購物中心去主力店或可行 關鍵在于把握“三性”
來源:未知 作者:未知 時間:2014-12-17
核心提示：購物中心中主力店的選擇和設計是重要的技術問題。十幾年來，伴隨著中國購物中心的發展，開發商與主力店之間不斷博弈，上演了一臺愛恨交織的大戲。
何為主力店？一般來說，主力店是擁有一定規模，對購物中心有足夠的影響力，能帶動人流和銷售的零售業態，這里的規模雖沒有絕對的標準，但大致在1.5~4萬平方米之間。根據購物中心的規模大小，在設計上有單主力店也有雙主力店，因此主力店占購物中心的比重也不同。從種類上分主力店主要有大賣場和百貨公司，當然，大賣場中還可以細分不同檔次，有大型綜超和會員制商場，百貨公司也分綜合性主題性，還有介乎百貨和賣場之間的如吉之島等。近年來許多購物中心以次主力店來替代主力店，這些次主力店包括大型影院、餐飲、娛樂場所或其他功能，從這個角度出發也有一種泛主力店的說法，認為這些業態也是主力店。既然是可以替代主力店，那把這些功能定義為次主力店更準確些。以下的分析也基于這樣的定義。
在國外把主力店稱為anchor，即認為主力店是購物中心的錨，起到穩定的作用，這也是中國購物中心的業主熱愛主力店的原因。主力店對購物中心的商戶進駐和人氣帶動作用明顯，所以中國購物中心的籌建基本圍繞著主力店的進駐進行的，包括建筑結構、內部動線、功能組合和開業節奏。主力店成了購物中心的高大上白富美，成也主力店敗也主力店。
去主力店可分為兩種類型：一種是城市中心型的購物中心，出于市場成熟后財務考慮，將大賣場或百貨公司壓縮和替代。如廣州的中華廣場撤出吉之島，正佳廣場用精品超市替換百佳綜超，將友誼商店縮小轉換位置，這是主動的選擇。而更多的是另一種類型，是無可奈何的被動，是由愛轉恨的放棄。
以下兩大因素雙重夾擊，將促使更多的購物中心最終去主力店：
1、市場的周期性低迷，網購對實體零售的沖擊，造成了主力店開店意欲低下。
近來大賣場不斷爆出銷售下滑、調整關店的新聞。百貨公司作為另一種通常的主力店在三四線城市屢遭挫折，事實已證明這種衰退的業態在缺乏中產階級的中小城市沒有生存空間。與此同時，商業地產的高速發展使中國購物中心的數量快速膨脹。去年全球在建的購物中心有一半面積在中國，達1800萬平方米。
2、由于市場供求關系影響，主力店在選擇開店時要求越來越高，促使很多購物中心放棄主力店。
十幾年來物價飛漲，唯獨主力店的租金停滯不前，目前大多數購物中心主力店的租價都是每平方米30元左右，而且一租就是15或20年，面積要2~3萬平方米，回報期長得受不了。部分采取兩者取高的合作方式，但市場競爭激烈分成率又比較低，收取超過保底部分遙遙無期。
有一個極端的例子，去年世品國際為佛山季華路一個著名項目招商，艱辛努力后主力店終于愿意出價，第一年竟然是每平方米10元，比租倉庫還便宜。還有主力店對結構的要求越來越高，一般不要負一層，需要部分一層，二至三層居多，很多業主開始認識到，這種布局對功能組合、功線和檔次造成的長期性損害很大。
去主力店可行嗎？
答案是肯定的，因為在發達國家和地區的購物中心，并不是都采取大主力店帶動的模式。由于社區商業快速發展，購物習慣區域化的特點越來越明顯，對產品和市場的細分要求增加，集中到一個大賣場一站式購買的趨勢將減弱，這些都是支持去主力店化的重要因素。
無疑，一個沒有主力店的購物中心，從招商到運營遇到的困難將更多，以下幾點措施將大大提升成功的可能性：
1、替代性：適當增加次主力店的數量，將主力店的大類進行分割替代。如生鮮類超市、日用品專門店、影院、大型娛樂、餐飲等，這些次主力店能更好地解決場地使用率問題，在動線劃分上更有優勢。
2、豐富性：未來購物中心向生活中心轉變是大趨勢。大型購物中心在結構和組團上傾向分散些，盡量避免單一的大型密閉體設計，以便增加功能區分的便捷性。同時引進時尚生活方式的各種業態，使其成為大眾化社交體驗平臺，努力使商業變有更有趣。
3、節奏性：大多的購物中心都是在選擇中無可奈何放棄主力店的，因此掌握好組織的節奏相當重要。沒有主力店的購物中心在結構和動線將大不相同，在前期預足充分的時間進行主力店摸底談判，在最后的設計確定之前就必須決定是否放棄主力店，使新設計更符合去主力店的需求。設計確定后是不存在大的可調整性的。
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