何更好”“如何差異化”。除了實現(xiàn)自身的投資回報率、物業(yè)增值、商業(yè)盈利之外，對城市、社會、文化究竟貢獻了多少價值是一個非常值得反思的問題。對于城市綜合體的功能劃分，一類以盈利為主要目的的“盈利型功能”，那還有一類是不以盈利為主要目的的“非盈利型功能”。盈利性功能支撐著綜合體正常運營，而非盈利性功能則有助于綜合體與城市之間產(chǎn)生良性互動。非盈利型功能是空間價值和城市價值實現(xiàn)的重要途徑。本文從商業(yè)綜合體多元價值的實現(xiàn)及非盈利型功能空間展開分析，形成價值線索，試圖拋磚引玉，對于綜合體規(guī)劃設(shè)計提供一點啟示。

　　多元價值的實現(xiàn)

　　綜合體多元價值的實現(xiàn)，一方面是社會價值的提供，另一方面是商業(yè)價值的挖掘、滿足和所謂的最大化。現(xiàn)有的商業(yè)空間邏輯遵循的是視線和距離，是基于便利性的原則。但是現(xiàn)在消費者講究口碑，口碑就是產(chǎn)品和故事。僅有好的產(chǎn)品，人們不一定和朋友分享，因為沒有去做廣告宣傳的動機，但是如果有一個故事，人們就有了可以分享的素材。所以我們現(xiàn)在看到做得好的體驗店類品牌，往往是合二為一的。故事拔高了就是文化，它需要時間來發(fā)生和沉淀。除了研究空間價值之外，還要進行時間價值研究。每個地點都是有歷史的，就算現(xiàn)在的全部被拆平了，也是有歷史的。對于這個地點歷史的“壟斷”，實際上也就成為綜合體不可復(fù)制的一點。比如萬達楚河漢街項目(圖1)，包括對于整個歷史街區(qū)的主題包裝、場景營造，以及景觀、小品、城市家具、標識等的設(shè)計，才能夠形成較為完整的效果。

　　成功的商業(yè)地產(chǎn)是經(jīng)過嚴謹?shù)氖袌霏h(huán)境和盈利模式分析而得出的產(chǎn)品組合。當技術(shù)不再是一種制約，誰對地域文化了解更深、原創(chuàng)思路更有價值才更有競爭力，所有這些終將回歸到建筑學的本質(zhì)，所以商業(yè)設(shè)計更應(yīng)加強對于人的研究，通過對目標顧客行為模式的分析，塑造吸引人的場所。

　　商業(yè)價值和利益永遠是商業(yè)綜合體開發(fā)和設(shè)計的主導(dǎo)因素。通過商業(yè)綜合體與交通生命線的高效接駁、商業(yè)空間中文化設(shè)施的植入、綜合體空間場所的開放性、商業(yè)設(shè)施與城市歷史文脈、高密度的城市機動性以及更多科技手段等的兼顧等價值匯聚，可以讓綜合體呈現(xiàn)差異化的建筑場所和空間情趣，進而為城市注入更多的生命活力。

圖1 武漢楚河漢街

　拓展多元的價值線索：

    1、植入功能積淀文化價值，比如廈門海峽中心綜合體中設(shè)置劇場；

    2、營造開放場所提升公共價值，比如深圳萬科中心（圖2），主體建筑抬高到35米空中，地面綠化率接近100%，留出公共空間供人們漫步、休憩、交流；

    3、創(chuàng)造工作場所的活力價值，比如日本的大阪大前線里面有個“知識之都”的創(chuàng)新業(yè)態(tài)群。并不是傳統(tǒng)購物中心的概念，而是一個品牌集合店，在裙房高層區(qū)集合有266座商店和餐廳。位于8層的餐飲區(qū)為了表達服務(wù)內(nèi)容的差異化，營業(yè)時間延長到凌晨，滿足新型辦公人群餐飲配套的需求，針對塔樓、周圍酒店、高端公寓的用戶。這種概念在日本大城市的CBD中在逐漸增多。

    4.引進高端科技手段實現(xiàn)價值升值。比如悉尼“中央公園一號”項目（圖3），因場地狹促，幾座高層塔樓擠建于一角，日照與綠化成了大問題，為此建筑師創(chuàng)造性地將日光反射系統(tǒng)應(yīng)用到建筑之中，通過在建筑頂部懸挑40米，可自動感應(yīng)調(diào)節(jié)反射角度的大型日光反射機，為被高層建筑遮擋的商業(yè)設(shè)施和場地提供自然光。這個獨特的日光反射機為建筑帶來奇妙的體驗，也吸引了更多的市民前來消費，間接提升了綜合體的商業(yè)價值。

圖2 深圳萬科中心

圖3悉尼“中央公園一號”項目

　　非盈利空間下功夫

　　對于城市綜合體的功能劃分，傳統(tǒng)的看法可能是辦公、商業(yè)、居住、娛樂、酒店、餐飲等，實際上如果我們把它看得再宏觀一點，是可以分為一類以盈利為主要目的的“盈利型功能”，那還有一類是不以盈利為主要目的的“非盈利型功能”。盈利性功能支撐著城市綜合體正常運營，而非盈利性功能則有助于綜合體與城市之間產(chǎn)生良性互動。非盈利型功能是空間價值和城市價值實現(xiàn)的重要途徑。

