據高緯環球研究部數據顯示，目前，中國一線城市購物中心平均空置率接近10%;二線城市中，重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市由于部分項目招商未達到市場預期，購物中心空置率更是高達15%—20%。

 

　　從一二線城市來看，購物中心總量早已飽和，其開發速度遠遠超過實際購買水平。以北京為例，北京五環以內許多購物商場的人氣正逐漸變得稀少，市場蕭條，租戶無法承擔昂貴租金，紛紛撤柜，導致一些商場倒閉，不得不改為寫字樓。前不久，北京首都時代廣場、百駿明光百貨、大鐘寺中坤廣場、望京華堂商場等多家購物中心紛紛將商場改造成寫字樓，以供出售或出租，這些老牌購物中心租金一路下滑，從鼎盛走向衰退，這一方面顯露了我國購物中心建設“一哄而上”的隱憂，同時也表明商業地產可持續競爭力的減弱，特別是在電商的沖擊下，傳統商業模式的市場渠道優勢不再，轉型是必然趨勢。

 

　　中國百貨商業協會副秘書長夏琳認為，大多數商業企業都力求在不利發展局面下穩中求進，還主動和國內品牌商接觸，加強互動，并以更加專業的眼光來挑選適合自身定位的商品和品牌，這是個很大的轉變。

 

　　到中等城市乃至小城鎮開疆拓土

 

　　業界人士提出，在對存量商業地產結構進行調整和商業網點合理布局的同時，還應對增量商業地產的總量和開發時段進行控制，要有計劃、有秩序地推進。此外，商業零售企業在經營模式上和空間布局上也要進行轉型和調整，不要停留在一二線城市扎堆，而要去一些中等城市甚至一些縣城以及小城鎮開疆拓土，這是未來發展的方向。

 

　　上海第一百貨商店總經理辦公室主任張為人與本報記者探討這個問題時說，商業地產過度開發，而且各自為戰，這是難以為繼的。開發商或業主只有調整經營結構和方式，比如，原來一些賣百貨的，如果生意不好，可以開辟出一些地方做餐飲，搞休閑娛樂場所，增加一些特色經營項目，以吸引顧客，拉動人氣。現在有不少商業地產搞餐飲，也有做得比較成功的。

 

　　中國百貨商業協會會長楚修齊說，一線城市商業資源相對集中，也局部飽和。現在很多百貨店都向三四線城市拓展，去一些中等城市甚至縣城、小城鎮開疆拓土，這是個發展方向。

 

　　“中國縣級城市太多了，好幾千個，這個市場空間特別大。還有農民的購買力也在慢慢地提升，他們也開始追求有品位的生活了。特別是現在民工回流，在家鄉自主創業，他們也需要消費。”楚修齊表示。

 

　　在楚修齊看來，只要能去深耕細作，下面的三四線城市，甚至小城鎮，都能夠做起來，而且潛力是無限的。

 

　　他還舉例說，有些三四線城市的百貨商場甚至比一線城市還做得好，比如，煙臺的振華百貨，年營業額220億元;唐山是一個重工業城市，唐山百貨大樓一年的銷售額也達到近100億元。

 

　　“我到浙江寧波余姚，人家縣一級的百貨公司一年營業額也做到了20多個億。所以，我不認為這個行業是夕陽產業，只有好的企業和壞的企業，沒有好的行業和壞的行業之說。”楚修齊對記者說。

 

　　“電商的發展對商業地產會帶來比較大的影響。”國務院發展研究中心產業經濟研究部研究員魏際剛表示，“因為電子商務，很多產品不需要去實體店進行購買，商業地產發揮的作用、創造的價值，對地區經濟的影響會下降。”

 

　　在魏際剛看來，商業地產正面臨一個轉型升級的問題。他建議商業地產根據不同的地段、不同的目標進行不同的功能定位，有些可能是很高檔的，有些可能是中檔的，有些是低檔的，有些是批發的，有些是物流配送，其定位要根據需求導向，以市場為核心。

 

　　此外，他還認為，很多商業地產浪費和政府導向有很大關系，這主要是傳統模式下的。魏際剛認為，將來這種模式要面臨轉型，電子商務的出現，一些需求是下降的，但是可以創造新的需求，形成新的競爭優勢。包括這個店要對市場有更強的靈敏性，更強的彈性。

 

　　商務部研究院消費流通研究所副所長、商貿物流研究部主任張育林對本報記者說，商業地產目前在三四線城市發展勢頭還是比較猛的，而一二線城市局部地區已經飽和，有些拿地比較早的企業和一些城鄉結合部還有一定潛力。

 

　　據張育林預測：商業地產未來三五年還是有一定市場的，但是局部地區會出現飽和，同時不可避免地出現冷落、閑置和浪費，特別是城鎮化推進過程中的一些重復建設。

 

　　“我覺得商業應該是豐富多彩的，不應該千篇一律，更不能一擁而上，相鄰那么近建好幾個購物中心，很明顯會帶來過度競爭。商業應該是最有人情味的，最豐富的，不能定格為哪個業態，比如買東西，只去商場就很單調，有百貨、有超市、有便利店逛逛，就豐富多彩了，甚至我不反對辦那些露天的集市。”張育林表示。

 

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