　　判斷一個建筑是城市綜合體還是普通商業(yè)建筑，可以看它是不是通過非盈利型功能與城市公共空間銜接，比如城市廣場、城市公園或者公共交通等空間。那么城市綜合體和城市空間如何組織才能為整體創(chuàng)造更大的價值?克里斯多夫﹒亞歷山大在“A City Is Not A Tree”這篇論文中，用數(shù)學理論解釋了城市不應(yīng)該是一棵樹的事實，這里的樹是指城市結(jié)構(gòu)。他認為現(xiàn)代主義的城市實際上是把傳統(tǒng)城市的半網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)破壞了，城市的結(jié)構(gòu)過于簡單使得人和人的關(guān)系相對薄弱。基于這個視角，我們可以將城市綜合體的垂直空間體系做一個類比：一些城市綜合體垂直空間體系就像一棵樹一樣，有很多盡端空間，彼此之間的聯(lián)系薄弱，一般的綜合體均為如此;還有一類的垂直向盡端空間存在聯(lián)系，建筑整體性較強，但是由于只在底層與地下城市相連，這種聯(lián)系相對來說比較單向。這一類的結(jié)構(gòu)雖然可以稱為網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，但它是比較封閉的，五角場百聯(lián)又一城是比較典型的例子;在虹口足球場附近的龍之夢代表了另一種結(jié)構(gòu)類型，它的空間結(jié)構(gòu)與普通的綜合體比較接近，只是在空中三層盒四層與地鐵3號線以及對面的虹口足球場有步行通道連接，使得它的結(jié)構(gòu)相對比較開放，稱之為開放的網(wǎng)絡(luò)體系。總結(jié)起來，這三個相似規(guī)模和層數(shù)的城市綜合體，分別代表樹形、封閉型網(wǎng)絡(luò)型和開放型的網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)。顯而易見，開放型的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)更好地融入了周圍的城市結(jié)構(gòu)。第一，開放網(wǎng)絡(luò)型結(jié)構(gòu)的垂直空間體系能夠為城市建設(shè)綜合體創(chuàng)造更多的價值。第二，在當下城市綜合體中不太重視的非盈利型功能，實際上是非常重要的，在當下城市綜合體設(shè)計當中不太被重視的非盈利型功能，實際上是非常重要的。它們一方面可以為城市綜合體吸引更多的人，另一方面也可以為城市綜合體內(nèi)部的空間創(chuàng)造更多價值。

　　我們無法否認商業(yè)綜合體追求盈利的內(nèi)在屬性，但同時也觀察到，往往是那些在租售空間以外特別下功夫的商業(yè)建筑，獲得了極大的成功。國內(nèi)商業(yè)綜合體在商業(yè)動線、零售空間、業(yè)態(tài)組合等方方面面的技術(shù)點，應(yīng)該說有很多成熟的“國際范式”可以參考。但是越成熟的套路也越容易陷入固有的模式，導(dǎo)致差異化的缺失。現(xiàn)在綜合體的同質(zhì)化問題越來越嚴重，包括品牌設(shè)置都逐漸趨同，所以競爭的是公共空間、公共藝術(shù)景觀的差異化。舉例來說，景觀是建筑次級空間的營造，商業(yè)綜合體的差異化戰(zhàn)略不應(yīng)忽視景觀所蘊含的綠色生態(tài)價值，如何把自然環(huán)境價值轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)價值的驅(qū)動力，是在前期規(guī)劃和景觀營造中需要考慮的問題。

　　拓展非盈利型功能的價值線索：基于協(xié)同效應(yīng)視角，非盈利型功能對于城市綜合體的價值創(chuàng)造可分為經(jīng)濟、空間和城市三個層面。1.經(jīng)濟價值。例如日本大阪難波廣場(圖4)，建筑師將屋頂綠化與城市街道相連，形成梯田狀的屋頂花園，從二層延續(xù)到裙房屋頂，每層綠化與商業(yè)部分都有連接，形成盈利型功能與非盈利型功能在不同向度的整合，并將綜合體與城市公共空間相結(jié)合。據(jù)《日經(jīng)建筑》2010年11月號刊載的《能夠產(chǎn)生92億日元營業(yè)額的綠化》一文中，通過調(diào)研來訪動機與綠化的關(guān)聯(lián)度很高，經(jīng)過推算屋頂綠化平均每年會為其商業(yè)創(chuàng)造92億日元的營業(yè)額。2.空間價值。可以把各種盈利型功能組織在一起，滿足訪客不同時段的需求，創(chuàng)造不同時段的空間活力。公共空間的全時化是綜合體城市價值的重要體現(xiàn)。例如香港九龍?zhí)劣忠怀堑闹型タ臻g，作為聯(lián)系公共交通與周邊社區(qū)、辦公及香港城市大學的必經(jīng)之路，全天24小時開放，成為九龍?zhí)恋貐^(qū)核心的城市公共空間。3.城市價值。非盈利型空間可以為綜合體塑造富有個性的場所，形成獨特的識別性，實現(xiàn)場所協(xié)調(diào)效應(yīng)。比如上海K11項目(圖5)，將藝術(shù)雕塑、創(chuàng)意集市、都市農(nóng)場、垂直綠化等非盈利型功能，與零售、娛樂、餐飲等盈利型功能相得益彰，塑造出個性十足的場所氛圍。例如難波公園，開業(yè)7年后，屋頂綠化帶來14種鳥類與93種昆蟲，改善了這一地區(qū)的生態(tài)環(huán)境。

    在電商的日益沖擊下，規(guī)劃設(shè)計如何變革創(chuàng)新是當下最重要的。無論盈利型業(yè)態(tài)如何調(diào)整，充分發(fā)掘非盈利型功能空間價值是很有意義的。只有通過繼續(xù)加強非盈利型功能空間融入城市肌理，積極拓展文化與社會方面的多元價值，綜合體產(chǎn)品才更具有生命力與競爭力。

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